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Eigentumswohnung – einen Eigentümer ausschließen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft

Rechtstipp vom 03.01.2017
(35)
Rechtstipp vom 03.01.2017
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Kann man einen Eigentümer (gegen seinen Willen) aus der Eigentümergemeinschaft entfernen und zum Verkauf seiner Wohnung zwingen? Man kann.

Rechtsgrundlage ist hier § 18 Entziehung des Wohnungseigentums:

„(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. (2) Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. ...“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in seiner Entscheidung vom 18.11.2016 indirekt für einen konkreten Fall bestätigt.

Es ging dort aber noch weiter. Die Wohnung war durch einen neuen Eigentümer erworben worden und dieser hatte die bisherigen Wohnungseigentümer in der Wohnung belassen, z. B. als Mieter. Damit wird das Recht aus § 18 WEG zum Teil ausgehebelt und es kommt wiederum keine Ruhe in die Gemeinschaft.

Daher bejahte der BGH nunmehr auch einen Unterlassungsanspruch aus § 15 WEG gegen die neuen Eigentümer der Wohnung – in diesem Fall die GbR und deren Gesellschafter. Dabei kommt es nicht darauf an, dass gegen die (alten) Eigentümer bzw. Nutzer ggf. auch ein Unterlassungsanspruch besteht. Darauf muss sich der Berechtigte nicht verweisen lassen. Im konkreten Fall ist der pflichtwidrige Gebrauch erst mit dem Ende der Nutzung dieser Wohnung durch den vormaligen Eigentümer beendet. Die anderen Wohnungseigentümer können deshalb von dem Ersteher verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.

Wie er das konkret umsetzt, ist ihm überlassen und kann nicht vorgeschrieben werden.

Ob der neue Eigentümer dagegen einen Mietvertrag mit dem alten Eigentümer geschlossen hat und daher diesem gegenüber ggf. zur Überlassung der Wohnung verpflichtet war, steht dem auch nicht entgegen. Der neue Eigentümer hat als Störer alles zu tun, um die Störung zu beseitigen. Im Detail verweist der BGH dann aber auf das Vollstreckungsverfahren. Insofern bleibt es spannend, wie der neue Eigentümer dies praktisch umsetzt – ggf. durch eine fristlose Kündigung, Streitverkündigung etc.

Fazit

Der Eigentümergemeinschaft stehen durchaus Mittel zur Seite, um einzelne Eigentümer auch gegen ihren Willen zu entfernen. Dabei sollte man aber von Anfang an sauber vorgehen und ordentlich dokumentieren. Es empfiehlt sich auf Basis der bereits ergangenen Rechtsprechung, z. B. vorab neutral zu prüfen, ob ein solcher Fall hier vorliegt oder man bei dem dann drohenden Prozess nur unnütz Geld zum Fenster hinauswerfen wird.

Rechtsanwältin Sergon

aus Cottbus

Frau Rechtsanwältin Sergon bearbeitet und betreut seit Jahren Fälle aus dem Wohnungseigentumsrecht – zuerst in einer Kanzlei in Hoyerswerda, nun in unserer Kanzlei in Cottbus – und bildet sich ständig fort. Die Kanzlei verfügt über mehrere Fachanwälte, u.a. auch im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.


Rechtstipp aus der Themenwelt Eigenheim und den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

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