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Eigenbedarfskündigung - Beweiswürdigung der Gerichte und Anforderungen

Rechtstipp vom 25.01.2016
(1)
Rechtstipp vom 25.01.2016
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Der BGH hat sich in einer neuen Entscheidung vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14 mit den Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung befasst. Dem lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter die Wohnung seiner Tochter und deren Ehemann überlassen wollte. Dabei sollte eine Verbindung der vermieteten Räume mit darunter liegenden Räumlichkeiten hergestellt werden. Das Amtsgericht hatte den Vermieter als Partei angehört und die Klage abgewiesen, weil dieser bei der Vernehmung seinen Eigennutzungswunsch nicht plausibel erklärt hatte. Das Landgericht hatte die Beweiswürdigung dann hiervon abweichend vorgenommen und der Räumungsklage ohne eigene Beweisaufnahme stattgegeben. 

Der BGH stellt fest, dass der Vermieter ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung darlegen können muss. Sogenannte Vorratskündigungen sind unzulässig. Nachdem das Amtsgericht eine dezidierte Begründung dafür geliefert hatte, dass es den Eigennutzungswunsch nicht als konkret gegeben ansah, dürfte das Landgericht jedenfalls nicht ohne eigene Beweisaufnahme anders entscheiden. Die Beweisaufnahme muss dann grundsätzlich wiederholt werden. Der BGH hat die Sache daher an das Landgericht zurückverwiesen. 

Im Übrigen hat der BGH aber in seiner Entscheidung vom 20.03.13, VIII ZR 233/12 anerkannt, dass die Anforderungen an die Begründung eines Eigenbedarfs nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. In dem betreffenden Fall hatte der Schwiegersohn des Vermieters im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages erklärt, eine Eigenbedarfskündigung komme nicht in Betracht, es könne allenfalls sein, dass das Haus verkauft werde. Der Vermieter kündigte dann doch innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages.

Dies wurde vom BGH nicht beanstandet, weil sich die familiären Verhältnisse geändert hatten. Es war ein Kind dazu gekommen. Der Vermieter handelt nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages entschlossen ist oder ernsthaft überlegt, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen zu wollen. Dann darf er dem Mieter die mit einem Umzug entstehenden Belastungen nicht sehenden Auges aufbürden. Auch insoweit wird allerdings festzustellen sein, dass je länger das Mietverhältnis dauert bis es zur Eigenbedarfskündigung kommt, ein Rechtsmissbrauch immer schwerer zu begründen ist.

Insgesamt ist festzustellen, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung in jedem Falle sorgfältig geprüft werden sollten. Die Begründung sollte ausführlich formuliert werden um Klageverfahren möglichst zu vermeiden. 


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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