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Die Hausordnung im Mehrfamilienhaus

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Mit einer Hausordnung soll das Zusammenleben verschiedener Personen in einem Mehrfamilienhaus vereinfacht werden. Es werden Regeln aufgestellt, die grundsätzlich von allen zu beachten sind. Trotz dieses eigentlich sinnvollen Hintergrundes gibt es in der Praxis oft Streit über die Hausverwaltung, die Rechtmäßigkeit verschiedener Regelungen der Hausverwaltung und Folgen eines (oder auch wiederholten) Verstoßes gegen die Hausordnung.

Muss der Mieter die Regelungen der Hausordnung einhalten?

Es muss zunächst unterschieden werden, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist oder lediglich im Hausflur aufgehängt ist.

Sollte eine Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages sein, muss ein Mieter grundsätzlich nicht in der Hausordnung auferlegten Pflichten/Arbeiten nachkommen. Oft ist in der Hausordnung eine (turnusmäßige) Verpflichtung zur Treppenhausreinigung, Schneedienst oder sonstige allgemeine Pflichten geregelt. Diese Aufgaben muss der Mieter nicht erledigen, wenn in seinem Mietvertrag keine Bezugnahme zur Hausordnung erfolgt und diese auch nachweisbar ist. Es empfiehlt sich daher für Vermieter, den Erhalt und die Bezugnahme der Hausordnung schriftlich bestätigen zu lassen.

Eine lediglich im Hausflur veröffentliche Hausordnung hat jedoch auch eine Rechtswirkung. Wirksamkeit entfalten nicht mietvertraglich vereinbarte Hausordnungen hinsichtlich Regelungen, die keine über den Mietvertrag hinausgehende Verpflichtungen betreffen. Dies sind beispielsweise Regelungen zur Nutzungsbestimmung für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zur Ruhezeit.

Gibt es einen rechtlichen Rahmen für den Inhalt der Hausordnung?

Nein. Es gibt diesbezüglich keine gesetzliche Regelung. Üblicherweise werden jedoch folgende Verhaltensregeln getroffen:

  • Ruhezeiten zur Vermeidung von Lärmbelästigungen (in der Regel zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr)
  • Regelungen zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen wie Waschküche, Trockenraum, Speicher, Fahrradkeller etc.
  • Treppenhausreinigung (Hausordnung muss Bestandteil des Mietvertrages sein)
  • Regelung zur Nutzung des Gemeinschaftsgartens
  • Regelung zum „Grillen“

Welche Regelungen sind in Hausordnungen unwirksam?

Es dürfen keine Regeln aufgestellt werden, die gegen geltendes Recht oder das Persönlichkeitsrecht eines Mieters verstößt. Beispiele hierfür sind:

  • Verbot zu musizieren
  • generelles Besuchsverbot (zum Beispiel über Nacht)
  • Untersagung von Kinderlärm
  • Regelungen, dass nur zu bestimmten Zeiten gebadet oder geduscht werden darf
  • Untersagung des Aufstellens einer Waschmaschine in der Wohnung

Dürfen die Regelungen der Hausordnung während des Mietverhältnisses geändert werden?

Verpflichtungen (Schneedienst, Treppenhausreinigung etc.) des Mieters (die ohnehin mietvertraglich vereinbart werden müssen) können ohne Zustimmungen des Mieters nicht nachträglich abgeändert werden.

Was ist die Folge eines Verstoßes gegen die Hausordnung?

Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann zu einer Abmahnung des Mietverhältnisses führen. Bei wiederholtem Verstoß und einer dadurch begründeten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann dem Mieter auch gekündigt werden. Hier bedarf es jedoch einer Prüfung im Einzelfall.

Ein Mieter hat ebenfalls einen Anspruch darauf, dass übrige Hausbewohner die Hausordnung einhalten. Der Mieter kann ggfs. eine Mietminderung oder Schadensersatz geltend machen sowie den Mietvertrag bei einer Unzumutbarkeit fristlos kündigen. Auch hier bedarf es jedoch einer Prüfung im Einzelfall.

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen können wir Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten, werden Sie aber selbstverständlich vorab über eventuelle Gebühren informieren. 

Wir bitten hier um Verständnis. 

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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