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Eigentümer haben Modernisierungspflicht: Folgen für die Mieter

Rechtstipp vom 08.09.2011
Rechtstipp vom 08.09.2011
Eigentümer haben Modernisierungspflicht: Folgen für die Mieter
Aufgrund der steigenden Energiekosten sind Modernisierungsarbeiten oftmals eine gute Investition.

Das Thema Energiesparen ist schon seit Jahren in aller Munde und  davon sind Eigentümer wie Mieter betroffen. Am 01.10.2009 trat die neue Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV 2009) in Kraft und löste damit die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) ab und fasste sie zusammen. In dieser Verordnung ist geregelt, dass bereits beim Bau von Neubauten hohe Energiestandards eingehalten werden müssen. Eigentümer bzw. Käufer von Bestandsimmobilien müssen sich beeilen: Die Vorschriften des § 10 EnEV zur Einsparung von Energie müssen bis spätestens 31.12.2011 umgesetzt werden. Doch was Eigentümer betrifft, macht auch vor ihren Mietern nicht halt. So müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden und dadurch mit einer eventuellen Mieterhöhung rechnen. Die wichtigsten Fakten hat die Redaktion von anwalt.de für Sie zusammengefasst.

Wen trifft die Modernisierungspflicht?

In § 10 Abs. 5 EnEV ist geregelt, dass die gesetzliche Nachrüstpflicht bzgl. Wärmedämmung und/oder Einbau einer neuen Heizung grundsätzlich alle Hausbesitzer trifft.

Ausnahmen:

  • Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim schon vor dem Stichtag 01.02.2002 gekauft haben.
  • das Eigentum wurde nach dem 01.02.2002 erworben; dann gehen die Modernisierungspflichten auf den neuen Eigentümer der Bestandsimmobilie über.
  • Eigentümer, die eine Immobilie mit maximal 2 Wohnungen besitzen (Ein- oder Zweifamilienhaus) und eine der beiden Wohnungen selbst bewohnen.

Die Stichtagsregelung geht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der ersten Fassung der EnEV 2002 am 01.02.2002 zurück.

Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Spätestens bis zum 31.12.2011 müssen nach § 10 Abs. 1 EnEV alte Heizungen gegen moderne Heizungen ausgetauscht werden. Das gilt - unabhängig von der Funktionalität - für alle Heizungen, die vor dem 01.10.1978 in Immobilien eingebaut wurden. Allerdings gibt es auch hier zwei Ausnahmen: wenn es sich bei den Heizungen entweder um Niedertemperaturheizkessel oder Brennwertkessel handelt bzw. die Heizanlage weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt Nennleistung bringt. Für denjenigen der dieser Pflicht nachkommen muss, fallen primär nicht unerhebliche Kosten für die Heizung und den Einbau an. Da sich aber gerade in den vergangenen Jahrzehnten die Heizungstechnik enorm weiterentwickelt hat, hat eine Heizungsmodernisierung sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter in den meisten Fällen den Vorteil, dass die monatlichen Heizkosten merklich sinken werden.

Warmwasserleitungen müssen gedämmt werden

Durch die Modernisierungspflichten für Eigentümer soll hauptsächlich Energie eingespart werden. Das führt in einem weiteren Schritt dazu, dass alle bisher ungedämmten, frei zugänglichen Wärmeverteilungsleitungen der Heizungen bzw. Warmwasserleitungen sowie die entsprechenden Armaturen in unbeheizten Räumen zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt sein bzw. gedämmt werden müssen. Diese Modernisierung muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug erfolgen und gilt für alle Immobilienerwerber, die ihr Haus nach dem 01.02.2002 gekauft haben. Auch für entsprechende Leitungen in vermieteten Wohnungen gilt diese Modernisierungspflicht, allerdings auch nur, wenn die Wohnungen über ungeheizte Räume verfügen.

Dämmung der obersten Geschossdecken

Zur Einsparung von Energie müssen bis zum 31.12.2011 die obersten Geschossdecken eines Hauses gedämmt werden. Das gilt gemäß § 10 Abs. 2 EnEV für alle Decken zwischen beheiztem Obergeschoss und unbeheiztem bzw. nicht ausgebautem Dachboden. Bei der Umsetzung dieses Vorhabens muss beachtet werden, dass bei der Dämmung der gesetzlich vorgeschriebene Wärmedurchgangskoeffizient, sog. U-Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin (m²·K), nicht überschritten werden darf. Es steht dem Eigentümer frei, wie er die Dämmung durchführt. Sie kann entweder durch die Dämmung der Decke erreicht werden oder durch die Dämmung des darüber liegenden, bisher ungedämmten Daches. Allerdings sollte man wissen, dass die Dämmung des Daches teurer und komplizierter ist als die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Eigentümer müssen Mietern Modernisierung ankündigen

Für Mieter ist es wichtig, zu wissen, dass ihr Vermieter sie nicht plötzlich und unerwartet mit einer Modernisierung ihrer Wohnung bzw. des Hauses konfrontieren kann. Nach § 554 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter dem Mieter die geplanten Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor dem Beginn in Textform mitteilen. Er ist verpflichtet, dem Mieter Angaben zu der Art, dem voraussichtlichen Umfang und Beginn, der voraussichtlichen Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung zu machen. Im Gegenzug hat der Mieter bis zum Ablauf des Monats, in dem ihm die Mitteilung seines Vermieters zugegangen ist, ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des nächsten Monats. Dieses Recht steht den Mietern aber nur zu, wenn die Modernisierungsmaßnahmen eine nicht zu unterschätzende Einwirkung auf die vermieteten Räume haben und zu einer erheblichen Mieterhöhung führen werden. Falls der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht nachkommt, müssen Mieter die anstehenden Modernisierungsarbeiten nicht dulden.

Mieter haben eine Duldungspflicht

Grundsätzlich sind Mieter verpflichtet, ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahmen, vor allem solche zur Einsparung von Energie, zu dulden. Erfolgt keine ordnungsgemäße Ankündigung der Arbeiten, müssen Mieter diese Arbeiten auch nicht dulden. Eine Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB besteht nicht, wenn dem Mieter durch die Arbeiten eine nicht zu rechtfertigende Härte entsteht. Hierbei sind insbesondere vier Fälle zu unterscheiden:

  • durch die auszuführenden Bauarbeiten entsteht für den Mieter eine außerordentliche Härte, z. B. Einbau neuer Fenster im Winter,
  • die Modernisierung hat bauliche Folgen, beispielsweise ändert sich durch die Arbeiten der Schnitt der Wohnung maßgeblich,
  • durch die Modernisierung werden eventuell vorausgegangene Aufwendungen des Mieters wertlos, z. B. eine auf eigene Kosten eingebaute Etagenheizung wird durch eine Gemeinschaftsheizung ersetzt, oder
  • die Miete steigt aufgrund einer Mieterhöhung maßgeblich, was aber nur dann gilt, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der nicht allgemein üblich ist.

Sind die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter unzumutbar, muss gegen die Arbeiten Widerspruch eingelegt werden. In manchen Fällen muss der Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung durch das zuständige Gericht an der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gehindert werden.

Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung

Modernisierungskosten können, je nach Arbeiten, hoch ausfallen. Aus diesem Grund können Eigentümer bzw. Vermieter die Kosten der Modernisierung zur Einsparung von Energie durch eine Mieterhöhung zumindest teilweise auf den oder die Mieter umlegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB besteht die Möglichkeit, 11 % der Modernisierungskosten auf die jeweilige Jahresmiete aufzuschlagen.

Beispiel: Die anteiligen Modernisierungskosten für eine Mietwohnung betragen 3.500 Euro. Der Vermieter kann dann die Jahresmiete um 11 % der Kosten, also um 385 Euro, erhöhen. Das bedeutet für den Mieter eine monatliche Mieterhöhung von ca. 32 Euro.

Ein Mieter muss eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen nicht akzeptieren, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages beendet wurde, die Miete als sog. Staffel- bzw. Indexmiete ausgestaltet ist oder eine solche Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen ist.

Arbeiten von Profis ausführen lassen

Nicht selten stoßen Eigentümer bei der Ausführung der Modernisierungsarbeiten an ihre Grenzen. Daher ist es aus verschiedenen Gründen einfacher und besser, sich von einem Fachmann in Sachen Modernisierung beraten zu lassen und die Arbeiten auch durch ihn ausführen zu lassen. Ein wesentlicher Grund, weshalb man die Nachrüstarbeiten von einem Fachbetrieb ausführen lassen sollte, ist, dass in bestimmten Fällen die Möglichkeit besteht, für solche Arbeiten staatliche Fördergelder zu erhalten. Außerdem müssen Modernisierungen ausführende Unternehmen nach § 26 a EnEV eine sog. Unternehmererklärung abgeben. Darin versichert das ausführende Unternehmen, dass alle relevanten gesetzlichen Vorgaben der EnEV bei den Modernisierungsarbeiten eingehalten wurden.

 (WEI)

Foto : ©Fotolia.de/Ingo Bartussek


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