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Die Kündigung/Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn

Rechtstipp vom 10.11.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
(188)
Rechtstipp vom 10.11.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
(188)

Die Wohnungssuche ist nach Ewigkeiten und unzähligen Besichtigungen beendet, der Mietvertrag unterschrieben und plötzlich kommen Zweifel, ob die Wohnung wirklich zu einem passt. Besteht die Möglichkeit, noch vor Einzug und Mietbeginn vom Mietvertrag zurückzutreten oder vorher noch zu kündigen? Hier die Antworten!

1. Rücktritt vom Mietvertrag vor Einzug

Grundsätzlich gilt, dass ein abgeschlossener und unterschriebener Mietvertrag grundsätzlich wirksam ist und zumindest kein gesetzliches Rücktrittsrecht zugunsten des Mieters oder Vermieters besteht. Denn sofern der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben wurde, kann es sich der Mieter nicht noch mal einfach anders überlegen und vom Mietvertrag zurücktreten.

Hiervon besteht nur eine Ausnahme, wenn im Mietvertrag ausdrücklich zugunsten einer Vertragspartei ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Dies ist jedoch in den meisten von uns geprüften Verträgen nicht der Fall, sodass grundsätzlich ein Rücktrittsrecht nicht besteht.

2. Kündigung vor Mietbeginn

Grundsätzlich besteht zugunsten des Mieters die Möglichkeit, einen Mietvertrag auch bereits vor Mietbeginn zu kündigen, sofern vertraglich diese Kündigung nicht ausgeschlossen worden ist. Denn gemäß Mietvertrag kann zwischen den Parteien vereinbart werden, dass die Kündigungsmöglichkeit erst mit Beginn des Mietverhältnisses beginnt, also die Frist auch erst zum entsprechend vertraglich vereinbarten Mietbeginn beginnt zu laufen.

Sollte eine derartige Klausel nicht im Vertrag vereinbart sein, kann der Mieter auch grundsätzlich bereits vor Schlüsselübergabe/Einzug bzw. Mietbeginn das Mietverhältnis kündigen und die grundsätzlich dreimonatige Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 BGB beginnt mit Zugang der Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter.

Vorsicht Ausnahme

Wie so häufig gibt es jedoch auch Ausnahmen. Denn bereits der BGH hat mit Urteil, Aktenzeichen VIII ZR 88/78, auch durch Auslegung des Mietvertrages einen entsprechenden Willen der Parteien dahingehend angenommen, dass bei Interessenlage der Vertragspartner eventuell sogar auch eine vorzeitige Kündigung vor Mietvertragsbeginn ausgeschlossen werden kann. Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn der Vermieter enorme Aufwendungen in der Mietsache vorgenommen hat, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen und er daher erwarten durfte, durch die Miete, die sein Vertragspartner zahlen sollte, einen wirtschaftlichen Ausgleich hierfür zu erhalten.

Da hier die Anforderungen jedoch recht hoch sind, stehen die Chancen auch hier für den Mieter grundsätzlich sehr gut, sich auf ein vorzeitiges Kündigungsrecht zu berufen, sofern vertraglich anderweitig nichts geregelt wurde.

3. Vorzeitige Kündigung bei Mängeln der Mietsache

Der Mieter kann jedoch unter Umständen auch zur fristlosen Kündigung bereits vor Mietbeginn berechtigt sein, sofern zum Beispiel noch vor Mietbeginn gravierende Mängel an der Mietsache festgestellt werden, die dem Mieter bei Vertragsunterschrift noch nicht bekannt waren.

Ein klassisches Beispiel hierzu:

Der Mieter unterschreibt am 01.010 einen Mietvertrag, welcher zum 01.12. beginnen soll. Am 01.11. stellt der Mieter erhebliche Schimmelschäden und Schimmelspuren im Objekt fest und der Vermieter weigert sich, diese zu beheben. In derartigen Fällen ist dem Mieter zu raten, den Schaden gegenüber dem Vermieter anzuzeigen, eventuell eine Beseitigung einzufordern, sofern man am Mietvertrag festhalten will, ansonsten die entsprechende fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung auszusprechen. Darüber hinaus kann unter Umständen und im Einzelfall der Mietvertrag noch angefochten werden gem. § 119 BGB, da man sich über eine Eigenschaft der Wohnung im Irrtum befunden hat und diese sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befunden hat.

Wir denken, dass es sich erübrigt darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um äußerst komplexe Sachverhalte handelt, die im Einzelfall immer noch gesondert zu prüfen sind und daher hier nicht mit allgemeinen Grundsätzen behandelt werden kann. Daher gilt es in solchen Fällen sich unbedingt durch einen Fachanwalt im Mietrecht vorab beraten zu lassen, um nicht Gefahr zu laufen, unnötig mehrere Monate Miete zu zahlen, ohne die Wohnung nutzen zu können.

Fazit

Wie bereits erörtert kann grundsätzlich das Mietverhältnis schon vor vereinbartem Mietbeginn gekündigt werden, jedoch nicht von diesem zurückgetreten werden. Unter Umständen kann auch bereits vor Mietbeginn eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sodass es im Einzelfall immer ratsam ist, sich vorher genauestens rechtlichen Rat einzuholen, um nicht unnötig Miete zu zahlen, ohne die Wohnung/Haus als Mietsache in Anspruch zu nehmen.

Gerne stehen wir Ihnen hierzu mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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