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Die schlimmsten fünf Fehler von Vermietern bei Kündigungen

Rechtstipp vom 28.01.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
(8)
Rechtstipp vom 28.01.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
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Immer wieder kommt es vor, dass Räumungsklagen von Vermietern nur deshalb nicht erfolgreich sind, weil Kardinalfehler von Vermietern im Vorfeld der Kündigung begangen werden. Wir haben Ihnen die schlimmsten fünf Fehler im Wohnraummietrecht zusammengetragen.

1. Sie verwenden einen veralteten Mietvertrag

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter ihre Mietverträge nicht aktualisieren und diese (teilweise) gegen AGB-Recht verstoßen oder die Rechtslage nicht zugunsten des Vermieters verändert wurde. Neben unzulässigen Schönheitsreparaturregelungen kommt es auch immer wieder vor, dass in Mietverträgen die Aufrechnung des Mieters mit Gegenforderungen nicht beschränkt oder die Haftung des Vermieters für vorvertragliche Mängel nicht ausgeschlossen wurde. Bei der Räumungsklage wegen Mietschulden kann ein geschickter Mieter mit halbwegs passabel vorgetragenen Gegenforderungen Ihrer Räumungsklage mal den Boden entziehen.

2. Sie dokumentieren zu wenig

Messis, Chaos-Mieter, Streithansel und Mietrüpel – sie alle sind dem Vermieter ein Graus. Doch Recht haben und Recht vor Gericht bekommen sind dann zwei Stiefel, wenn Sie die Lärm- oder Geruchsbelästigungen nicht sauber nachweisen können. Welche Verstöße gegen die Hausordnung hat der Mieter begangen? Wann, wie oft und wie laut war es? Welche Gerüche waren es und wie intensiv? Wer kann das bezeugen? Gibt es Tonband- oder Fotoaufnahmen? Haben Sie den Mieter ordnungsgemäß abgemahnt und was war seine Reaktion darauf?

Hier Aktenordner und Notizbücher zu füllen mag nervig sein, es überzeugt aber im Streitfall dann den Richter und macht Sie glaubwürdig.

3. Sie wählen nicht den sichersten Kündigungsweg

Wenn der Vermieter mit im gleichen Haus wohnt, hat er gegenüber dem Mieter nach § 573aII BGB u.U. ein Sonderkündigungsrecht, so dass er ihm ohne Angaben von Gründen kündigen darf. Allerdings verlängert sich dann oft die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Die Frist ist aber dann gemäß § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB kürzer, wenn der vermietete Wohnraum durch den Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde. Im Falle von Gewerbemietverträgen brauchen Sie natürlich dem Gesetz nach gar keinen Kündigungsgrund.

4. Sie haben nicht auf den Sozialwiderspruch des Mieters hingewiesen

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist oft das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. In bestimmten Fällen kann sich auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung der Mieter hierauf berufen, wenn seine Härtegründe schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse des Vermieters. Ohne diesen Hinweis kann der Mieter noch in der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses seinen Widerspruch erklären.

Wäre der Widerspruch berechtigt, würden Sie den Prozess verlieren und müssten somit für alle Prozesskosten aufkommen. Es ist deshalb im eigenen Interesse, auf die Sozialklausel im Kündigungsschreiben hinzuweisen. Nur so erfahren Sie frühzeitig, ob sich Ihr Mieter auf eine Härte berufen kann. Folgende Musterformulierung ist zu empfehlen:

„Sie können dieser Kündigung gemäß § 574 ff. BGB schriftlich bis zum (…) widersprechen. Ihr Widerspruch hat aber nur dann Erfolg, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Für den Fall, dass Sie Widerspruch erheben, bitte ich darum, mir die Gründe für den Widerspruch unverzüglich schriftlich mitzuteilen.“

5. Vor Mietvertragsschluss und Wohnungsübergabe keine Mieterselbstauskunft verlangt

Mit der Selbstauskunft können Sie sich ein Bild von der Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten vorab machen. Bei falschen Angaben (auf zulässige Fragen) kann der Mietvertrag dann auch wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Das schützt Sie freilich nicht vor Mietnomaden. Daher führen Sie gleichzeitig eine Bonitätsprüfung Ihres Mieters bei dem Schuldnerverzeichnis gem. § 882f Nr. 4 ZPO durch. Vermieter haben nunmehr ein Recht auf Einsicht in das Schuldnerverzeichnis, da ihnen wirtschaftliche Nachteile entstehen können, wenn Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Tipp

Lassen Sie sich zudem gleichzeitig das Einverständnis geben bei Unternehmen, wie der Schufa oder Creditreform über den Mietinteressenten Informationen einzuholen. Diese Einverständniserklärung lässt sich in die Mieterselbstauskunft einbauen.


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilie vermieten und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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