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Die Vertretung in der Eigentümerversammlung – Wer darf teilnehmen? Nichtöffentlichkeit?

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Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste „Organ“ der Eigentümergemeinschaft, um im Zuge des Meinungsaustausches zu verschiedenen Angelegenheiten über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden. Darüber hinaus dient die Eigentümerversammlung der Beratungs- und Kontrollfunktion. Auf einer Eigentümerversammlung werden durch entsprechende Beschlüsse alle wesentlichen Entscheidungen getroffen, in welcher Form das Gemeinschaftseigentum geregelt bzw. verwaltet werden soll. Wer jedoch zu dieser Versammlung geladen werden darf und ob auch „Dritte“ und Nichteigentümer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen und welche Konsequenzen dies nach sich zieht, ist nicht jedem klar. Dieses möchten wir hier näher erläutern.

1. Grundsatz der „Nichtöffentlichkeit“

Die Eigentümerversammlung unterliegt grundsätzlich dem Prinzip der Nichtöffentlichkeit. Das heißt, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Zu diesem Personenkreis gehören neben den entsprechenden Eigentümer sowie der bestellte Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser führt auch in den meisten Fällen durch die Versammlung und hat im Vorfeld die Eigentümer zur Versammlung zu laden. 

2. Darf sich ein Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vertreten lassen?

Jeder Wohnungseigentümer darf sich grundsätzlich auch auf der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Der Vertreter sollte nach Möglichkeit bereits zeitlich vor der Eigentümerversammlung dem Hausverwalter gegenüber benannt werden, um „Irritationen“ für die Versammlung zu vermeiden. 

  • Ein Blick in Teilungserklärung hilft wie so oft

Jedoch ist es ratsam vorab in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu schauen, sofern man sich vertreten lassen möchte. Denn teilweise finden sich in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Vertretungsbeschränkungen, wie zum Beispiel für Rechtsanwälte, Steuerberater, etc. 

Dies hat zur Folge, dass sich ein Miteigentümer gerade nicht durch den oben genannten Personenkreis eventuell auf einer Eigentümerversammlung vertreten lassen darf. Hintergrund einer derartigen Vereinbarung ist häufig, dass man durch Ausschluss eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters gerade keinen rechtlichen Vorteil an „Knowhow“ für den entsprechend zu Vertretenen gegenüber den anderen Miteigentümern erwirken will.

3. Darf der Vertreter neben dem Eigentümer zusätzlich anwesend sein? 

Grundsätzlich gilt das „Entweder-Oder-Prinzip“. Danach darf entweder nur der Vertreter oder nur der Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen. 

Eine Ausnahme kann jedoch hiervon gemacht werden, wenn der Miteigentümer aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen der Versammlung vollumfänglich „folgen“ kann. In diesen Fällen ist auch die zeitgleiche Anwesenheit des Miteigentümers sowie seines Vertreters bzw. Beraters zulässig.

4. Darf der Ehepartner teilnehmen?

Auch Ehepartner oder WG-Mitglieder oder anderweitige Freunde, die nicht Eigentümer sind, dürfen an einer Eigentümerversammlung nicht zusätzlich zum entsprechenden Eigentümer teilnehmen und würden daher gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip verstoßen. Denn auch bei den Personen handelt es sich um einen nicht berechtigten Personenkreis, sofern sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

5. Wer muss auf die Berechtigung der anwesenden Personen achten?

Grundsätzlich muss der Hausverwalter während der Eigentümerversammlung darauf zu achten, dass es nicht zu einer sogenannten „Doppelanwesenheit“ von Eigentümer und Vertreter kommt. 

Sofern der Hausverwalter es unterlässt, auf diesen Umstand hinzuweisen, kann er sich sogar unter Umständen selber gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen. Insofern ist umso mehr auf die Einhaltung der „Nichtöffentlichkeit“ zu achten.

Fazit:

Erfahrungsgemäß wird sehr häufig gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auf einer Eigentümerversammlung verstoßen. Dies hat zur Folge, dass die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse durchaus unwirksam sein können, sofern durch eine erfolgreiche Beschlussanfechtung vor Gericht auf diesen Mangel hingewiesen wird. Dabei muss jedoch auch beachtet werden, dass nicht unbedingt jeder Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit unmittelbar zur wirksamen „Anfechtung eines Beschlusses“ führen kann, da auch geklärt werden muss, inwiefern der angefochtene Beschluss durch die Anwesenheit des „nicht berechtigten Dritten bzw. Vertreters“ eventuell beeinflusst worden ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es unbedingt rechtlicher Beratung zu den Erfolgsaussichten einer Beschlussanfechtungsklage, um hier nicht unnötig Kosten durch überflüssige Gerichtsverfahren zu produzieren.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht kostenlos beantworten.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 21.06.2018
Aktualisiert am 06.09.2018
aus der Themenwelt Eigentümergemeinschaft (WEG) und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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