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Dokumentation am Bau und Herausgabe von Bauunterlagen immer präzise vertraglich regeln

Rechtstipp vom 24.07.2017
Aktualisiert am 15.02.2018
Rechtstipp vom 24.07.2017
Aktualisiert am 15.02.2018

Von zentraler Bedeutung für alle Bauprojekte ist eine sorgfältige Dokumentation. Oft entsteht auch Streit darüber, inwiefern diese nebst anderen Bauunterlagen zum Beispiel zur Überprüfung der Abnahmereife dem Auftraggeber ausgehändigt werden muss. Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des OLG Köln vom 13.05.2015 – 11 U 96/14 (vorhergehend Landgericht Bonn, Urteil vom 20.05.2014 – 7 O 351/13) nach wie vor sehr lehrreich.

Sachverhalt

Wohnungseigentümergemeinschaft W klagt gegen Bauträger B zunächst auf Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie Herausgabe bestimmter Bauunterlagen, ferner auf Erstattung von Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten. W hatte einen Sachverständigen mit den Mängelfeststellungen beauftragt und durch einen Rechtsanwalt eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen lassen, die fruchtlos verstrichen war.

W begehrt von B die Herausgabe folgender Unterlagen:

a) Baugenehmigung nebst Plänen
b) Werkplanung 1:50
c) Wärmeschutzberechnung
d) Energieausweise
e) Blower-Door-Test
f) Schlussabnahmeschein
g) Schlusseinmessungsbestätigung
h) Kanaldichtigkeitsnachweis
i) Einweisung Haustechnik
j) Bedienungsanleitungen zu den technischen Einrichtungen sowie Heizungseinweisungen

B erkennt den Klageantrag bezüglich der Baugenehmigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht an und verteidigt sich im Übrigen u. a. mit den von den einzelnen Erwerbern geltend gemachten Mängeleinbehalten i. H. v. insgesamt über 200.000,00 EUR sowie mit dem Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung über die weiteren genannten Bauunterlagen.

Entscheidungen der Gerichte

Das Landgericht weist die Klage mit Ausnahme der Herausgabe der Baugenehmigung als unbegründet ab. Der Klägerin W stehe ein Kostenvorschuss gegen B nicht zu, da sie mit dieser Forderung eine doppelte Sicherheitsleistung geltend mache. Dies stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar. Inwieweit die Einbehalte auch wegen Mängeln am jeweiligen Sondereigentum gemacht worden seien, habe die W nicht substantiiert dargelegt. W könne sich wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben auch nicht darauf berufen, nicht mit denjenigen Erwerbern personenidentisch zu sein, die Einbehalte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht hätten.

Eine doppelte Inanspruchnahme des Beklagten B müsse vermieden werden. Auch ein Anspruch auf Herausgabe der übrigen Bauunterlagen stehe W mangels vertraglicher Abrede mit B oder eines besonderen rechtlichen Interesses i. V. m. einer allgemeinen Nebenpflicht nicht zu.

W legt Berufung ein und verlangt nunmehr im Hinblick auf eine angeblich fehlende Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt eines Vorschusses nunmehr im Wege des Schadensersatzes die Erstattung der fiktiven Mängelbeseitigungskosten sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für zusätzliche Schäden.

Die Anträge bezüglich der Bauunterlagen und der Erstattung der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten verfolgt W weiter. Das Oberlandesgericht gibt ihr bezüglich der Bauunterlagen zum Teil Recht und hält daher auch den Erstattungsanspruch bezüglich der Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten für begründet.

Bezüglich des Schadensersatzes wird die Berufung aber als unzulässig zurückgewiesen. Mit der Berufung müsse zumindest auch die in der Abweisung des erstinstanzlichen Klagebegehrens liegende Beschwer angegriffen werden. Dies sei durch die Umstellung nicht mehr der Fall, da Zahlung von Vorschuss und Schadensersatz unterschiedliche Streitgegenstände seien. Nur wenn die Umstellung nach Mängelbeseitigung erfolge, also aufgrund einer späteren Veränderung statt des Gegenstands das Interesse im Sinne des § 264 Nr. 3 ZPO verfolgt werde, handele es sich nicht um eine Klageänderung.

Die Kosten für den Sachverständigen seien hingegen ebenso wie die Rechtsanwaltskosten als Mangelfolgeschäden unabhängig von einem etwaigen Verzug des Bauträgers B zu ersetzen.

Bezüglich der Bauunterlagen erfolgt eine differenzierte Betrachtung. 

Für den Energieausweis ergebe sich ein berechtigtes Interesse aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), da der Energieausweis bei Weiterverkauf oder Vermietung vorgelegt werden müsse. Gleiches gelte für den Kanaldichtigkeitsnachweis, den W zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten benötigen könne. 

Die Einweisung in die Haustechnik und die Bedienungsanleitungen seien als betriebs- und wartungsrelevante Unterlagen stets zu übergeben. 

Den Anspruch auf Herausgabe der Werkplanungen bejaht das Oberlandesgericht aufgrund entsprechender Auslegung der Baubeschreibung, in der diese ausdrücklich hervorgehoben waren. B könne sich insoweit auch nicht damit verteidigen, diese Unterlagen nicht zu besitzen, da sie zumindest gegenüber ihrem Generalunternehmer einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch habe.

Ausblick und Praxishinweise

Auf das schwierig nachzuweisende „besondere, konkret begründete rechtliche Interesse“ sollte man sich als Erwerber gar nicht erst einlassen, sondern lieber von vorne herein ausdrückliche und präzise Regelungen in den Erwerbsvertrag aufnehmen. Nicht von ungefähr wurden im neuen Bauvertragsrecht, das am 01.01.2018 in Kraft getreten ist und für ab diesem Datum abgeschlossene Verträge gilt, in § 650j und § 650k BGB sowie in Art. 249 EGBGB erhebliche Informationspflichten gegenüber Verbrauchern geschaffen.

Die zu übergebene und in den Vertrag einzubeziehende Baubeschreibung muss nach § 2 des Art. 249 EGBGB n.F. künftig mindestens folgende Informationen enthalten:

  1. Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. Energiestandard, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie Angaben zur Bauphysik,
  5. Beschreibung der Baukonstruktionen aller Gewerke,
  6. Beschreibung des Innenausbaus,
  7. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, d. h. der technischen Gebäudeausrüstung (TGA),
  8. Qualitätsmerkmale, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen,
  10. Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Dauer der geplanten Baumaßnahmen.

Ferner sollte die Erstellung bzw. Herausgabe (zumindest in Kopie) konkret folgender weiterer Bau- und Planungsunterlagen nach Möglichkeit vertraglich geregelt werden, sofern der Bauherr sie nicht selbst erstellt:

  • Bodengutachten, Baugrundgutachten bzw. geotechnischer Bericht (hierzu mein Rechtstipp)
  • geprüfte Statik mitsamt Standsicherheitsnachweis
  • Baugenehmigungsunterlagen mitsamt Genehmigungsplanung (genehmigte Bauantragszeichnungen)
  • Ausführungspläne/Ausführungszeichnungen
  • energetischer Wärmeschutznachweis
  • Energiebedarfsausweis, Wärmebedarfsberechnung (Gebäudebeheizung)
  • Schallschutznachweis
  • Brandschutznachweis
  • Gewährsbescheinigungen für jedes Gewerk
  • Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen der Haustechnik
  • Unternehmerliste zu allen Gewerken
  • Nachweis bei etwaiger Solaranlage und Wärmepumpe
  • Holzschutzmittelnachweis
  • Gewährleistungsbescheinigung über die Gebäudeabdichtung (Ausführungsprotokoll)
  • Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage (Prüfprotokoll/Übergabebericht)
  • Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage (setzt Heizlastberechnung voraus)
  • Luftdichtigkeitsnachweis der Gebäudehülle (Messprotokoll)
  • Blower-Door-Test
  • Schornsteinfegerabnahmeprotokoll
  • Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsinstallationen)
  • ggf. Nachweis zur Fußbodenheizung
  • Trocknungsprotokolle des Estrichs
  • je nach Haustyp und Bauweise noch viele mehr

Auch insofern dienen präzise vertragliche Regelungen der Konfliktprävention.


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