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Die größten Fallen im Mietvertrag

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Die größten Fallen im Mietvertrag
Das Mietrecht ist oftmals ein Buch mit sieben Siegeln.

In Deutschland leben trotz Wohnungsnot rund 50 Millionen Menschen zur Miete. Gerade in Großstädten wird bezahlbarer Wohnraum immer mehr zu einer Rarität. Wer einmal eine Wohnung gefunden und die Zusage vom Vermieter hat, befindet sich auf der Zielgeraden. Einzig verbleibende Hürde ist der Mietvertrag – den man auch im Überschwang der Freude nicht vernachlässigen sollte.

Die Regelungen zum sozialen Mieterschutz grenzen zwar die Gestaltungsfreiheit von Mietern und Vermietern beim Mietvertrag stark ein, es verbleibt aber trotzdem noch genügend Spielraum für einige Fallen im Mietvertrag, die Sie als Mieter kennen sollten.

Viele Inhalte der Rechtsbeziehung von Mieter und Vermieter regelt daher nicht das Gesetz, sondern in aller erster Linie der geschlossene Mietvertrag. Vertragsklauseln aus dem Mietvertrag können dem Mieter also sowohl Kosten als auch Pflichten auferlegen. Das Mietrecht allein ist kein Auffangbecken für den sorglosen Mieter, sondern setzt Vermietern nur einen Rahmen, der einen Mindestschutz der Mieter gewährleistet. Deshalb sind viele Vereinbarungen im Mietvertrag rechtlich in Ordnung – auch wenn sie schlecht für den Mieter sind.

Die größten Fallen lauern für den Mieter bei den Mietkosten, den Regelungen zum Mietgegenstand und der Beendigung des Mietverhältnisses.

Mietkosten

Mietkosten sind das Entgelt, dass der Mieter für die Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung zu zahlen hat. Man bezeichnet die Mietkosten auch als Mietzins oder kurz Miete. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das die meisten mietrechtlichen Vorschriften enthält, regelt hierzu nur, dass der Mieter eine Miete zu entrichten hat. Wie hoch die Miete ist und welche Kosten der Mieter als Mietkosten zu tragen hat, überlässt das Gesetz dagegen dem Mietvertrag. Der Mietvertrag legt deshalb fest, welche Kosten der Mieter zu zahlen hat und wie hoch diese sind. Der Mietvertrag regelt dabei meistens, dass der Mieter eine monatliche Kaltmiete und Nebenkosten zu entrichten sowie eine Kaution zu hinterlegen hat. Die größten Fallen lauern bei den Mietkosten bei der Vereinbarung einer Staffelmiete und der Nebenkostenregelung.

Staffelmieten

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schon bei Vertragsabschluss eine Erhöhung der Miete zu bestimmten Zeitpunkten. Eine solche Regelung bringt dem Mieter Planungssicherheit, denn weitere Mieterhöhungen sind dann gesetzlich ausgeschlossen. Der Vermieter umgeht mit der Vereinbarung einer Staffelmiete die sonst bestehenden Hürden für eine Mieterhöhung. Wirtschaftlich ist ein solche Regelung für den Mieter oft mit Nachteilen verbunden, denn durch die vertragliche Vereinbarung steigt seine Miete auch dann, wenn sei im vergleichbaren Wohnraum stagniert oder fällt. Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete handelt es sich damit um bindende Mieterhöhungen, gegen die sich der Mieter kaum noch wehren kann. Mieter sollten deshalb genauestens prüfen, ob eine Staffelmiete für sie tatsächlich Sinn macht.

Nebenkosten

Nebenkosten oder Betriebskosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Er kann diese Kosten aber auf den Mieter umlegen, vorausgesetzt der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung. Klauseln, die dem Mieter die Nebenkosten auferlegen, sind in deutschen Mietverträgen gang und gäbe. Damit der Vermieter nicht sämtliche Kosten seines Wohnungseigentums auf den Mieter abwälzt, listet die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend fest, welche Kosten grundsätzlich im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden können. Welche Nebenkosten der Mieter zu zahlen hat, ergibt sich aber aus dem Wortlaut der entsprechenden Klausel. Diese kann auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen oder aufzählen, welche Kosten, wie z. B. Wasser, Müll oder Steuern, der Mieter übernimmt.

Bei der Nebenkostenregelung liegt der Teufel im Detail. Es wird einem Mieter kaum gelingen eine Wohnung zu bekommen, ohne dass der Mietvertrag ihm bestimmte Nebenkosten überträgt. Häufig wird vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur normalen Miete einen bestimmten Betrag X als Vorauszahlung leistet. Dieser Betrag sollte nicht zu niedrig angesetzt werden – sonst droht zum Jahresende eine saftige Nachzahlung.

Alternativ zur jährlichen Nebenkostenabrechnung kann auch vereinbart werden, dass es sich bei dem Betrag um eine Pauschale handelt. In diesem Fall ist eine spätere Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten unzulässig. Aber Achtung: Auch eine solche Nebenkostenpauschale muss nicht unbedingt von Vorteil sein, denn wenn die tatsächlichen Nebenkosten geringer ausfallen, bekommt der Mieter keine Erstattung des zu viel bezahlten Betrags.

Der Mietgegenstand

Mietgegenstand ist bei der Wohnraummiete die Wohnung oder das Haus. Während die Zahlung der Mietkosten die Hauptpflicht des Mieters ist, ist die Überlassung und Instandhaltung der Mietwohnung die Haupflicht des Vermieters. Der Mietvertrag konkretisiert mit seinen Regelungen diese Pflicht des Vermieters und wälzt nicht selten Risiken und Kosten in diesem Zusammenhang auf den Mieter ab.

Unverbindliche Wohnungsgröße

Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter die vereinbarte Wohnung zum Gebrauch zu überlassen. Ein wesentliches Kriterium für den Mieter ist die Größe der Wohnung. Erweist sich die Wohnung kleiner als gedacht, ist das für den Mieter ein großes Ärgernis. Einen Anspruch auf Minderung der Miete hat er aber nur, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag verbindlich angegeben wurde. Nur dann entspricht die vom Vermieter überlassene Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand. Bei der Beschreibung der Wohnung müssen Mieter also darauf achten, dass die Angabe der Größe der Wohnung verbindlich ist. Nach dem BGH kann dafür auch eine ungefähre Angabe ausreichend sein, der Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ genügt dagegen nicht. Bei einer derartigen Klausel hat der Mieter daher kein Minderungsrecht, wenn die Wohnung viel kleiner ausfällt, als im Vertrag steht.

Geduldete Mängel

Das Minderungsrecht des Mieters ist auch bei sog. geduldeten Mängeln ausgeschlossen. In diesem Fall beschränkt nicht eine bestimmte Klausel im Mietvertrag die Rechte des Mieters, sondern ihr Fehlen. Mit Unterschrift des Mietvertrages akzeptiert der Mieter die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Werden offensichtliche Mängel wie ein Sprung am Fenster, eine zerkratzte Tür oder Schimmel an der Decke nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und geregelt, dass der Vermieter diese zu beseitigen hat, hat der Mieter kein Minderungsrecht. Er kann dann nur noch Reparatur verlangen, muss aber die gesamte Miete entrichten.  

Kleinreparaturklausel

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter die Mietwohnung nicht nur überlassen, sondern sie auch instand halten. Das heißt für Reparaturen in und an der Wohnung ist der Vermieter zuständig. Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Vermieter den Mieter aber in einem bestimmten Umfang an den Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung beteiligen. Die Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter dazu die Kosten für Reparaturen zu erstatten, die der Vermieter in Auftrag gegeben hat. Die Klausel des Mietvertrages betrifft die Bestandteile der Wohnung, die der Mieter besonders häufig nutzt, wie z. B. Türgriffe, Wasserhähne, Türschlösser oder undichte Fenster. Die Obergrenze für die jeweilige Beteiligung des Mieters variiert von Ort zu Ort. Mieter sollten sich deshalb vorab informieren, welche Höhe bei Kleinreparaturen in ihrem Wohnraum üblich ist.

Beendigung des Mietverhältnisses

Stolpersteine gibt es im Mietvertrag auch bei der Frage, wann und wie das Mietverhältnis beendet wird – Fragen, mit denen man sich beim Einzug ungern beschäftigt. Auch wenn man verständlicherweise nicht unbedingt an einen potenziellen Auszug denken will, wenn man seine Traumwohnung gerade erst gefunden hat, sind Mieter gut beraten, sich die Klauseln trotzdem gut anzusehen. Sowohl das Privatleben als auch das Berufsleben sind schnelllebiger geworden und der unerwartete Umzug in eine andere Stadt keine Seltenheit mehr. Wollen Mieter nicht Gefahr laufen, in einer solchen Situation noch monate- oder gar jahrelang an einen Mietvertrag gebunden zu sein, sollten sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags genauestens drauf achten, welche Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses getroffen werden.

Kündigungsverzicht

Einen Kündigungsverzicht sollten sich Mieter gut überlegen. Mit dem Kündigungsverzicht verzichtet der Mieter nämlich für eine bestimmte Zeit auf sein Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Ein neuer Job, Arbeitslosigkeit, die Scheidung oder Pflegebedürftigkeit der Eltern lassen sich nur schwer vorhersehen. Mieter, die einen Kündigungsverzicht unterschrieben haben, geraten in solch einer Situation leicht in die Bredouille: Einerseits erfordert die neue Situation einen Umzug, andererseits kommt man aber nur mit dem Goodwill des Vermieters aus dem Mietvertrag. Der Kündigungsverzicht im Mietvertrag sollte daher gründlich überlegt sein. 

Wohngemeinschaft

Ebenso problematisch ist die Beendigung des Mietverhältnisses bei Wohngemeinschaften. Ob Studienfreunde, Eheleute oder Alters-WG: Wenn alle gemeinsam als Mieter den Mietvertrag unterschreiben, können sie das Mietverhältnis im Zweifel auch nur gemeinsam wieder beenden. Das führt vor allem dann zu Problemen, wenn eine Mietpartei ausziehen will, die andere ihren Auszug aber gerade nicht will. In dem Fall kann es schwierig bis unmöglich werden, aus dem einst gemeinsam geschlossenen Mietvertrag rauszukommen. Wer zusammenziehen will, sollte sich daher auch Gedanken über die Gestaltung des Mietvertrages machen – nur so besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis problemlos zu beenden, wenn der Friede in der WG nicht mehr hält.

Fazit: 

Auch wenn die Unterzeichnung des Mietvertrags der letzte lang ersehnte Schritt auf einer endlos erscheinenden Wohnungssuche ist, gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Es gibt im Mietvertrag viele Stolpersteine und Fallen, die man kennen und beachten sollte. Nur so kann der Mietvertrag die Weichen für ein gutes, relativ konfliktfreies Mietverhältnis stellen.

(THE)

Foto : ©fotolia.com/beermedia


Rechtstipp vom 16.11.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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