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Die Erhöhung der Wohnungsmiete

Alles wird teurer – das ist allgemein bekannt. Auch für die Miete trifft das zu, in vielen Gegenden sind die Steigerungen sogar ganz enorm. Dieser Beitrag soll einen groben Überblick über das System der Mieterhöhung und die verschiedenen Varianten geben. Auch die Vor- und Nachteile aus Mieter- und Vermietersicht werden kurz beschrieben.

Warum braucht es überhaupt eigene Regelungen zur Mieterhöhung?

Wenn wir in den Supermarkt gehen, finden wir dort nirgends Preiserhöhungserklärungen. Die Waren kosten einfach, was sie kosten, und wir bezahlen den Preis oder nicht. Im Restaurant haben wir keinen Anspruch darauf, dass die Pizza, die bisher 7 Euro gekostet hat, nicht morgen schon 8 Euro kostet. Man schließt einen konkreten Vertrag zu einem konkreten Preis ab und die morgige Pizza ist Gegenstand eines neuen Vertrags zu einem möglicherweise neuen Preis.

Im Mietrecht ist das anders. Vermieter und Mieter schließen ja nicht jeden Monat einen neuen Mietvertrag ab, sondern sie führen einen einmal geschlossenen Vertrag weiter durch. Befristete Mietverträge sind sogar meistens unzulässig, um den Mieter nicht einer dauernden Unsicherheit auszusetzen.

Ein Arbeitnehmer kann, wenn er eine Gehaltserhöhung durchsetzen will, mit Kündigung drohen. Dieses Recht hat der Vermieter dagegen nicht. Das BGB verbietet ihm, zu kündigen, um die Miete erhöhen zu können. Damit aber, gerade in den vielen, über Jahrzehnte laufenden Mietverhältnissen trotzdem ein für beide Seiten fairer Preis zustande kommt, hat das Gesetz verschiedene Möglichkeiten der Mieterhöhung zugelassen.

Indexmiete

Die Indexmiete ist bei Wohnraummietverhältnissen extrem selten – ich habe sie in der Praxis bisher nur ein einziges Mal erlebt. Dabei kann der Vermieter nach jeweils einem Jahr die Miete durch einfache Erklärung um die Inflationsrate (errechnet aus dem „vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“, Verbraucherpreisindex) erhöhen. Weil diese Erhöhung nach rein objektiven Kriterien berechnet werden kann, muss der Mieter nicht zustimmen.

Diese Möglichkeit ist für den Vermieter trotzdem äußerst nachteilig. Zum einen sind die Erhöhungsraten minimal. So stieg beispielsweise der Preisindex von Dezember 2014 bis Dezember 2015 um nicht einmal 0,3 %. Wer damit Anfang 2016 die Miete erhöhen wollte, konnte es auch gleich lassen. Zudem sind manche Vermieter durchaus auch überfordert, die Indextabellen richtig zu lesen und dann bspw. eine Steigerung von 105,6 auf 107,3 korrekt in Euro-Beträge umzusetzen. Und eher nachlässige Vermieter laufen Gefahr, die einzelnen Erhöhungen zu vergessen und deswegen über Jahre keine höhere Miete zu bekommen, während ihre Ausgaben immer weiter steigen.

Für Mieter bietet das Vorgehen eigentlich nur Vorteile – solange wir uns in Zeiten niedriger Inflation befinden. Das kann sich irgendwann auch wieder ändern und dann erhöht sich die Miete auf diese Weise vielleicht um 20 % pro Jahr, jedes Jahr – eine Maximalsteigerung gibt es hier nicht.

Staffelmiete

Etwas häufiger ist dagegen die Staffelmiete. Dabei wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete Jahr für Jahr um einen jeweils bestimmten Betrag ansteigt.

Die Erhöhungen sind meist moderat, aber deutlich höher als bei der Indexmiete. Für die Staffelerhöhungen gilt die „Mietpreisbremse“ sinngemäß. Ansonsten gibt es keine Vorschriften für die Regelung der Miete, sodass sich üblicherweise Erhöhungen um die 3 bis 5 % pro Jahr eingependelt haben. Das ist isoliert gesehen nicht viel, im Laufe der Zeit summiert es sich aber.

Der Vorteil für den Mieter ist aber, dass daneben normale Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Er weiß also, dass er später mehr zahlen wird, er weiß aber auch genau, wie viel das sein wird.

Der Vermieter muss dagegen nur einmal die Staffel vereinbaren und sich danach nicht mehr um Mieterhöhungen kümmern. Denn diese muss er nicht aktiv einfordern, er muss vielmehr nur noch zum Beginn einer neuen Staffel auf den Kontoauszügen nachschauen, ob der Mieter auch an die Anpassung gedacht hat. Steigt das Preisniveau für Immobilien dagegen massiv an, kann er dies in bestehenden Verträgen nicht durchsetzen, da er an die Staffel gebunden ist.

Erhöhung auf die ortsübliche Miete

Am häufigsten ist dagegen, dass keine spezielle Erhöhungsregelung vereinbart ist und der Vermieter die Miete daher nach den gesetzlichen Vorschriften anpassen kann. Dann ist es möglich, alle 15 Monate eine Erhöhung bis zu dem Mietpreis zu verlangen, der im Ort für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise bezahlt wird.

Die Feststellung dieses Mietpreises ist natürlich relativ schwer – welche Wohnungen sind schon wirklich vergleichbar? Dementsprechend führen diese Mieterhöhungen zu teilweise erheblichen Auseinandersetzungen über die anzusetzenden Beträge. Hinzu kommt, dass es sich dabei eigentlich um keine einseitige Festlegung durch den Vermieter, sondern um einen Vertrag mit dem Mieter handelt. Beide müssen übereinstimmen, dass sich die Miete erhöht.

Der Vermieter hat nur einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu diesem „Miethöheänderungsvertrag“, den er notfalls gerichtlich durchsetzen muss. Sein außergerichtliches Verlangen nach Zustimmung durch den Vermieter muss er dagegen formell ordnungsgemäß stellen, er muss insbesondere eine tragfähige Begründung liefern, an die das Gesetz recht hohe Anforderungen stellt. Dieses Verfahren ist, wie schon dieser ganz kursorische Überblick zeigt, extrem fehleranfällig.

Eine solche Mietanpassung ist – entgegen der ursprünglichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers – mittlerweile nur noch für große Immobiliengesellschaften mit erfahrener Rechtsabteilung zu bewältigen. Ein privater Vermieter kann ein rechtssicheres Mieterhöhungsverlangen praktisch nur noch über einen Rechtsanwalt formulieren.

Für Mieter und Vermieter ist nachteilig, dass dadurch die Gefahr eines Rechtsstreits enorm steigt. Wäre es in der Praxis nicht so, dass einerseits Vermieter deutlich seltener als möglich die Mieterhöhung erklären und im Gegenzug Mieter ohne großen rechtlichen Widerstand diese seltenen Steigerungen akzeptieren würden, würde die Zahl der Mietprozesse massiv steigen.

Der Vorteil ist dagegen, dass man keine detaillierte Festlegung im Vorhinein treffen muss, sondern die Miete eben sporadisch dem dann Üblichen angepasst wird. Man kann also „mit dem Markt mitschwimmen“, ohne eine Prognose zu treffen zu müssen.

Entscheidung fällt im Mietvertrag

Die Entscheidung darüber, welche Erhöhungsmodalität man wählt, fällt im Mietvertrag. In Formularmietverträgen sind diese Möglichkeiten recht ausführlich dargestellt und können entsprechend ausgefüllt werden. Ohne spezielle Vereinbarung gilt die letztgenannte, gesetzliche Möglichkeit der Erhöhung bis zum Ortsüblichen.

Welche Variante man wählt, sollten Mieter und Vermieter genau überlegen. Will man eher Planungssicherheit oder eher möglichst hohe Mieteinnahmen bzw. möglich niedrige Mietkosten? Hat man kein Problem damit, öfters neu zu verhandeln, oder will man lieber ein friedliches Mietverhältnis? Wie schätzt man die weitere Entwicklung der Mietpreise vor Ort ein und will man davon profitieren bzw. sich eher dagegen absichern?

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            Rechtsanwalt Thomas Hummel (Abamatus) Rechtsanwalt Thomas Hummel

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