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Die fristlose Kündigung – Zahlungsverzug und ausbleibende Mieten

Rechtstipp vom 16.12.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
(11)
Rechtstipp vom 16.12.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
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Wann können Vermieter kündigen?

Ausbleibende Mieten sind mehr als ärgerlich und können für Vermieter zu einem großen wirtschaftlichen Problem werden. Das Problem ist insbesondere, dass sich ein eventuell notwendiges Gerichtsverfahren über viele Monate ziehen kann. Selbst wenn ein Gerichtsurteil vorliegt vergehen weitere Wochen bis zur Zwangsräumung. Von daher ist die frühzeitige Aussprache einer Kündigung zu empfehlen, um den wirtschaftlichen Schaden so gering wie möglich zu halten. Ob man als Vermieter die Rechte aus einer Kündigung tatsächlich geltend machen will, steht einen im Nachhinein ohnehin offen.

Ausgenommen sind natürlich Rückstände bei einer berechtigt vorgenommenen Mietminderung. Ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist oder nicht, muss im Einzelfall geprüft werden. In diesem Fall ist die Rechtmäßigkeit der außerordentlichen Kündigung dringend vorab anwaltlich zu überprüfen, da eine rechtswidrig ausgesprochene Kündigung unnötige Kosten verursachen kann.

Wann reicht der Rückstand für eine fristlose Kündigung aus?

Zu unterscheiden ist grundsätzlich zwischen sich aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten ergebenen Mietrückständen und solchen, die sich über einen längeren Zeitraum angesammelt haben.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein „nicht unerheblicher“ Mietrückstand liegt immer dann vor, wenn der Mietrücktand die Miete für einen Monat übersteigt. Bei zwei aufeinanderfolgenden teilweise ausbleibenden Mieten reicht demnach ein Mietrückstand von einer Warmmiete plus 0,01 €.

Fristlos gekündigt werden kann auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit mehr als zwei Monatswarmmieten in Rückstand ist. Dieser Kündigungsgrund liegt bei regelmäßigen Minderzahlungen vor. Der Mietrückstand kann sich aus offenen Mieten von vor einigen Jahren zusammensetzen. Entscheidend ist, dass der Mietrückstand zwei Monatswarmmieten übersteigt.

Welche offenen Forderungen gelten als Mietrückstand?

Unter Miete werden sämtliche regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen verstanden. Dies sind regelmäßig die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung. Eventuell kommt noch eine Miete für eine Garage oder einen Nebenraum hinzu.

Sind offene Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen ebenfalls Mietrückstände?

Nein. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine Mietrückstände, da es sich hierbei nicht um wiederkehrende Zahlungen handelt. Offene Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigten daher keine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Unter gewissen Voraussetzungen kann jedoch bei hohen Forderungen aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen außerordentlich oder zumindest ordentlichen gekündigt werden. Hier bedarf es jedoch einer anwaltlichen Prüfung im Einzelfall. Gegebenenfalls bedarf es auch einer Abmahnung.

Muss vor der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Abmahnung ausgesprochen werden?

Nein.

Was ist, wenn der Mietrückstand zwischenzeitlich für eine außerordentliche Kündigung ausreichend war und der Mieter dann die Rückstände vor Erhalt der Kündigung teilweise zahlt?

Entscheidend ist die Höhe des Mietrückstandes bei Zugang der Kündigung. Bei zwischenzeitlicher Teilzahlung und dann nicht ausreichendem Mietrückstand kann nicht mehr gekündigt werden.

Was passiert bei Zahlung der Rückstände nach Erhalt der Kündigung?

Bei Zahlung sämtlicher offenen Forderungen wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam. Die Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten zahlt oder auch eine Erstattung der offenen Mieten verbindlich zusagt. Bis zur Erhebung einer Räumungsklage gibt es diesbezüglich keine letzte Zahlungsfrist. Erst zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage wird die Kündigung nicht mehr durch Zahlung der offenen Rückstände unwirksam. Ohne Klageverfahren besteht daher für Vermieter keine Rechtssicherheit.

Diese sogenannte Schonfrist steht dem Mieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Wurde bereits wegen Zahlungsverzuges innerhalb der letzten zwei Jahre außerordentlich gekündigt und ist aufgrund der vollständigen Zahlung sämtlicher offenen Mieten diese Kündigung unwirksam geworden, kommt die Regelung nicht noch einmal zur Anwendung.

Wie sieht es bei einer nicht gezahlten Kaution aus?

Anders als bei Forderungen aus vergangenen Nebenkostenabrechnungen berechtigen auch offene Kautionsforderungen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ausreichend ist auch ein Rückstand von zwei Netto-Kaltmieten. Bei rückständigen Mieten kommt es auf die Brutto-Warmmiete an. Vergleichen Sie auch unseren Rechtstipp unter „Mietkaution nicht bezahlt – droht nun die Kündigung?“. Sollten Sie Fragen rund um das Mietrecht haben, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung. Wir haben jahrelange Erfahrung im Wohnraum- und Gewerbemietrecht und unterstützen Sie gern kompetent und persönlich


Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

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Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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