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Die Vermietung einer Eigentumswohnung über Portale wie AirBnB und Co.

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Die Vermietung von „Wohnraum“ an Touristen etc. hat in den letzten Monaten zu erhebliche Diskussionen in deutschen Metropolen geführt. Verschiedene Kommunen haben sogenannte Wohnraumschutzsatzungen erlassen, die eine Vermietung von Wohnungen für jeweils wenige Tage über Onlineplattformen erschweren und teils heftige Bußgelder ermöglichen. 

Unabhängig von dieser öffentlich-rechtlichen Thematik gibt es auch in vielen Eigentümergemeinschaften Streit darüber, ob ein Eigentümer seine Eigentumswohnung auch zu an Touristen, Handwerker oder sonstige Personen zu Kurzzeitzwecken vermieten darf. 

Der BGH hat in diesem Zusammenhang im Kalenderjahr 2019 zwei wichtige Entscheidungen zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ gefällt. Im Einzelnen hierzu wie folgt:

BGH Urteil vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18)

Darf die Eigentümergemeinschaft per Beschluss darüber entscheiden, ob eine Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet werden darf?

Der BGH hat sich bei dieser Frage ganz strikt an den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz orientiert. Entscheidend ist die in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarte Nutzung. Wenn dort lediglich die Nutzung des Sondereigentums zu "Wohnzwecken" festgelegt worden ist, schließt dies kurzzeitige Vermietungen nicht aus. Begründet wurde dies vom BGH damit, dass anderenfalls das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren zu stark eingeschränkt werde. 

Es ist jedoch möglich und auch rechtlich zulässig in der Teilungserklärung eine entsprechende Kurzzeitvermietung auszuschließen. Wenn dies jedoch nicht der Fall ist, ist ein entsprechender Mehrheitsbeschluss unwirksam. Vielmehr bedarf es einer einstimmigen Änderung der Teilungserklärung. Dies heißt faktisch, dass auch der betroffene Eigentümer einer Änderung und somit einem Verbot zustimmen müsste.

BGH Urteil vom 22.03.2019 (Aktenzeichen V ZR 105/18)

Darf die Eigentümergemeinschaft eine Vertragsstrafe beschließen, wenn jemand trotz Verbot in der Teilungserklärung seine Wohnung an Touristen etc. vermietet?

Nein, unabhängig davon ob eine Vermietung an Touristen erlaubt ist oder nicht darf eine Eigentümergemeinschaft keine Beschlüsse über Vertragsstrafen fassen. In dem betreffenden Fall war in der Teilungserklärung geregelt, "dass ein Wohnungseigentümer zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung seiner Wohnung nur berechtigt ist, wenn der Verwalter zustimmt. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden."

Nach Auffassung des BGH hat die Eigentümergemeinschaft keine Kompetenz, Vertragsstrafen durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Eine entsprechende Kompetenz ergibt sich insbesondere nicht aus § 21 Abs. 7 WEG

Der BGH hat in der Entscheidung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Eigentümergemeinschaft Störungen wie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen nicht hinnehmen muss. Bei konkreten Verstößen kann die Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen. Der alleinige Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, ist jedoch nicht ausreichend.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht kostenlos beantworten.

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