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Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter: Was Mieter wissen sollten

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Der Vermieter darf aufgrund der Eigentumsgarantie einem Mieter nicht ohne Weiteres kündigen. Die Eigenbedarfskündigung stellt jedoch eine Ausnahme dar. Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung jedoch nicht einfach so hinnehmen. Häufig halten die Vermieter die notwendigen Voraussetzungen für diese Kündigung nicht ein, oder die Eigenbedarfskündigung stellt eine besondere Härte für den Mieter dar. 

Wann darf wegen Eigenbedarf gekündigt werden? 

Gemäß § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse wäre gemäß § 573 Absatz 2 Satz 2 BGB, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. 

Für folgende Personen kann der Vermieter beispielsweise Eigenbedarf anmelden:

  • Kinder (auch Stiefkinder)

  • Ehe- und Lebenspartner

  • Eltern

  • Schwiegereltern (je nachdem wie eng die Beziehung zum Vermieter ist) 

  • Geschwister

  • Enkelkinder

  • Großeltern 

  • Neffen und Nichten

  • Haushaltshilfen oder Pflegepersonal

Welche Voraussetzungen muss der Vermieter bei der Kündigung beachten? 

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen beachten: 

  • Form der Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich per Post an den Mieter zugestellt werden. Der Ausspruch der Kündigung per E-Mail oder Telefax ist nicht zulässig.

  • Benennung der Personen: Aus der Kündigung muss zudem hervorgehen, für welche konkrete Person der Vermieter Eigenbedarf geltend macht und ggf. wie stark das  Näheverhältnis zu dieser Person ist.

  • Mehrere Wohnungen: Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter mehrere Mietwohnungen hat. Ist dies der Fall, dann muss er in der Kündigung konkrete Gründe dafür angeben, warum er genau für diese Wohnung Eigenbedarf geltend macht.

  • Kündigungsfrist: Auch bei der Eigenbedarfskündigung muss die Kündigungsfrist beachtet werden.

  • Sperrzeit: Wenn eine Sperrzeit vorliegt, dann kann erst nachdem diese abgelaufen ist, Eigenbedarf angemeldet werden. Die Sperrzeit gilt dann, wenn ein Mietshaus in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt wird. In diesem Fall kann der Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. 

Welche Kündigungsfristen müssen beim Eigenbedarf berücksichtigt werden? 

Da es sich bei der Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, gelten die Fristen des § 573c BGB. Demnach muss die Kündigung durch den Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen, damit diese zulässig ist. Zudem bestimmt sich die Dauer der Kündigungsfrist nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. 

  • weniger als fünf Jahre: Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

  • zwischen fünf und acht Jahren: Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Diese beträgt dann sechs Monate.

  • länger als acht Jahre: Besteht das Mietverhältnis länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. 

Wie können Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen? 

Gemäß § 574 BGB hat der Mieter das Recht, gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Dieser muss nach § 574b BGB schriftlich erfolgen. § 574b Absatz 2 BGB bestimmt zudem, in welcher Frist der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung erheben kann. Wird der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. 

Wann hat ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg? 

Ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung hat immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung aus irgendeinem Grund nicht rechtmäßig ist:

  • Der Vermieter hat die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung nicht beachtet.

  • Es liegt eine unzumutbare Härte für den Mieter vor, weshalb diesem ein Auszug aus der Wohnung nicht zugemutet werden kann. Dies wäre beispielsweise bei sehr kranken Menschen der Fall.

  • Die streitgegenständliche Wohnung ist für den vom Vermieter angegebenen Zweck ungeeignet. Handelt es sich beispielsweise um eine Zwei-Zimmer-Wohnung und der Vermieter hat angegeben, dass er dort mit seiner vierköpfigen Familie einziehen möchte.

  • Die Eigenbedarfskündigung kann nur von einer natürlichen Person ausgesprochen werden. Ist der Vermieter beispielsweise eine GmbH, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig.

  • Der Vermieter plant gar nicht ernsthaft die Wohnung zu beziehen, sondern schiebt den Grund der Eigenbedarfskündigung nur vor.

  • Unzulässig wäre die Eigenbedarfskündigung auch dann, wenn die Wohnung in der Zukunft ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden soll. 

Was ist, wenn der Mieter nicht so schnell eine neue Wohnung findet?

Durch den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung hat der Mieter die Möglichkeit, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde. Aus § 574 Absatz 2 BGB ergibt sich, dass eine Härte dann vorliegen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. 

Damit dieser Grund gegenüber dem Vermieter erfolgreich geltend gemacht werden kann, müssen Mieter jedoch einige Voraussetzungen beachten: 

  • Mieter muss sich in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemühen:

Die Tatsache, dass der Mieter keinen anderweitigen Wohnraum findet, reicht für einen erfolgreichen Widerspruch nicht aus. Vielmehr muss der Mieter alles ihm Mögliche, sowohl aus persönlicher als auch wirtschaftlicher Sicht unternommen haben. Vom Mieter kann grundsätzlich verlangt werden, dass er Wohnungsangebote in Zeitungen oder Internet verfolgt. Ferner kann es für den Mieter auch zumutbar sein, sich bei einer Wohnungsgesellschaft über Ersatzwohnraum zu informieren. Falls die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind, muss ggf. auch ein Makler eingeschaltet werden. Welche Bemühungen der Mieter anstreben muss, hängt jedoch immer vom konkreten Einzelfall ab. Hier kann auch eine körperliche Beeinträchtigung eine Rolle spielen. Als Begründung kann jedoch nicht angegeben werden, dass der Wohnungsmarkt gerade angespannt ist.

  • Ersatzwohnung muss angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein:

Der Ersatzwohnraum muss für den Mieter angemessen sein. Was im konkreten Fall angemessen ist, hängt von den bisherigen Wohnverhältnissen des Mieters ab. Mieter sollten hier jedoch beachten, dass sie eine leichte Verschlechterung immer in Kauf nehmen müssen. Allerdings muss die Ersatzwohnung nach Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in der Lage sein, den Wohnbedarf des Mieters abzudecken. Ferner muss die Ersatzwohnung auch zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden können. Hier geht es um die Höhe der Miete. Der Mieter muss zwar auch hier eine gewisse Mieterhöhung in Kauf nehmen. Die Grenze bildet sich in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete.

  • Pflicht zur Beschaffung eines Ersatzwohnraumes beginnt mit Zugang der Kündigung:

Mieter sollten mit der Suche von Ersatzwohnraum rechtzeitig beginnen. Mieter sollten daher direkt nach Zugang der Kündigung mit der Suche anfangen.

  • Darlegung der Bemühungen:

Bestreitet der Vermieter, dass der Mieter sich um Ersatzwohnraum bemüht hat, dann muss der Mieter entsprechende Nachweise vorlegen. Gerichte verlangen hier teilweise konkrete Angaben zu Ort, Zeit sowie Inhalt der Bemühungen.

Droht die Obdachlosigkeit, falls der Widerspruch keinen Erfolg hat? 

Sollte der Mieter mit seinem Widerspruch keinen Erfolg gehabt haben, dann bedeutet dies nicht, dass direkt die Obdachlosigkeit droht. Das Gesetz sieht noch eine weitere Möglichkeit vor, dass der Mieter vorübergehend in der Wohnung verbleiben kann. Sollte eine Räumungsklage anhängig und abzusehen sein, dass dieser Rechtsstreit damit endet, dass der Mieter die Wohnung räumen muss, dann kann das Gericht entweder auf Antrag oder von Amts wegen gemäß § 721 Absatz 1 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist gewähren. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben.

Foto(s): Adobe stock/akf

Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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