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Die Eigenbedarfskündigung

Rechtstipp vom 09.08.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
Rechtstipp vom 09.08.2017
Aktualisiert am 14.02.2018

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung ist es meist sinnvoll, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Denn oft enthalten Kündigungsschreiben Mängel, welche die gesamte Kündigung unwirksam machen.

Ist die Kündigung etwa, weil die Begründung falsch ist, eindeutig unwirksam, muss der Mieter nicht einmal widersprechen. Er ist nicht gezwungen ausziehen und kann den weiteren Verlauf abwarten. Allerdings ist in anderen Fällen ein Widerspruch gegen die Kündigung erforderlich. Die Abgrenzung, wann welches Verhalten anzuraten ist, kann im Einzelfall schwierig sein und sollte nicht durch einen Laien erfolgen.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich

Ein Vermieter kann eine Wohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen. Für den Käufer seiner Wohnung kann der Vermieter nicht kündigen, dieser muss die Kündigung selbst aussprechen. Hierfür muss er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, ändert ein Eigentümerwechsel an der Wirksamkeit des Mietvertrags zunächst einmal nichts. Darüber hinaus gilt eine Kündigungssperrfrist. Die neuen Eigentümer können frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Formale Anforderungen, inhaltliche Begründung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten. Ferner muss sie von allen Vermietern unterschrieben worden sein. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind einzuhalten. Der Grund des Eigenbedarfs muss ausführlich beschrieben werden. Darüber hinaus müssen die Personen, die einziehen sollen, mit Name, Alter und Anschrift benannt werden.

Der Eigenbedarfskündigung rechtzeitig widersprechen

Eine Eigenbedarfskündigung kann in manchen Fällen auch dann unwirksam sein, wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist – dann sollten Mieter unbedingt innerhalb von zwei Monaten vor Beendigung des Mietvertrags schriftlich widersprechen.

Vermieter muss verfügbare Alternativwohnung anbieten

Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, muss er vor der Kündigung prüfen, ob eine andere, vergleichbare Wohnung für seinen Eigenbedarf frei ist bzw. wird. Gibt es für den Vermieter keine solche, muss er zumindest dem Mieter die andere Wohnung anbieten.

Härtefälle können Eigenbedarfskündigung verhindern

Die Eigenbedarfskündigung kann bei Vorliegen eines besonderen Härtefalls beim Mieter oder einem Familienmitglied abgewendet werden. Die persönlichen Verhältnisse des Mieters sowie die Dauer des Mietverhältnisses sind dabei maßgeblich.

Gründe für soziale Härte können z. B. sein: hohes Alter, Krankheit, schulpflichtige Kinder, Schwangerschaft oder Suizidgefahr. Auch die tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld kann (oft bei zusätzlich vorliegendem hohen Alter des Mieters) einen Härtegrund darstellen. Liegen solche Gründe vor, sollte der betroffene Mieter in jedem Fall Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Dann ist in Folge zu prüfen, ob der Einwand des Mieters das Interesse des Vermieters überwiegt.

Oft kann so zumindest erreicht werden, dass das Mietverhältnis für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt wird, der für das Auffinden neuen Wohnraums ausreicht.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor oder verschweigt nachträgliche Änderungen, macht er sich gegenüber seinem Ex-Mieter schadensersatzpflichtig. Er hat dann alle Aufwendungen – so etwa Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietkosten für die neue Wohnung – zu tragen, die durch die ungerechtfertigte Kündigung entstanden sind.


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