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Die Kündigung des Mietvertrags – was gilt es zu beachten?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

1. Wie muss die Kündigung ausgestaltet sein? Gibt es ein Formerfordernis?

Die Kündigung muss gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen. Sie muss ferner von allen Personen auf Vermieterseite unterschrieben werden. Wenn der Vermieter sich bei der Kündigung vertreten lässt, muss der Vertreter eine Vollmacht im Original beifügen. Gleiches gilt auch für die Mieterseite. Jedoch muss nur der Vermieter die Kündigung begründen, der Mieter hingegen nicht.

2. Welche Fristen gilt es bei der Kündigung zu beachten?

Bei der Kündigung sind zwingende Fristen einzuhalten. Aufseiten des Mieters sind unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses lediglich 3 Monate einzuhalten. Für den Vermieter gelten gestaffelte Fristen – je nachdem, wie lange das Mietverhältnis besteht. Gemäß § 573c BGB beträgt die Frist zur Kündigung bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren drei Monate, bei einer mehr als fünfjährigen Dauer sechs Monate und nach Ablauf von acht Jahren neun Monate.

3. Welche Gründe berechtigen den Vermieter zur Kündigung?

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter gegenüber einem Mieter, welcher sich nichts zuschulden hat kommen lassen, ausschließlich dann kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse muss bereits zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorliegen. Später nachgeschobene Gründe können das berechtigte Interesse nicht begründen. Nach dem Gesetz berechtigen den Vermieter zur Kündigung: die Vertragspflichtverletzung des Mieters, der Eigenbedarf aufseiten des Vermieters und die wirtschaftliche Verwertungsabsicht des Vermieters.

4. Welche Vertragspflichtverletzungen berechtigen den Vermieter zur Kündigung?

Vertragspflichtverletzungen des Mieters sind etwa die wiederholte unpünktliche Zahlung der monatlichen Miete, Mietrückstände von mindestens zwei Nettokaltmieten oder massive Verstöße gegen die Hausordnung. Auch Straftaten des Mieters gegenüber dem Vermieter, dessen nahen Angehörigen oder anderen Mietern des Hauses berechtigen ihn zur Kündigung. Je nach Schwere der Vertragspflichtverletzung kommt auch eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht.

5. Kann der Vermieter auch eine Teilkündigung aussprechen?

Ja. In Ausnahmefällen ist auch eine Teilkündigung möglich, wenn der Vermieter ganz bestimmte Nebenräume und Grundstücksflächen (z. B. Abstellräume, Speicher oder Keller), welche nicht zum Wohnraum gehören, ausbauen möchte und die Kündigung auf diese Räume beschränkt. Dies regelt § 573b BGB.

6. Kann der Vermieter auch eine Kündigung aussprechen, um eine höhere Miete zu erzielen?

Eine Kündigung des Vermieters, um nur im Fall der Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, ist unwirksam.

7. Darf der Vermieter denn kündigen, wenn er die Mietwohnung verkaufen möchte?

Nein. Unwirksam ist auch die Kündigung des Vermieters, weil er die Wohnung unvermietet teurer verkaufen kann.

8. Kann der Mieter sich gegen eine Kündigung wehren? Welche Möglichkeiten hat er?

Es besteht ein Widerspruchsrecht des Mieters. Selbst wenn sämtliche Voraussetzungen der Kündigung eigentlich vorliegen, muss der Mieter sie nicht in jedem Fall zwingend akzeptieren. Hier hilft das sogenannte Widerspruchsrecht.

Mit diesem Widerspruchsrecht kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte liegt z. B. auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu für den Mieter zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

9. Welche Gründe berechtigen den Mieter zum Widerspruch?

Nach der Rechtsprechung gibt es mehrere Gründe für einen Widerspruch. Insbesondere, wenn mehrere davon gleichzeitig vorliegen, berechtigt dies den Mieter zum Widerspruch. Solche Gründe können sein:

  • hohes Alter
  • Invalidität
  • Gebrechlichkeit
  • fortgeschrittene Schwangerschaft
  • schwere Erkrankung

Die aufgezählten Gründe sind jedoch nicht abschließend. Auch weitere Widerspruchsgründe sind möglich. Maßgeblich hierbei sind nach der Rechtsprechung immer die jeweiligen Umstände des Einzelfalls.

10. Bedarf der Widerspruch einer bestimmten Form?

Gemäß § 574b Abs. 1 BGB muss der Widerspruch schriftlich ausgesprochen werden. Er muss seitens des Mieters unterschrieben sein. Sind mehrere Mieter Partei des Mietvertrags, müssen alle unterschreiben.

11. Gibt es Fristen für den Widerspruch?

Gemäß § 574b Abs. 2 BGB muss das Widerspruchsschreiben dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein.

Zum Beispiel: Wenn der Vermieter am 03.02.2016 zum 31.04.2016 kündigt, dann muss dem Vermieter das Kündigungsschreiben am 28.02.2016 zugegangen sein.

12. Muss der Vermieter in seiner Kündigung auf das Widerspruchsrecht hinweisen?

Ja. Der Vermieter muss den Mieter zwingend auf das Bestehen seines Widerspruchsrechts sowie Form und Frist des Widerspruchs hinweisen. Der Hinweis kann im Kündigungsschreiben enthalten sein. Dies ist auch der Regelfall.

Zwingend ist dies jedoch nicht. Der Hinweis muss nur so zeitig erfolgen, dass der Mieter eine angemessene Frist zur Überlegung hat und den Widerspruch dann auch noch fristgerecht erklären kann. Versäumt der Vermieter den frühzeitigen Hinweis auf das Widerspruchsrecht, darf der Mieter auch zu einem späteren Zeitpunkt noch widersprechen. Er muss dies aber spätestens im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung eines etwaigen Räumungsprozesses tun. Dies ist in § 574b Abs. 2 BGB geregelt.

Bestehen also aufseiten des Mieters berechtigte Zweifel an den behaupteten Gründen der Kündigung, so sollte zumindest ein vorsorglicher Widerspruch aufseiten des Mieters in Betracht gezogen werden. Ein Widerspruch sollte auch immer dann vorsorglich erklärt werden, wenn der Mieter sich unsicher ist, ob auf seiner Seite tatsächlich Härtegründe vorliegen.

13. Sind Ausnahmen vom Kündigungsschutz des Mieters gesetzlich geregelt?

Unter bestimmten Voraussetzungen bestehen die oben genannten Schutzvorschriften des Mieters nicht.

In diesen Fällen gelten sie nicht:

  • bei der Vermietung von möblierten Zimmern in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
  • bei Wohnraum, welcher nur vorübergehend vermietet ist. Dies ist zum Beispiel bei Ferienwohnungen der Fall (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
  • bei vermietetem Wohnraum an eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z. B. Gemeinden) oder an anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege (z. B. Caritas oder diakonische Werke), für Personen mit dringendem Wohnbedarf (z. B. Obdachlose), wenn der Mieter jeweils bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Einschränkung des Kündigungsrechts hingewiesen wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
  • bei Vermietung von Wohnraum an Studenten oder in Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB).

In all den oben aufgeführten Fällen hat der Mieter kein Widerspruchsrecht nach der oben aufgeführten Sozialklausel.

Haben Sie weitere Fragen, sprechen Sie uns gerne an. Weitere Informationen finden Sie auch auf unserer Homepage www.kgk-kanzlei.de.

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