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Durchführung von Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert überlassenen Wohnräumen?

Rechtstipp vom 11.12.2014
(1)
Rechtstipp vom 11.12.2014
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Das Recht der Schönheitsreparaturen – genauer deren formularmäßige Übertragung aus der gesetzlichen Zuständigkeit des Vermieters (§ 535 I 2 BGB) auf den Mieter – ist durch einen Hinweisbeschluss des BGH vom 22.01.2014 wieder in Bewegung geraten. Gegenstand des Verfahrens war der Anspruch eines Vermieters aus einer (Quoten-)Abgeltungsklausel, also auf Zahlung wegen bei Vertragsende noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen. Der BGH teilte den Parteien in dem Beschluss vom 22.01.2014 zwei Neuigkeiten mit:

Der Senat äußerte Zweifel, ob ein Abgeltungsanspruch in Miet-AGB überhaupt wirksam vereinbart werden kann.

Der VIII. Zivilsenat hat – in Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung – Bedenken, ob bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen in Vermieter-AGB wirksam auf den Mieter abgewälzt werden können.

Wirksamkeitsschranken von Schönheitsreparaturklauseln

Das Problem bei Vermietung unrenovierten Wohnraums besteht darin, dass es den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn er zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet wird, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Ausgangspunkt: Die Entscheidung BGHZ 101, 253

Diese Benachteiligung hat der BGH bereits in seiner bisherigen Leitentscheidung zu dieser Fallkonstellation aus dem Jahr 1987 zutreffend erkannt. Damals hat er das Problem noch dadurch lösen können, dass die den Mieter treffende Renovierungspflicht erst nach Ablauf der (damals) anerkannten Fristen fällig werden sollte. Mittlerweile hat der BGH aber bekanntlich entschieden, dass die Verknüpfung der Renovierungspflicht mit einem starren Fristenplan den Mieter unangemessen benachteiligt, weil ihm der Einwand abgeschnitten wird, die Renovierung sei noch gar nicht erforderlich.

Abschneiden des Bedarfseinwands bei Überlassen unrenovierter Räume

Ähnlich liegen die Dinge bei der Überlassung unrenovierten Wohnraums, weil hier dem Mieter der Nachweis unmöglich ist, die Wohnung wäre – bezogen auf die von ihm verursachte Abnutzung – nicht renovierungsbedürftig. Es ist also nicht die Überlassung unrenovierten Wohnraums an sich, sondern der Verlust dieses Einwands, der den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die Rolle von Fristenplänen

Daraus folgt, dass zum einen Klauseln gegen § 307 I 1 BGB verstoßen, die den Mieter bei unrenoviertem Wohnraum anhand eines weichen Fristenplans zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichten. Fehlt ein Fristenplan, gilt nichts anderes. In diesen Konstellationen spricht schon der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung von AGB gegen die – zur mutmaßlichen Wirksamkeit der Klausel führende – Auslegung, der Renovierungsanspruch werde erst nach Ablauf des typischen Renovierungsturnus fällig. Aber selbst wenn man dies anders sieht, ist dem Mieter nach Ablauf dieser Fristen der Nachweis abgeschnitten, die von ihm ausgehende Abnutzung allein hätte eine Renovierung nicht erforderlich gemacht.

Wirksam ist eine Schönheitsreparaturklausel daher nur, wenn sie diesen Einwand des Mieters nicht ausschließt. Dafür reicht es nicht etwa aus, dass die Klausel dies ausdrücklich klarstellt. Denn die bei Anmietung vorhandenen Abnutzungsspuren lassen sich von denjenigen des Mieters nicht trennen, weshalb der Mieter den Nachweis faktisch überhaupt nicht erbringen kann. Die Klausel muss daher so formuliert sein, dass der Mieter – wäre ihm die Wohnung renoviert überlassen worden – den Einwand, sein Gebrauch habe keinen Renovierungsbedarf verursacht, unter keinem denkbaren Gesichtspunkt erfolgreich hätte erheben können.

Verschieben der Fälligkeit: Diese Voraussetzung ist nur erfüllt, wenn die Fälligkeit des Renovierungsanspruchs zeitlich so weit in die Zukunft verschoben wird, dass die Wohnung bei jeder denkbaren Nutzungsweise durch den Mieter zweifelsfrei allein aufgrund der von ihm verursachten (weiteren) Abnutzung renovierungsbedürftig wäre.

Begriff der unrenovierten Wohnung und Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

Ist eine Schönheitsreparaturklausel damit bei Vermietung unrenovierten Wohnraums regelmäßig unwirksam, ist entscheidend, wann eine Wohnung „unrenoviert“ ist. Die Antwort hierauf gibt das Wertungskriterium, welches zur Unwirksamkeit der Klausel führt: Da die unangemessene Benachteiligung daraus folgt, dass der Mieter „seine“ Abnutzung nicht von den bei Überlassung vorhanden Abnutzungsspuren separieren kann, ist unrenoviert jede Wohnung, die irgendwelche Abnutzungsspuren aufweist. Es ist für das Verdikt der Unwirksamkeit der Klausel also nicht erforderlich, dass die Wohnung insgesamt – d.h. an allen ihren Bestandteilen – abgenutzt ist. Denn die oben dargelegte unangemessene Benachteiligung des Mieters tritt auch dann ein, wenn er zur laufenden Renovierung nur von unrenovierten Teilen einer Wohnung verpflichtet wird.

Hier liegt die besondere Sprengkraft des vom BGH angekündigten Richtungswechsels: Das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verbietet es nämlich, den Klauselverstoß auf die Teile der Wohnung zu beschränken, die dem Mieter unrenoviert überlassen wurden.

Beispiel: Gelingt dem Mieter daher der Nachweis, dass auch nur ein einzelnes Bauteil der Wohnung – etwa ein einzelner Heizkörper oder eine Fußleiste – bei Überlassung nicht frisch renoviert war, ist die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam.

Keine Ausstrahlung auf Vermietung vollständig renovierter Wohnungen

Wird eine vollständig renovierte Wohnung vermietet, hängt die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht von der Einschränkung ab, der Mieter sei zu entsprechenden Arbeiten an unrenovierten Bauteilen nicht verpflichtet. Denn zwar gilt bei der AGB-Kontrolle ein genereller Prüfungsmaßstab. Allerdings legt das konkrete Vertragsverhältnis fest, auf welche Fallgruppe die AGB-Kontrolle zu beziehen ist. Hier ist zwischen renoviertem und unrenoviertem Wohnraum zu unterscheiden und bei der Überlassung vollständig renovierten Wohnraums kann die oben beschriebene Benachteiligung des Mieters nicht eintreten.


aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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