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Die Untervermietung – darf man seine Wohnung untervermieten? Was muss beachtet werden!

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Die Untermiete wird in § 540 Abs. 1 S. 1 BGB als ein in der Praxis besonders häufiger und wichtiger Fall der Gebrauchsüberlassung ausdrücklich geregelt. Bei der Raummiete ist wesentlich, dass dem Dritten (Untermieter) zumindest ein Teil der Räume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung steht.

Da grundsätzlich nur der Mieter den Mietgebrauch in eigener Person ausüben darf, ist die Untervermietung nur möglich, sofern der Vermieter seine Erlaubnis hierzu erteilt. Der Mieter kann die Erlaubnis daher nicht erzwingen.

1. Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter

Grundsätzlich ist das Verhältnis von Mieter zu Untermieter mit dem Rechtsverhältnis Mieter zu Vermieter zu vergleichen. Die einzige Besonderheit der Untermiete besteht darin, dass der „Untervermieter“ die Sache seinerseits selbst nur gemietet hat. Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts.

Die Schriftform eines Untermietvertrages ist nur erforderlich, sofern der Untermietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Dennoch ist es immer ratsam und empfehlenswert eine schriftliche Vereinbarung zu treffen.

Sofern zwischen Untermieter und Mieter ein wirksamer Untermietvertrag geschlossen wird und der Mieter die Mietsache jedoch wegen der Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter nicht überlassen kann, so hat der Untermieter einen Anspruch auf Schadenersatz.

Auch muss der Untermieter, genauso wie der Mieter, im Falle von durchzuführenden Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durch den Vermieter, diese nach den Voraussetzungen der §§ 555 b-555 d BGB dulden. In diesem Fall ist jedoch der Duldungsanspruch des Vermieters nur gegenüber dem Mieter geltend zu machen, da Vertragspartner hier immer Vermieter und Hauptmieter sind.

2. Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen – der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen. Dies führt im Umkehrschluss dazu, dass der Untermieter in der Regel ausschließlich eigene Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann. Einzige Ausnahme ist hiervon, dass der Untermieter durch ein Ereignis geschädigt wurde, welches allein vom Hauptvermieter zu vertreten ist.

3. Kündigung

Sofern das zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehende Mietverhältnis durch Kündigung beendet wird, so gehen die vom Mieter bzw. Untervermieter begründeten (Unter)-Mietverhältnisse nicht auf den Hauptvermieter über. An dieser Rechtsfolge ändert sich auch nichts, wenn die Parteien des Hauptmietverhältnisses, also Hauptmieter und Hauptvermieter, den Übergang der Untermietverhältnisse vereinbart haben.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn alle Untermieter dem Vertragsübergang zustimmen – eine solche Zustimmung kann auch konkludent erteilt werden.

4. Zahlungsverzug der Miete bzw. Untermiete

Sofern der Hauptmieter mit einer Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät, so hat der Hauptvermieter keinen Anspruch auf den Untermietzins. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter im Falle der Untervermietung den Untermietzins an den Vermieter zur Sicherheit abtritt, ist ebenfalls unwirksam.

5. Räumungsanspruch

Der Hauptvermieter kann die Räume auch von dem Untermieter herausverlangen.

Der Untermieter ist seinerseits verpflichtet, die Nutzung der Sache zu unterlassen, sie dem Hauptvermieter herauszugeben und ihm die Nutzungsmöglichkeit einzuräumen. Sofern der Untermieter die Räumlichkeiten nicht freiwillig räumt, so muss der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung verklagen.

Wichtig:

Aufgrund eines gerichtlichen Räumungstitels (Urteil/Vergleich) gegen den Hauptmieter kann der Hauptvermieter nicht gegen den bzw. die Untermieter vollstrecken.

Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann der Hauptvermieter jedoch von dem Untermieter die tatsächlich gezogenen Nutzungen (vgl. §§ 987, 990 BGB) herausverlangen. Denn der Untermieter hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er ab dem Zeitpunkt zieht, zu dem er erfährt, dass er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt ist – mithin ist dies die übliche monatliche Miete.

6. Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters

Grundsätzlich ist auch ohne die Erlaubnis des Vermieters ein abgeschlossener Untermietvertrag wirksam. Denn solange der Hauptvermieter nichts gegen die Nutzung der Räume durch den Untermieter unternimmt, muss dieser (Untermieter) auch den vollen Mietzins an den Hauptmieter bezahlen.

Nach ganz herrschender Meinung muss der Hauptmieter auch nicht den erzielten Untermietzins an den Hauptvermieter herausgeben. Denn der Vermieter hat hinreichende Möglichkeiten im Falle der Erlaubnisversagung gegen den Mieter vorzugehen. Dies insbesondere in Form der Erhebung einer Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB und der Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

7. Anspruch auf Erlaubnis durch Vermieter

Einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht.

Sofern der Vermieter jedoch die Erlaubnis erteilt, ergibt sich daraus ausschließlich die Folge, dass das vertragliche Recht des Mieters zum Gebrauch der Mietsache erweitert wird – hierin ist jedoch keine grundsätzliche Erlaubnis für alle weiteren Untervermietungen zu sehen.

Die Erlaubnis ist daher eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und kann sowohl gegenüber dem Mieter als auch dem Dritten erklärt werden. Dabei bedarf die Erlaubnis keiner besonderen Form. Ausnahme hiervon ist jedoch, sofern eine Untervermietung länger als für ein Jahr abgeschlossen werden soll.

8. Widerruf/Versagung der Erlaubnis

Nach herrschender Meinung ist ein Widerruf aus wichtigem Grund bzgl. der Erlaubnis möglich.

Dies ist der Fall, wenn nach Vertragsschluss Umstände eintreten, aufgrund derer der Vermieter zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigt wäre. In Betracht kommt insbesondere ein störendes Verhalten des Untermieters, aber auch sonstige Umstände, die die Fortdauer des Untermietverhältnisses für den Hauptvermieter unzumutbar erscheinen lassen. Hierbei ist insbesondere auf die klassischen Kündigungsgründe aus wichtigem Grund bzgl. des normalen Mieter-Vermieter-Wohnverhältnisses abzustellen (vgl. § 543 BGB).

Der Widerruf ist grundsätzlich formlos möglich und bedarf auch keiner Begründung. Nur auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die Gründe des Widerrufs mitteilen, damit sich der Mieter sachgerecht verteidigen kann.

Die Erlaubnis gilt als versagt, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erklärt oder wenn er sich auf die Anfrage des Mieters nicht äußert. Etwas anderes gilt nur, sofern bereits im Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Hauptvermieter etwas anderes zur generellen Erlaubnis, Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, Anspruch auf Erlaubnis oder Ausschluss der Untervermietung geregelt worden ist.

9. Kündigungsrechte Mieter/Vermieter

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt die Erlaubnis zu verweigern (vgl. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dieser Fall findet insbesondere dann Bedeutung, wenn ein Recht zur Untervermietung nicht besteht, der Mieter aber eine langfristig gemietet Sache nicht mehr benötigt. Zwar kann das Kündigungsrecht individualvertraglich ausgeschlossen werden, ein formularvertraglicher Ausschluss im Mietvertrag verstößt jedoch grundsätzlich gegen § 307 BGB.

Bei generell und unbefristet erteilter Erlaubnis zur Untervermietung hat der Vermieter grundsätzlich einen Auskunftsanspruch über die personenbezogenen Daten der jeweiligen Untermieter. Hierzu gehören der

  • Name des Untermieters,
  • dessen Anschrift,
  • das Geburtsdatum,
  • der Beruf,
  • die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung,
  • die Höhe des Untermietzinses
  • die Laufzeit des Untermietvertrages.

10. Haftung des Mieters für den Untermieter

Grundsätzlich haftet der Mieter für den Untermieter – dies ist in § 540 Abs. 2 BGB geregelt.

Die Haftung ist beschränkt auf das Verhalten des Untermieters bei dem „Gebrauche der Mietsache“. Hierunter ist alles zu sehen, was der Untermieter innerhalb der Mietsache tut, veranlasst durchführt. Hierzu gehören fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigung, Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Handlungen und Vertragsverletzungen gegenüber dem Hauptvermieter jeder Art. Die Haftung besteht unabhängig davon, ob die Gebrauchsüberlassung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt ist.

Sollten Sie noch weitere Fragen zum Thema der Untervermietung haben freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 28.07.2016
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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