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Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag – zum Auszug streichen oder nicht streichen?

Rechtstipp vom 04.11.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
(176)
Rechtstipp vom 04.11.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
(176)

Zunächst einmal muss mit dem „Irrglauben“ aufgeräumt werden, dass der Mieter immer die Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Dies ist so nämlich nicht richtig. Denn grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instand zu halten und – sofern notwendig – Reparaturen während der Mietlaufzeit vorzunehmen. Dies ist auch gesetzlich in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so geregelt.

Vereinbarung im Mietvertrag – die Schönheitsreparaturklausel

Der Vermieter hat jedoch das Recht, durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.

Grundvoraussetzung dafür ist zunächst nach aktueller Rechtsprechung des BGH, dass der Vermieter zunächst die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben hat. Sofern der Vermieter also die Wohnung dem Mieter „selbst herrichten“ lässt, ist eine Übertragung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses schon unwirksam.

Daher ist eine Überprüfung der entsprechenden Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unausweichlich, um für Mieter und Vermieter Rechtssicherheit zu bieten, ob die in der Klausel aufgeführten Renovierungsarbeiten während der Mietzeit oder zum Auszug geschuldet sind oder nicht.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen:

1. Was genau versteht man zunächst unter Schönheitsreparaturen? 

Den Begriff der „Schönheitsreparaturen“ ist im Gesetz, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nicht geregelt.

Grundsätzlich werden darunter jedoch die Instandsetzungsarbeiten verstanden, die zur Beseitigung eines durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. 

Dies hat der Bundesgerichtshof in mittlerweile zahlreichen Urteilen bestätigt.

Im Wesentlichen handelt es sich bei zulässigen Schönheitsreparaturen:

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
  • sowie die Grundreinigung der Teppichböden.

Im Vergleich hierzu besteht gerichtliche Einigkeit, dass unter den Begriff der Schönheitsreparaturen folgende Maßnahmen nicht fallen:

  • Das Ausbessern von größeren Schäden am Putz der Wohnung, insbesondere an Decken und Wänden und am Bodenbelag
  • Das Abschleifen und das Neuversiegeln von Parkett, der Anstrich von Holzverkleidungen an Wänden und Decken
  • Der Außenanstrich von Balkonen und Terrassen
  • Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume, Glas- und Fensterscheibenarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschalter, Elektro- und Gasleitungen sowie an Heizkörpern.

2. Welche Schönheitsreparaturen sind unwirksam?

Sind im Mietvertrag Schönheitsreparaturen aufgelistet, die nicht in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV enthalten sind, also Maßnahmen die über das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie die Grundreinigung der Teppichböden hinausgehen, ist eine solche Klausel in aller Regel unwirksam.

  • Farbvorgaben sind unwirksam

Sofern im Mietvertrag eine klare Farbvorgabe während der Mietzeit vereinbart ist, so ist diese unwirksam, genauso wie die Klausel, dass der Mieter Türen oder Decken während oder zum Auszug der Mietzeit nur in Weiß zu streichen hat.

Farbvorgaben – sofern diese als neutrale und deckende Farben bezeichnet werden – sind zum Zeitpunkt des Auszuges aber möglich.

  • Fachfirma für Renovierung

Ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Renovierung fachmännisch bzw. durch einen Fachmann (Maler, Schreiner etc.) erfolgen muss, so ist die Klausel unwirksam.

Denn gemäß dem Urteil des BGH vom 09.06.2010, Az. VIII 294/09, muss dem Mieter auch die Möglichkeit eingeräumt werden, die Arbeiten selbst zu erledigen. Die Arbeit muss nur fachgerecht, nicht aber fachmännisch ausgeführt werden.

  • Starre und zu kurze Fristenregelung 

Starre Renovierungsfristen sind laut Bundesgerichtshof ebenfalls grundsätzlich ungültig.

Hier gilt jedoch Vorsicht:

Enthält der Vertrag sprachliche „Abschwächungen“, nach welchen die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“, „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „grundsätzlich“ alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, kann die Fristenregelung wirksam sein.

Ist der Fristenplan erheblich zu kurz bemessen (zum Beispiel Streichen der Küche alle zwei Jahre), führt dies zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. Dies ist auch höchstrichterlich mehrfach entschieden, zuletzt durch das Urteil des BGH vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03.

  • Sog. Quotenabgeltungsklausel

Unter der Quotenabgeltungsklausel versteht man die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters, sich bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anteilig an den Kosten der zukünftig notwendig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Diese Kosten werden grundsätzlich durch einen entsprechenden Fachbetrieb oder einen Sachverständigen eingeholt.

Auch wenn zunächst viele Gerichte der Auffassung waren, dass derartige Klauseln wirksam seien, hat der BGH nunmehr zu Gunsten der Mieter entschieden. Mit Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14 hat der BGH klargestellt, dass eine derartige Klausel unzulässig ist, da der Mieter bei Einzug nicht klar erkennen könne, mit welchen Belastungen er bei Auszug rechnen müsse.

Der Mieter kann daher nicht mehr zu Schadensersatzforderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest aus dieser Quotenabgeltungsklausel, verpflichtet ist.

  • Kostenvoranschlag zur Berechnung der Abgeltung durch Fachfirma

Sofern die Abgeltungsklausel ausschließlich dem Vermieter das Recht einräumt einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes einzuholen, so ist eine derartige Vereinbarung nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ebenfalls unwirksam. Denn jedem Mieter muss das Recht zustehen, ebenfalls einen Kostenvoranschlag einholen und dem Vermieter vorlegen zu dürfen, so urteilte der BGH am 29.05.2013, Az. VIII 285/12.

  • Endrenovierungsklausel

Findet sich im Mietvertrag eine Klausel, nach welcher der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung bei Auszug in jedem Fall zu renovieren, ist diese Klausel unwirksam, sofern sie auf den Renovierungszustand der Wohnung oder auf die während der Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen keine Rücksicht nimmt.

Sofern die Klausel den Mieter nur verpflichtet, bei Auszug nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen nachzuholen, die vor oder bei Auszug bis dahin fällig geworden sind, so ist diese Klausel jedoch zulässig.

Wie bereits erwähnt, ist eine Klausel ebenfalls unwirksam, sofern die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen wurde und eine vollständig renovierte Wohnung bei Auszug verlangt wird. 

3. Welche Folgen haben wirksame Schönheitsreparaturklauseln?

Sind die Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart und dementsprechend also zum Ende des Mietverhältnisses bzw. zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache geschuldet, weil der Zustand der Wohnung dies erfordert, kann der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch, also die Durchführung der Schönheitsreparaturen, im Zuge einer Klage geltend machen.

Erfüllt der Mieter die ihm übertragene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß, kann der Vermieter Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB verlangen.

Die Höhe des Schadensersatzes ergibt sich aus den gesamten Kosten der durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Diese resultieren aus der Höhe der objektiv erforderlichen Renovierungskosten, also der Handwerkerleistungen und auch ein eventueller Mietausfall und Nutzungsentschädigungen können hierunter fallen, sofern der Vermieter die Wohnung nicht zeitnah wieder vermieten konnte.

Während der Mietzeit hat der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04, kann der Vermieter schon dann Erfüllung oder aber einen Kostenvorschuss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen fordern, sofern diese objektiv erforderlich sind und der Mieter mit der Durchführung bereits im Verzug ist.

Im Gegensatz hierzu hat jedoch auch der Mieter gegen den Vermieter einen Schadensersatzanspruch, sofern der Mieter ordnungsgemäße Schönheitsreparaturleistungen durchgeführt hat, zu denen er aufgrund der Unwirksamkeit oder mangels einer Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet war. In diesem Fall hat der BGH mit Urteil vom 27.5.2009, Az. VIII 302/07, entschieden, dass dem Mieter sodann ein finanzieller Ausgleich für die erbrachten Renovierungsleistungen zusteht.

Aber Vorsicht: 

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen aus, obwohl er dazu mangels wirksamer Vereinbarung nicht verpflichtet hat, hat der Vermieter eventuell einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, sofern die Arbeiten unfachmännisch und mangelhaft ausgeführt worden sind. 

Insgesamt erleben wir als Fachanwälte im Mietrecht tagtäglich immer noch eine große Unsicherheit bei Mietern und Vermietern bezüglich der Beurteilung, ob die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen wirksam sind oder nicht.

Daher stehen wir Ihnen gerne zu sämtlichen Fragen rund um dieses Thema mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. 

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