Die Teilungsversteigerung des Familienheimes – wie läuft sie ab, welche Risiken gibt es?

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Auch im Fall einer Trennung oder Scheidung kann niemand gezwungen werden, seinen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie freihändig an den anderen Partner oder an Dritte zu verkaufen.

Insbesondere der Partner, der nach der Trennung nicht in der Immobilie verbleibt und auszieht, hat ein Interesse daran, die Immobilie „loszuwerden“, da sie für ihn totes Kapital darstellt.

Oft gelingt es aber nicht, sich über die künftigen Eigentumsverhältnisse zu einigen, entweder weil die Preisvorstellungen zu sehr auseinanderliegen, die Bank den ausscheidenden Partner nicht aus den Darlehensverbindlichkeiten entlassen möchte oder der verbleibende Partner nicht die finanziellen Möglichkeiten hat, den anderen Partner auszuzahlen. Auch emotionale Gründe spielen bei einer Ablehnung, die bestehenden Eigentumsverhältnisse zu ändern, oft eine Rolle.

Sollte letzteres der Fall sein, kann zunächst versucht werden, die Gründe des anderen zu verstehen und darüber eine Lösung zu finden, möglicherweise mit Hilfe eines Mediators oder einer Mediatorin.

Kommt das nicht in Betracht, ist das einzige Zwangsmittel, das zur Auflösung der Miteigentümergemeinschaft zur Verfügung steht, die so genannte Teilungsversteigerung.

Von diesen Teilungsversteigerungen finden in Deutschland ca. 2.000-3.000 pro Jahr statt.

Dabei wird die gesamte Immobilie versteigert, nicht nur die Hälfte, wie oftmals angenommen wird.

Der Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung kann von jedem Miteigentümer gestellt werden. Dies ist zu empfehlen, wenn die Immobilie abbezahlt oder nahezu abbezahlt ist. Andernfalls ist zu erwägen, die Ratenzahlungen in Absprache mit der Bank einzustellen und die Bank das Versteigerungsverfahren betreiben zu lassen, um nicht im Fall, dass keine Versteigerung erfolgt, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Die Versteigerung kann von dem anderen Partner versucht zu verhindert oder zumindest verzögert zu werden z.B.

  • wenn ein gerichtliches Verbot verhängt wurde, z.B. weil dem verbleibenden Ehegatten die Wohnung/das Haus zur alleinigen Nutzung zugewiesen wurde
  • wenn die Teilungsversteigerung dem Gebot der ehelichen oder nachehelichen Solidarität widerspricht (z.B. weil der verbleibende Partner in der Wohnung/dem Haus die gemeinsamen Kinder betreut oder schwer krank ist oder die Ehe noch nicht endgültig gescheitert ist)
  • wenn der Antrag vor Eintritt der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses gestellt wurde, die Partner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und das Haus/die Wohnung das gesamte Vermögen darstellt, §1365 I BGB.

Der Antrag auf Teilungsversteigerung entspricht einem Antrag auf Zwangsversteigerung und ist beim Vollstreckungsgericht zu stellen, also dort, wo sich das Grundstück befindet (nicht beim Familiengericht).

Der andere Miteigentümer hat die Möglichkeit, eine vorrübergehende Einstellung des Verfahrens nach 180 ZVG zu beantragen, z.B. weil das Wohl eines gemeinsamen Kindes durch den Antrag gefährdet wird.

Auch können gegen den Versteigerungsbeschluss Rechtsbehelfe eingelegt werden.

Bei normalem Ablauf des Verfahrens kommt es sodann zur Wertfeststellung durch das Gericht. Hierfür wird vom Antragsteller ein Vorschuss für den Sachverständigen gefordert, die Kosten werden später aus dem Erlös bezahlt.

Im Versteigerungstermin selbst kann auch der Miteigentümer ein Gebot abgeben. Der Nachteil hier kann sein, dass der Miteigentümer wie jeder andere Bieter behandelt wird, also das gesamte Grundstück erwerben muss, nicht nur die Hälfte des anderen. Zwar erhält der Miteigentümer dann später aus der Erlösverteilung seine Hälfte als Geldzahlung wieder zurück, aber wenn es hier zu Problemen kommt (s.u.) kann das Kapital auf Jahre (zinslos) blockiert sein.

Der Ersteigerer erwirbt die Grundschulden aus dem Grundbuch mit. Dies liegt daran, dass der Miteigentümer die Versteigerung gemäß § 19 ZVG gleichsam aus dem letzten Rang betreibt, so dass vorrangig eingetragene Grundschulden/Hypotheken nicht beeinträchtigt werden. Es werden daher nur Gebote zugelassen, die die bestehenden vorrangigen Rechte inklusive der Zinsen und Kosten berücksichtigen.

Eine Teilungsversteigerung ist daher bei noch voll finanzierten, erheblich belasteten oder sogar überschuldeten Immobilien tatsächlich nicht durchführbar.

In jedem Fall ist bei noch eingetragenen Grundschulden vom Ersteigerer vorab mit den Banken zu klären, welche Grundschulden womöglich bereits bezahlt wurden.

Beabsichtigen Sie selbst, die Immobilie zu erwerben, sollten Sie die Grundschulden, auch wenn diese bereits (überwiegend) beglichen wurden, im Grundbuch stehen lassen, um mögliche Mitbieter abzuschrecken.

Das Gericht setzt nun für die Versteigerung das „geringste Gebot“ fest. Er besteht u.a. aus den bestehen bleibenden Rechten (eingetragene Grundschulden, auch wenn diese bereits bezahlt wurden, solange sie nicht gelöscht wurden) und den Verfahrenskosten.

Eine Versteigerung erfolgt also nur dann, wenn diese zur Beseitigung der eingetragenen Schulden führt. Wie oben beschrieben, ist eine Teilungsversteigerung daher nicht erfolgsversprechend, wenn der Wert des Grundstückes unterhalb der eingetragenen Belastungen liegt.

Das geringste Gebot besteht also aus dem Betrag, der in bar zu zahlen ist zuzüglich der übernommenen, bestehenbleibenden Rechte im Grundbuch.

Als Gebot abgegeben wird nur der Barbetrag, die zu übernehmenden Belastungen sind gedanklich zu addieren.

Im 1. Versteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn die Hälfte des Grundstückswertes geboten wird (das geringste Gebot muss natürlich zusätzlich gewahrt sein).

Gemäß § 74 a ZVG haben einige Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verhindern, wenn das Meistgebot weniger als 70 % des Grundstückswertes beträgt. Hierzu gehört in der Regel aber nicht der andere Miteigentümer.

Auf diese Werte weist der Rechtspfleger bei Eröffnung der Bietstunde hin, ferner auf den Antragsteller des Verfahrens, das geringste Gebot, die Sicherheitsleistung, den Verkehrswert und die Grunderwerbssteuer.

Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Das letzte Gebot soll drei Mal aufgerufen werden (Achtung: Hierbei handelt es sich um eine Sollvorschrift. Man sollte also nicht aus irgendwelchen taktischen Gründen darauf vertrauen, dass tatsächlich ein „zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten“ erfolgt).

Mit dem Zuschlagsbeschluss ist dann die Eigentümergemeinschaft beendet.

Der Erlös wird anschließend grundsätzlich hälftig ausgekehrt. Ist einer der Eigentümer damit nicht einverstanden, wird der Erlös (zinslos!) hinterlegt und die Eigentümer müssen ein gesondertes gerichtliches Verfahren über die Aufteilung des Erlöses führen.

Heike Mertens, Rechtsanwältin


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten

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