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Die fünf häufigsten unwirksamen Klauseln in Mietverträgen

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In den meisten Fällen wird für den Abschluss eines Mietvertrages ein Vordruck verwendet. Je nachdem, wie aktuell diese Vordrucke sind, können sich in diesen unwirksame Klauseln befinden. Insbesondere Vermieter sollten daher genau darauf achten, was im Mietvertrag geregelt wird, denn unwirksame Klauseln können ggf.  Folgen nach sich ziehen. 

Diese Klauseln sind in der Regel unwirksam

Jeder Mieter und Vermieter sollte den Mietvertrag daraufhin überprüfen, ob in diesem unwirksame Klauseln enthalten sind. 

Folgende Klauseln sind häufig unzulässig:

  1. Schönheitsreparatur: Bei der Schönheitsreparatur handelt es sich nicht um eine Reparatur im klassischen Sinne. Die Schönheitsreparatur soll lediglich das Aussehen des Raumes verbessern und oberflächliche Schäden beseitigen. Es handelt sich daher eher um eine Renovierung als um eine Reparatur.
    Sollte im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter bei Auszug Wände, Fenster und Türen streichen muss, dann handelt es sich um eine unwirksame Klausel. Der BGH hat diesbezüglich entschieden, dass es sich hierbei um eine zu starre Fristenregelung handelt. Der Mieter muss nur streichen, wenn dies notwendig ist (Az.: VIII ZR 361/03). Ebenfalls unzulässig sind feste Zeitintervalle, z.B. wenn der Mieter verpflichtet ist, nach einem Jahr zu streichen. Unwirksam sind Renovierungsklauseln auch dann, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs bereits unrenoviert war, denn dann würde der Mieter für den Verschleiß des Vermieters aufkommen.
  2. Haustierhaltung: Klauseln, die es dem Mieter grundsätzlich verbieten, ein Haustier in der Wohnung zu halten, sind ebenfalls unwirksam, dies entschied der BGH (Az.: VIII ZR 168/12). Ob Tiere wie Katzen oder Hunde gehalten werden dürfen, kann der Vermieter von seiner Zustimmung abhängig machen. Kleintiere wie ein Hamster sind ohne Zustimmung erlaubt. Zudem kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn er gute Gründe nennt.
  3. Mietkaution: Die Kaution darf gem. § 551 BGB nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Diese Summe darf nicht überschritten werden. Nur wenn dem Vermieter freiwillig eine weitere Sicherheit neben der Kaution angeboten wird, darf er auf diese zurückgreifen. Ansonsten kann die Rückgabe der Kaution verlangt werden.
  4. Kleinreparaturklausel: Auch diese Klausel ist ein fester Bestandteil vieler Mietverträge. Diese regelt, dass Mieter kleine Reparaturen, die sich unterhalb einer festgelegten Kostengrenze befinden, selbst tragen müssen. Diese Grenze wird von Vermietern jedoch gerne zu hoch angesetzt. Zulässig wäre die Klausel dann, wenn sich die Beträge zwischen 75,00 EUR und 100,00 EUR bewegen. Im Jahr dürfen die Gesamtkosten für die Reparaturen jedoch nicht höher als sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete sein. Zudem darf sich diese Klausel nur auf Gegenstände beziehen, die dem Mieter auch zugänglich sind. Dies wären beispielsweise Wasserhähne. Ist ein Rohr innerhalb der Wand beschädigt, muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen.
  5. Nutzung der Wohnung: Die Hausordnung, welche ein Bestandteil des Mietvertrages ist, kann viele Verbote enthalten. Jedoch sind diese nicht alle wirksam. So kann der Vermieter beispielsweise nicht festlegen, dass in der Wohnung nur für eine bestimmte Dauer in der Woche musiziert werden darf. Zu der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gehört es nämlich auch, dass man in dieser musizieren darf. Diese Klausel ist immer dann unwirksam, wenn es sich um eine Formularklausel handelt, sprich der Mieter konnte diese Vereinbarung nicht mit dem Vermieter aushandeln. 

Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel im Mietvertrag?

Die Rechtsfolge einer unwirksamen Klausel ist in § 306 BGB geregelt. Demnach bleibt der Mietvertrag trotz unwirksamer Klausel wirksam, das Mietverhältnis besteht also weiterhin fort. Ein Vertrag wäre nur ausnahmsweise nach § 306 Absatz 3 BGB unwirksam, wenn das Festhalten an diesem eine unzumutbare Härte für einen Vertragspartner darstellen würde. Dies wird jedoch im Mietrecht von der Rechtsprechung abgelehnt, da dies sonst die Räumung der Wohnung durch den Mieter bedeuten würde.

Somit tritt gemäß § 306 Absatz 2 BGB anstelle der unwirksamen Klausel die gesetzliche Regelung. Wird der Mieter z.B. im Mietvertrag verpflichtet, innerhalb bestimmter Zeiträume Schönheitsreparaturen durchzuführen, dann tritt an diese Stelle die gesetzliche Regelung. Dies wäre § 535 Absatz 1 BGB, wonach der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand verpflichtet ist. 

Wie sieht das richtige Verhalten bei einer unzulässigen Klausel aus?

Sollte der Mieter einen Mietvertrag mit einer unzulässigen Klausel unterschrieben haben, ist dieser nicht verpflichtet, die Regelungen innerhalb der Klausel einzuhalten. Befindet sich beispielsweise eine unzulässige Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag, dann ist der Mieter nicht verpflichtet, die Mietsache zu renovieren. Sollte der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit entsprechend der Klausel die Mietsache renoviert haben, dann kann er vom Vermieter die Erstattung der Renovierungskosten verlangen. In diesem Zusammenhang beträgt die Verjährungsfrist jedoch sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Ebenfalls für Mieter wichtig zu wissen, eine Abmahnung oder Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichteinhaltung der unzulässigen Klausel ist in jedem Fall unwirksam.

Foto(s): Adobe Stock

Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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