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Die Zweifamilienhauskündigung - Sonderkündigungsrecht ohne wirklichen Grund?

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Zweifamilienhauskündigung als Kündigungserleichterung

Es kommt häufiger vor, dass der Vermieter eines Hauses selbst eine Wohnung darin bewohnt und die andere an einen Mieter vermietet hat.

Solange Mieter und Vermieter miteinander gut auskommen, kann dies sogar von Vorteil sein, da ein direkter und täglicher Kontakt zwischen beiden Parteien einen unkomplizierten Austausch sowie eine unkomplizierte Lösung von Problemen ermöglichen kann.

Leider hat die Medaille wie so oft auch eine Kehrseite – denn häufig kommt es gerade in derartigen Konstellationen der räumlichen Nähe von Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten. Die wirken sich dann besonders stark auf das tägliche Leben beider Parteien aus, weil sich beide nur schwer aus dem Weg gehen können.

Grundsätzlich kann der Vermieter das Mietverhältnis – im Gegensatz zum Mieter – nicht grundlos kündigen. Das Gesetz gibt dem Vermieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen in einem selbstbewohnten Zweifamilienhaus ein erleichtertes Kündigungsrecht. Die Voraussetzungen finden sich in § 573a Abs. 1 S. 1 BGB.

1. Voraussetzungen des erleichterten Kündigungsrechts des Vermieters gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB?

Zwischen Vermieter und Mieter muss ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis bestehen. Ist ein befristetes Mietverhältnis geschlossen, scheidet diese Kündigung bereits im Vorfeld aus.

Ferner darf zwischen den Parteien kein Kündigungsverzicht vereinbart worden sein.

Der zentrale Punkt ist letztlich, ob sich die Wohnungen des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden. Hierüber wird auch erfahrungsgemäß immer wieder vor Gericht gestritten. Das Gericht hat hierbei alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

2. Was versteht das Gesetz unter dem Begriff „Gebäude“?

Zunächst muss es sich bei dem „Gebäude“ nicht zwingend um ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Gebäude handeln. Eine gewerbliche Nutzung bzw. Einheit schadet dann nicht, wenn sich in dem Gebäude zumindest auch die Wohnungen des Vermieters und des Mieters befinden. Darüber hinaus dürfen jedoch keine weiteren zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen vorhanden sein.

Weitere Voraussetzung ist die Einheitlichkeit des Gebäudes.

Diese Einheitlichkeit liegt z. B. nicht vor, wenn sich die Wohnung des Vermieters in der einen und diejenige des Mieters in der anderen von zwei Doppelhaushälften befindet. Doppelhaushälften sind nach der Rechtsprechung, wie Reihenhäuser, als selbstständige Gebäude anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 23.06. 2010 – VIII ZR 325/09).

Etwas anderes gilt hingegen, wenn sich die Wohnungen der Vertragsparteien in derselben Doppelhaushälfte bzw. in ein und demselben Reihenhaus befinden. In diesem Fall ist eine Einheitlichkeit zu bejahen.

Eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 BGB ist auch dann möglich, wenn Mieter und Vermieter keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, weil es z. B. an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07). So hat der BGH in seinem oben aufgeführten Urteil ausgeführt, dass das streitgegenständlich bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine Trennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine äußere Erscheinung mit einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar ist, sodass die Voraussetzungen einer Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB gegeben sind.

3. Was versteht man unter „nicht mehr als zwei Wohnungen“?

Eine weitere wesentliche Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters enthält § 573a Abs. 1 BGB. Denn in dem Gebäude, in dem Vermieter und Mieter wohnen, dürfen sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden.

Befinden sich in den Gebäude noch weitere Räume, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, schadet dies nicht (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

Auch weitere zu Wohnzwecken genutzte Zimmer müssen nicht zwangsläufig zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters führen. Entscheidend ist lediglich, ob es sich um einzelne (vermietete) Zimmer oder aber um selbstständige Wohnungen handelt. Nur im letzten Fall scheidet eine Kündigung aus.

4. Wie wird der Begriff der Wohnung definiert?

Unter einer Wohnung wird ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 17.11. 2010 – VIII ZR 90/10).

Vereinzelt wird als Definition auch auf die DIN 283 verwiesen. Hiernach ist eine Wohnung die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören hiernach ferner Wasserversorgung, Ausguss und Abort.

Entscheidend für die Qualifizierung von Räumen als Wohnung ist des Weiteren, ob Anschlüsse und Versorgungsleitungen vorhanden sind, welche für eine Nutzung der Räume – insbesondere als Küche und Toilette – erforderlich sind. Kann dies bejaht werden, bedarf es der tatsächlichen Einrichtung, z. B. einer Küche, nicht (LG Braunschweig, Urteil vom 24.05.1983 – 6 S 53/83).

Es ist mithin nicht notwendig, dass die Wohnung auch tatsächlich bewohnt wird. Die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung ist ausreichend. Daher zählt auch eine leer stehende Wohnung als dritte Wohnung mit der Folge, dass das erleichterte Kündigungsrecht nicht besteht (vgl. LG Essen, Urteil vom 05.06.1992 – 1 S 91/92).

5. Müssen tatsächliche Streitigkeiten oder Spannungen zwischen den Parteien für eine Kündigung vorliegen?

Der Gesetzgeber verlangt keine tatsächliche Spannungen oder Streitigkeiten zwischen den Parteien, um das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs. 1 BGB auszuüben, was die Kündigungsmöglichkeiten natürlich deutlich vereinfacht.

6. Muss der Vermieter selbst die Wohnung als Wohnraum nutzen?

Auch eine natürliche Person, also jede Privatperson, kann von dem erleichterten Kündigungsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn sie die Wohnung in dem einheitlichen Gebäude tatsächlich zu Wohnzwecken nutzt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, sofern der Vermieter die Räume allein oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken nutzt.

Auch wenn die Räume des Vermieters eigentlich zum Wohnen geeignet sind, er sich dort jedoch nicht aufhält und die Wohnung tatsächlich nicht nutzt, besteht kein erleichtertes Kündigungsrecht. Unerheblich ist, ob der Vermieter dort gemeldet ist. die Rechtsprechung stellt hier bezüglich einer Beurteilung ausschließlich auf die tatsächlichen Verhältnisse ab.

Nicht einheitlich beurteilt wird allerdings, wie intensiv der Vermieter die Wohnung nutzen muss, um von dem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen zu können. Einerseits wird gefordert, dass der Vermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.03.1991 – 62 S 481/90).

Andererseits wird die Auffassung vertreten, dass der Vermieter nicht ständig in der Wohnung wohnen muss, sondern auch eine regelmäßig genutzte Zweitwohnung und Wochenendwohnung ausreichend ist. Erforderlich ist in diesem Fall aber, dass der Vermieter die Wohnung regelmäßig nutzt und nicht leer stehen lässt (vgl. AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 11.08. 1994 – 92 C 103/94).

7. Welcher Zeitpunkt ist entscheidend für die Kündigung?

Maßgeblicher Zeitpunkt für das „Bewohnen“ der Wohnung durch den Vermieter ist nach überwiegender Auffassung derjenige des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter. Unerheblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 31.01.1991 – REMiet 3/90). Der Mieter kann sich daher nicht darauf berufen, dass das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht, weil dieser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Wohnung in dem Gebäude bewohnte.

Allerdings muss der Vermieter während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung in demselben Gebäude bewohnen. Gibt der Vermieter die Nutzung der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist auf, sei es dadurch, dass er die Räume nun überwiegend zu gewerblichen Zwecken nutzt oder auszieht bzw. zumindest eine regelmäßige Nutzung zu Wohnzwecken nicht mehr vorliegt, wird die trotz der veränderten Situation aufrechterhaltene Kündigung unwirksam. Es wird nämlich als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn der Vermieter an der Kündigung festhält, ohne den Mieter auf den Wegfall der Kündigungsvoraussetzungen hinzuweisen und ihm die Fortsetzung des Vertrags anzubieten (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.04. 1993 – 11 U 60/92).

Eine Fortsetzung bzw. eine Änderung der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist schadet zwar grundsätzlich nicht. Geschieht dies allerdings zeitlich unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt die Annahme nahe, dass der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zumindest vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Absicht hatte, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken aufzugeben. In diesen Fällen ist die Privilegierung des § 573a BGB nicht gerechtfertigt.

8. Unwirksamkeit der Kündigung durch sog. „Treuwidrigkeit“

Nur in Ausnahmefällen ist eine auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung treuwidrig und damit unwirksam.

Sofern der Vermieter bei Vertragsabschluss das Vertrauen des Mieters missbraucht hat, indem er vorgetäuscht hat, nie das Objekt selber zu bewohnen bzw. zu beziehen, sieht die Rechtsprechung in Einzelfällen sodann eine Kündigung wegen sog. Treuwidrigkeit als unwirksam an (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.11.1991 – 9 REMiet 1/91).

9. Kann eine juristische Person (z. B. eine GmbH, GbR etc.) ebenfalls gemäß § 573a Abs. 1 BGB kündigen?

Das Gesetz fordert für das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters, dass der Vermieter das Gebäude selbst bewohnt. Daher können sich juristische Personen, wie z. B. eine GmbH oder eine AG, nicht auf das Kündigungsrecht aus § 573a Abs. 1 BGB berufen, da eine juristische Person nicht „wohnen“ kann.

10. Darf der Vermieter in einem Zweifamilienhaus auch wegen Eigenbedarfs kündigen?

Der Vermieter hat ein Wahlrecht. Liegen die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vor, sollte der Vermieter wegen der kürzeren Kündigungsfristen eher eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

11. Muss die Kündigung mit Ausspruch auch begründet werden?

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben gemäß § 573a Abs. 3 BGB zwingend angeben, dass er die Kündigung auf § 573a Abs. 1 BGB stützt. Tut er dies nicht, ist die Kündigung formell unwirksam. Also: Vorsicht ist geboten!

Eine Nachholung ist nicht möglich, sodass erneut gekündigt werden muss.

Der Hinweis muss so erfolgen, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter nicht aufgrund eines berechtigten Interesses kündigt, sondern von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

12. Wie kann sich ein Mieter schützen?

Trotz der grundlos möglichen Kündigung hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Erst das gerichtliche Klageverfahren – die negative Feststellungsklage aufseiten des Mieters sowie die Räumungs- bzw. Feststellungsklage aufseiten des Vermieters – wird Klarheit bringen.

Zusammenfassung:

Insgesamt bietet die „Zweiraumwohnungskündigung“ für den Vermieter erhebliche Vorzüge bei dem Vorhaben, einen Mieter – ohne eine „wirkliche Begründung“ – wieder loszuwerden.

Jedoch muss diesbezüglich noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Fallkonstellation der „Zweifamilienhauskündigung“ viele Fallstricke beinhaltet und daher vor Ausspruch bzw. Erhalt einer Kündigung gemäß § 573a BGB anwaltlicher Rat zu empfehlen ist.

Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen rund um dieses Thema mit unseren Fachanwälten im Mietrecht zur Verfügung.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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