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Die Mietminderung richtig geltend machen! Wir zeigen häufige Fehler auf!

Rechtstipp vom 10.03.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
(28)
Rechtstipp vom 10.03.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
(28)

Grundsätzlich weiß man als Mieter, dass man die Miete kürzen darf, sofern die gemietete Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann, das heißt, dass Mängel die Wohnsituation beeinträchtigen. Doch sofern die Mietminderung fehlerhaft geltend gemacht wird, kann anstatt der Mietreduzierung unter Umständen auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter drohen.

1. Wir zeigen häufige Fehlerquellen bei der Mietminderungsanzeige auf!

Durch langjährige Erfahrung in der Beratung erleben wir immer wieder die gleichen klassischen Fehler, die bei einer Mietminderung durch den Mieter gemacht werden.

Im Folgenden wollen wir auf die wichtigsten und klassischen Fehler kurz eingehen, die ein Mieter bei der Mietminderungsanzeige tunlichst vermeiden sollte.

2. Der Mangel lag bereits bei Vertragsschluss der Mietsache vor!

Sofern bereits der angezeigte Mangel an der Mietsache bereits bei Vertragsschluss vorlag und der Mieter hiervon Kenntnis hatte kann der Mieter grundsätzlich wegen diesen Mangels eine Mietminderung nicht mehr geltend machen. Dieser Umstand ist in § 536b S. 1 BGB geregelt.

Immer wieder Ausnahmen

Jedoch existiert von diesem Grundsatz eine Ausnahme. Sofern der Mieter nämlich bei Wohnungsübergabe sich seine Rechte wegen des konkret zu bezeichnenden Mangels „vorbehalten“ hat, kann er auch im Nachgang noch eine Mietminderung hierfür anzeigen.

Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass man sich nach Möglichkeit diesen „Vorbehalt“ zum Beispiel im Übergabeprotokoll schriftlich festhält, um im Nachgang auch beweisen zu können, dass der Vermieter bereits die Mangelbeseitigung zugesagt hatte und nur daraufhin die Übergabe stattgefunden hat.

Die „Notiz“ im Übergabeprotokoll dient ausschließlich dem Zweck, im Falle eines gerichtlichen Verfahrens diese Tatsache beweisen zu können. Denn im Ergebnis ist der Mieter für diesen Umstand beweisbelastet.

3. Der Mangel ist nicht konkret beschrieben!

Grundsätzlich hat der Mieter den Vermieter über einen Mangel am Mietobjekt unverzüglich zu informieren, dies ist auch im Gesetz klar geregelt. Diese Anzeige muss zwar nicht schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen – kann also auch mündlich geschehen – jedoch ist es immer ratsam den Mangel schriftlich anzuzeigen, um auch im Nachgang die entsprechende Mängelanzeige, z. B. in einem Gerichtsverfahren, beweisen zu können.

Denn sowohl der Zeitpunkt als auch der Inhalt der Mängelanzeige, ist in vielen Gerichtsverfahren entscheidend für „Sieg“ oder „Niederlage“.

Vorsicht bei Beschreibung des Mangels

Inhaltlich muss der Mieter den Mangel daher bezüglich der Art und des Umfanges möglichst konkret beschreiben, sodass der Vermieter die Möglichkeit hat, sich durch Beseitigung des Mangels vor Schadensersatzansprüchen des Mieters oder einer fortschreitenden Verschlechterung der Mietsache zu schützen. Kommt der Mieter dieser Sorgfaltspflicht nicht nach, kann dies zur Klageabweisung im Ergebnis führen.

Der Mieter ist ferner gesetzlich auch dazu verpflichtet, ohne schuldhaftes Zögern die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter vorzunehmen, damit dieser auch die Möglichkeit hat, auf den Mangel zu reagieren. Erst mit entsprechender Mängelanzeige besteht auch die Möglichkeit die Miete mindern zu können. Entscheidend ist hier also genau der Tag bzw. Zugang der Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter.

Fristsetzung zur Mängelanzeige nicht erforderlich

Es ist übrigens nicht erforderlich, dem Vermieter zur Beseitigung des Mangels eine Frist zu setzen. Bereits ab dem Zeitpunkt der Mitteilung des Mangels bzw. der Anzeige, besteht die Möglichkeit die Miete zu mindern.

4. Zahlung der Miete unter „Vorbehalt“!

Immer wieder unterläuft den Mietern folgender Fehler: Trotz Anzeige der Mietminderung zahlen die Mieter die Miete weiterhin in voller Höhe ohne auf dem Überweisungsträger oder der Minderungsanzeige den „Vorbehalt der Mietminderung“ zu erklären.

Denn selbst wenn man im Vorfeld den Mangel entsprechend dem Vermieter gegenüber angezeigt und auch hinreichend beschrieben hat, müssen weitere Grundsätze eingehalten werden, um im Ergebnis auch von der Mietminderung als Mieter profitieren zu können.

Verwendungszweck bei Mietzahlung „Unter Vorbehalt“

So sollte ein Mieter, nachdem er den Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt hat, auch seine künftigen Mietzahlungen immer unter dem Zusatz „unter Vorbehalt“ in voller Höhe zahlen. Dazu reichen als Hinweis die Worte „unter Vorbehalt“ im Verwendungszweck bei der Überweisung.

Denn selbst wenn der Mieter grundsätzlich aufgrund eines Mangels die Möglichkeit hätte, die Miete zu mindern, diese jedoch weiterhin ohne Reduzierung an den Vermieter zahlt, kann er sich nicht im Nachgang darauf berufen, den „überbezahlten“ monatlichen Betrag zurückfordern zu wollen.

Dies ergibt sich aus § 814 BGB, der in diesem Falle eine grundsätzliche Rückforderung gemäß § 812 BGB ausschließt.

Kurzum: In den Überweisungsträger bzgl. der Mietzahlung den kurzen Zusatz „unter Vorbehalt“ einfügen und schon ist dieses Problem vom Tisch.

5. Ist die Mietminderung zu hoch angesetzt droht die „fristlose Kündigung“!

Aufgepasst werden muss unbedingt bei der Höhe der geltend gemachten Mietminderung.

Daher raten wir dringend an, sich zuvor zum richtigen Vorgehen der Mängelanzeige und der Minderungsquote beraten zu lassen. Sofern nämlich im gerichtlichen Verfahren festgestellt werden, dass die Minderungsquote zu hoch ist oder sogar der Mangel nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, kann die sodann „ungerechtfertigte“ Minderung einen Zahlungsverzug der Miete darstellen und eventuell sogar eine fristlose Kündigung zur Folge haben.

Als klassisches Beispiel kann hier der sog. „Schimmelschaden“ genannt werden, bei welchem der Mieter häufig ein Verschulden bei dem Vermieter annimmt, jedoch im gerichtlichen Beweisverfahren durchaus auch festgestellt werden kann, dass der Schaden (Schimmelschaden) auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Im Ergebnis ist es daher immer sinnvoller (wie unter Punkt 4.) die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und im Nachgang sodann, eventuell auch durch gerichtliche Klärung feststellen zu lassen, in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

6. Fotos/Lärmprotokoll/Zeugnis der Mängel

Ein weiterer häufiger Fehler ist es, dass der Mieter vergisst, den Mangel auch entsprechend zu dokumentieren. Denn in der Regel ist er dazu verpflichtet, den Mangel auch in einem eventuellen Gerichtsverfahren zu beweisen.

Sollte nämlich seitens des Vermieters das Vorliegen eines Mangels bestritten werden, muss grundsätzlich der Mieter vor Gericht beweisen, dass ein Mangel vorgelegen hat. Dazu reicht es nicht aus, im Nachgang zu behaupte: „Doch doch, die Wand war nass“!

Daher sollte man an folgende klassische Beweisantritte gedacht werden 

  1. Zeugnis von Nachbarn oder Freunden
  2. Eine entsprechende Dokumentation von Fotos (hierbei immer Ort, Zeitpunkt und Namen des Fotografen aufschreiben)
  3. Lärmprotokoll bei Lärmbelästigung (Ortsangabe, Zeitangabe und Dauer aufführen)

Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich bei den vorgenannten Fehlern um „Klassiker“ handelt, die selbstverständlich nicht abschließend sind, jedoch bereits als guter Fahrplan dienen sollen, nicht im Nachgang bei einer fehlerhaften Mängelanzeige böse Überraschungen vor Gericht erleben zu müssen.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

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