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Die Neuregelgung der Mietpreisbremse zum 01.01.2019

Rechtstipp vom 11.04.2019
(2)
Rechtstipp vom 11.04.2019
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Seit dem 01.06.2015 existiert eine gesetzliche Mietpreisbremse. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelegung ist, Mietern in Ballungsgebieten vor überteuerten "Wuchermieten" zu schützen. 

Da die Mietpreisbremse sich jedoch als wenig praxisrelevant erwiesen hat und Mietsteigerungen nicht wie gewünscht eingedämmt wurden, hat der Gesetzgeber die Regelungen zu Gunsten der Mieter seit dem 01.01.2019 verschärft.

1. Wie hoch darf die Miete nach dem Gesetz sein?

Grundsätzlich dürfen Mieten nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden. 

Problematisch ist in der Praxis die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In einigen Kommunen gibt es einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Dieser Mietspiegel wird mit Vertretern beider Parteien, also Vermietern und Mietern, erstellt und erarbeitet. In der Regel enthalten diese qualifizierten Mietspiegel jedoch sogenannte Spannen. Die konkrete Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist daher auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels streitbar. In einem gerichtlichen Verfahren wird daher meistens ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden. Dies ist auch die übliche Vorgehensweise bei Gericht, sofern kein Mietspiegel vorliegt. 

2. Wo und für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nicht pauschal für jedes Mietverhältnis, sondern nur für Gebiete mit knappem Wohnungsangebot, also in sogenannten Ballungsgebieten. Jedes Bundesland ist ermächtigt durch Landesverordnung entsprechende Städte, Gemeinden und Bezirke zu benennen, in welchen die Mietpreisbremse greifen soll. Die Mietpreisbremse gilt sodann für fünf Jahre. Gibt es keine entsprechende Regelung für die konkrete Kommune, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.

3. Bei welchen Ausnahmen müssen Vermieter die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht beachten?

Mietverhältnisse für umfangreich sanierte und neu gebaute Wohnungen, die erstmals nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Juni 2015 genutzt wurden, unterfallen nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse. Bei diesen Mietverhältnissen kann die Miete frei zwischen den Mietparteien vereinbart werden.

Ferner gibt es einen sogenannten Bestandsschutz. Mieten, die über den Beschränkungen der Mietpreisbremse liegen, müssen nicht nachträglich gesenkt werden, sofern diese Miete bereits vor Erlass der Mietpreisbremse vereinbart worden ist. Völlig unabhängig ist hierbei, ob die erhöhte Miete mit einem Vormieter oder dem aktuellen Mieter vereinbart wurde. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch nicht für Mieten, die bis zu zwölf Monate vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse durch den Vermieter noch erhöht worden sind.  

4. Welche neuen Regelungen gelten seit Januar 2019?

Grundsätzlich sind die Rechte der Mieter extrem gestärkt worden. Bei einem eventuellen gerichtlichen Verfahren kann der Vermieter sich nur dann auf eine Ausnahmeregelung, aufgrund der er eine erhöhte Miete vereinbaren durfte, berufen, wenn diese Ausnahme bei Abschluss des Mietvertrags offengelegt und schriftlich belegt wurde.

Der Vermieter muss also proaktiv bei Abschluss des Mietvertrages offenlegen, dass eine erhöhte Miete vereinbart wird und dass diese vereinbart werden darf, weil entweder ein Neubau, eine umfassende Sanierung oder Bestandsschutz vorliegt.

Der Mieter kann einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse formlos rügen, wenn der entsprechende Nachweis bei Mietvertragsbeginn nicht erbracht wurde. Völlig unerheblich ist dann, ob eine Ausnahmegenehmigung vorliegt oder nicht.

Bei einem eventuellen gerichtlichen Verfahren kann der Mieter die rückwirkend überzahlte Miete geltend machen. 

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

Ihre KGK-Rechtsanwälte aus Köln-Rodenkirchen 


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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