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Die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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Einleitung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht einige Möglichkeiten vor, die monatliche Miete zu erhöhen. Dabei geht das Gesetz zunächst vom Regelfall aus, dass die Parteien eine Mieterhöhung eigens vereinbaren, in der Regel durch die sogenannte Staffelmiete. Auch nachträglich können die Parteien eine Erhöhung der Miete durch einen Nachtrag zum Mietvertrag vereinbaren.

Für den Mieter sind jedoch die Fälle interessant, in denen keine Vereinbarung getroffen wurde. In solchen Fällen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Die §§ 558 bis 560 BGB sehen 3 Fälle der Mieterhöhung vor:

- Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

- Veränderung von Betriebskosten (§ 560 BGB).

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden, um wirksam zu sein. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

(1) einen Mietspiegel

(2) Auskunft aus einer Mietdatenbank,

(3) durch einen Sachverständigen oder

(4) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Form des Mieterhöhungsverlangens:

Damit das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters überhaupt wirksam sein kann, muss es zumindest in Textform abgegeben werden (Textform = lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, z. B. E-Mail). Ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter beispielsweise mündlich abgegeben wurde, ist deshalb unwirksam.

Zustimmung des Mieters erforderlich?

Die Mieterhöhung wird zwar erst mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der Mieter darf die Mieterhöhung jedoch nur dann verweigern, wenn diese rechtswidrig erfolgte.

Das Mieterhöhungsverlangen darf, sobald es der Mieter erhalten hat, bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Monats hinsichtlich der Argumente und Vergleichsangaben des Vermieters überprüft werden. Dem Mieter steht innerhalb dieser Zeit mit einer Frist von zwei weiteren Monaten ein schriftliches Kündigungsrecht zu. Nimmt der Mieter dieses wahr, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Stimmt der Mieter hingegen zu, wird die höhere Miete sodann ab Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Monat folgt, in dem dem Mieter die Erhöhungserklärung zugegangen ist.

Was kann der Vermieter bei Verweigerung der Zustimmung unternehmen?

Sollte der Mieter die erhöhte Miete nach rechtmäßiger Mieterhöhung nicht freiwillig entrichten, steht dem Vermieter ein Klagerecht zu. Dieser kann gegen den Mieter auf Zustimmung klagen, wenn er nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Mieterhöhung zugestimmt hat. Die Klage muss jedoch innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Das zuständige Gericht entscheidet dann über das Mieterhöhungsverlangen. Unterliegt der Mieter im Prozess, wird die höhere Miete zu dem Zeitpunkt wie im Falle seiner Zustimmung wirksam und fällig. Sind während des Prozesses Rückstände angefallen, die auf die Mieterhöhung zurückzuführen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis frühestens zwei Monate nach Rechtskraft des begehrten Urteils, das ihm die Mieterhöhung zuspricht, wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Fazit:

Die Voraussetzungen zur Mieterhöhung sind nicht so banal, wie sie auf den ersten Blick erscheinen. Der Teufel steckt hier im Detail, sprich in der Auslegung und den näheren Voraussetzungen der 3 Gründe zur Mieterhöhung.

Gerne beraten wir Sie bei allen Fragen im Zusammenhang mit der Mieterhöhung.


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