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Die Entziehung des Wohnungseigentums innerhalb einer WEG - unter welchen Voraussetzungen möglich?

Rechtstipp vom 20.07.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
Rechtstipp vom 20.07.2016
Aktualisiert am 26.09.2018

1. Grundsätzliches

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Eigentümergemeinschaft nicht auflösen. Konflikte in der Eigentümergemeinschaft müssen daher anders gelöst werden. Das WEG bietet hierfür unter anderem die Verpflichtung eines einzelnen Eigentümers, sein Wohnungseigentum verkaufen zu müssen. Gesetzlich geregelt ist dies in § 18 Abs. 1 S. 1 WEG.

Die Einziehung des Wohnungseigentums hat aufgrund des schwerwiegenden Eingriffs in das Eigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers mehrere Voraussetzungen.

2. Welche Gründe für die Verletzung von gemeinschaftsbezogenen Pflichten gibt es?

Das WEG kennt drei verschiedene Typen der Verletzung von gemeinschaftsbezogenen Pflichten:

  • die wiederholte Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht gemäß § 14 WEG
  • die Verletzung der wohnungseigentumsrechtlichen Zahlungspflichten gemäß § 16 Abs. 2 WEG
  • die unzumutbare schwere Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht

Gemäß § 14 WEG gehören zu der wiederholten Verletzung einer Pflicht die Verletzung der Pflicht zu einem geordneten Zusammenleben, verbunden mit einem Nachteil für Dritte (z. B. permanente Geräuschbelästigung, der Betrieb eines Bordells oder dauernde schwere Beleidigungen und Gewalttätigkeiten), und die Verletzung der Instandhaltungspflicht der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (z. B. Verwahrlosung der Wohnung).

Der Zahlungsverzug gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist der in der Praxis wohl häufigste Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums. Ein relevanter Zahlungsverzug liegt immer dann vor, wenn ein Eigentümer mit einer Summe der Hausgelder in Verzug geraten ist, welche 3 % des Einheitswerts übersteigt.

Aber auch in den Fällen, bei denen die Schwelle von 3 % des Einheitswerts nicht überstiegen ist, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht kommen. Dies sind die Fälle, in denen ein Eigentümer über einen längeren Zeitraum wiederholt in Zahlungsverzug geraten ist. Auch ein solches Verhalten kann für den Rest der Eigentümergemeinschaft schwer und unzumutbar sein und daher zur Entziehung berechtigen.

Das Verschulden des Eigentümers ist nicht zwingend notwendig. Das bloße Erfüllen der Pflichtverletzung ist vielmehr ausreichend. Der Eigentümer ist daher auch verantwortlich für ein Fehlverhalten von Mietern oder sonstigen Dritten.

3. Wie wird die Entziehung durchgesetzt?

Zunächst muss der jeweilige Eigentümer eine Abmahnung erhalten. Ausnahmsweise entbehrlich ist die Abmahnung nur bei der Entziehung wegen Zahlungsverzugs und bei unzumutbar schweren Pflichtverletzungen.

Die Abmahnung unterliegt keinen Formvorschriften. Sie kann daher auch mündlich erfolgen. Die Abmahnung kann von jedem Eigentümer ausgesprochen werden. Es bedarf daher keines Beschlusses der WEG.

Bei weiteren Beeinträchtigungen bzw. Pflichtverletzungen nach der Abmahnung muss die Eigentümergemeinschaft einen Entziehungsbeschluss fassen.

Bei größeren Gemeinschaften ab 3 Eigentümern ist für die Beschlussfassung die Anwesenheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer notwendig. Diese stimmen mit einfacher Mehrheit ab. Der verursachende Eigentümer (Störer) selbst ist dabei nicht stimmberechtigt. Jeder Wohnungseigentümer hat unabhängig von der Größe seines  Miteigentumsanteils oder der Anzahl der ihm gehörenden Eigentumswohnungen eine Stimme.  Ist beispielsweise eine Person Eigentümer mehrerer  Wohnungen, hat diese Person lediglich eine Stimme.

In einer Gemeinschaft zweier Eigentümer ist ein vorheriger Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Das insoweit erforderliche Verlangen wird durch die Entziehungsklage ausreichend deutlich gemacht.

Der von einem Entziehungsbeschluss betroffene Eigentümer kann sich zum einen durch Anfechtung des Entziehungsbeschlusses und zum anderen später auch im Rahmen der Entziehungsklage verteidigen. Im Verfahren über die Beschlussanfechtung werden nur formale Mängel durch das Gericht überprüft. In der Regel ist daher die Verteidigung in einem Entziehungsverfahren für den Eigentümer sinnvoller.

4. Das Urteil über die Entziehung gemäß § 19 WEG

Kommt der Eigentümer dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht nach und veräußert er sein Wohnungseigentum, muss seitens der Gemeinschaft Entziehungsklage erhoben werden. Hierfür zuständig ist das jeweilige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Das Entziehungsurteil selbst entzieht das Eigentum noch nicht. Das Urteil ist lediglich die Grundlage für ein etwaiges anschließendes Versteigerungsverfahren. 

5. Welche Verteidigungsmöglichkeiten hat der Störer?

Während des Verfahrens kann der betroffene Eigentümer durch Zahlung der gesamten Rückstände dem Entziehungsurteil entgehen. Dabei muss er aber sämtliche rückständigen Zahlungen, einschließlich der entstandenen Kosten für das Gerichtsverfahren begleichen.

Kommt der Eigentümer während des laufenden Verfahrens abermals in Verzug, so kann dies in dem Verfahren auch noch herangezogen werden. Letztlich kann der Störer natürlich durch freiwillige Veräußerung dem Veräußerungsurteil entgehen.

6. Wie wird das Entziehungsurteil vollstreckt?

Das Entziehungsurteil wird durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung vollstreckt. Dies ergibt sich aus § 19 Abs. 1 S. 1 WEG.

Die Gemeinschaft der Eigentümer hat ein sogenanntes Vorrecht. Dies bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf fällige Ansprüche auf Hausgeld oder Wohngeld gegenüber den übrigen Grundpfandgläubigern vorher zu befriedigen ist. Das Vorrecht umfasst sämtliche laufenden und rückständigen Hausgelder aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren.

Erforderlich ist eine Anmeldung der Rückstände gemäß § 45 Abs. 3 ZVG. Im Versteigerungsverfahren kann die Eigentümergemeinschaft nach vorherigem Beschluss auch selbst mitsteigern.

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