Eigentumswohnung nach Wasserschaden unbewohnbar: Ihre Rechte als Eigentümer

Ein Wasserschaden in der eigenen Wohnung ist oft mehr als nur eine finanzielle Belastung – er kann den gesamten Alltag auf den Kopf stellen. Die Wohnung ist unter Umständen wochen- oder gar monatelang nicht nutzbar, was nicht nur stressig, sondern auch teuer sein kann. In solchen Fällen stellt sich für Wohnungseigentümer die Frage, welche Ansprüche sie gegenüber der Gebäudeversicherung geltend machen können, insbesondere wenn die Wohnung für längere Zeit unbewohnbar wird. Ein zentrales Thema ist dabei die Nutzungsentschädigung, die bei einem Totalausfall der eigenen Wohnmöglichkeit eine wichtige Rolle spielt.

In diesem Beitrag erläutere ich Ihnen die rechtlichen Grundlagen und erkläre, wie sich eine solche Entschädigung berechnet. Sie erfahren, welche Rechte Ihnen zustehen und wie Sie diese effektiv durchsetzen können.

Wann liegt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung vor?

Zunächst gilt es festzustellen, wann überhaupt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht. Ein solcher Anspruch kann entstehen, wenn die Wohnung infolge eines Wasserschadens – zum Beispiel durch eine undichte Leitung oder einen Rohrbruch – unbenutzbar wird. Die Unbewohnbarkeit kann von der Beeinträchtigung einzelner Räume bis hin zu einer vollständigen Sperrung der Wohnung reichen.

Während für Mieter das Minderungsrecht gesetzlich geregelt ist, gibt es für die selbstbewohnte Eigentumswohnung keine direkte gesetzliche Grundlage. Der Eigentümer muss bei einem Wasserschaden seine Ansprüche direkt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) anmelden, welche die Ansprüche direkt an die Gebäudeversicherung richtet. Diese ist normalerweise für die Behebung des Schadens und die Entschädigung der Nutzungsbeeinträchtigung zuständig. Die Einzelheiten ergeben sich in der Regel aus dem Versicherungsvertrag.

Welche Kosten deckt die Nutzungsentschädigung?

Die Nutzungsentschädigung soll den finanziellen Nachteil ausgleichen, den ein Eigentümer erleidet, wenn seine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum nicht nutzbar ist. Dazu gehört insbesondere

• Ersatzwohnraum: Die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung oder eines Hotelzimmers.
• Mietausfall: Falls die Wohnung vermietet ist, kann der Vermieter Ersatz für den entgangenen Mietzins fordern.
• Zusätzliche Aufwendungen: Weitere Kosten, die im Zusammenhang mit der Ausweichunterkunft entstehen, wie etwa Umzugskosten oder erhöhten Fahrtkosten.

Wie wird die Höhe der Nutzungsentschädigung berechnet?

Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich nach den ortsüblichen Vergleichsmieten, also dem Marktwert der Wohnungsmiete in Ihrer Region. Für Nürnberg, Fürth, Schwabach und Roth können hier unterschiedliche Quadratmeterpreise zugrunde gelegt werden, die entsprechend Ihrer Wohnung und deren Ausstattung (z. B. Lage, Größe, Standard) variieren. Einen Richtwert gibt der qualifizierte Mietspiegel der jeweiligen Städte. Die Entschädigung wird üblicherweise pro Tag der Unbewohnbarkeit berechnet und kann je nach Dauer des Ausfalls eine erhebliche Summe erreichen. In der Regel erstellt die Versicherung hierzu ein Gutachten, das den Schadensumfang und die voraussichtliche Dauer der Nichtbenutzbarkeit feststellt.

Bei der Berechnung orientiert sich die Versicherung meist an den ortsüblichen Mietpreisen, wie sie etwa durch den Mietspiegel vorgegeben sind. Sollten sich hier Unklarheiten ergeben, kann ein erfahrener Anwalt Ihnen helfen, den richtigen Anspruch durchzusetzen und gegebenenfalls eine Anpassung der Berechnung zu veranlassen.

Wie gehen Sie bei der Geltendmachung der Ansprüche vor?

Die Geltendmachung Ihrer Ansprüche gegenüber der Gebäudeversicherung kann sich je nach Versicherungspolice und Vertragsbedingungen unterscheiden. Grundsätzlich sollten Sie folgende Schritte beachten

1. Schadenmeldung an die Hausverwaltung: Melden Sie den Wasserschaden umgehend Ihrer Hausverwaltung, die direkt die Gebäudeversicherung der WEG in Kenntnis setzt. Achten Sie darauf, alle betroffenen Bereiche sorgfältig zu dokumentieren (Fotos, Videos).
2. Gutachten erstellen lassen: Die Versicherung wird in der Regel einen Sachverständigen beauftragen, der den Schaden und die Dauer der Unbewohnbarkeit einschätzt. Lassen Sie sich eine Kopie des Gutachtens geben.
3. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung geltend machen: Fordern Sie die Nutzungsentschädigung schriftlich ein und legen Sie Belege für die entstandenen Kosten bei. Dazu gehören Rechnungen für Hotelübernachtungen oder die Mietkosten der Ersatzwohnung sowie sämtliche Nebenkosten. Auch hier ist zunächst die Hausverwaltung der Ansprechpartner. Aber es besteht auch die Möglichkeit, sich von der Hausverwaltung ermächtigen zu lassen, direkt mit der Gebäudeversicherung zu kommunizieren. Denn in der Regel verweigert die Versicherung eine direkte Korrespondenz, weil der einzelne Eigentümer nicht Vertragspartner geworden ist.
4. Ansprüche bei der Eigentümerversammlung anmelden:     Sollte die Versicherung überhaupt nicht oder zu wenig bezahlen, können Eigentümer ihre Ansprüche bei der Eigentümerversammlung anmelden und einen Beschlussantrag stellen, dass der entstandene Schaden von der WEG ersetzt wird.
5. Anwaltliche Unterstützung einholen: Sollten Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Ansprüche durchzusetzen, ist anwaltliche Unterstützung ratsam. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertrete ich Ihre Interessen und sorge dafür, dass Sie die Ihnen zustehende Entschädigung in voller Höhe erhalten.

Was tun, wenn die Versicherung nicht zahlt?

Leider kommt es immer wieder vor, dass Versicherungen Zahlungen verweigern oder die Entschädigung kürzen wollen. 

Falls die Versicherung hier nicht kooperiert, ist eine anwaltliche Vertretung sinnvoll. Ich unterstütze Sie dabei, gegebenenfalls auch vor Gericht, um Ihre berechtigten Ansprüche durchzusetzen. Gerade in Fällen, in denen hohe Summen im Raum stehen, kann es lohnenswert sein, rechtlich fundiert vorzugehen.

Warum ist ein Fachanwalt wichtig?

Gerade bei Auseinandersetzungen mit Versicherungen und auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts ist juristisches Fachwissen gefragt. Der Versicherungsmarkt ist komplex, und die Versicherungen wissen sehr genau, wie sie Ansprüche zu ihren Gunsten minimieren können. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht habe ich langjährige Erfahrung in der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und weiß, wie man erfolgreich gegen Einwände der Versicherungen argumentiert.

Ich biete Ihnen eine persönliche, individuelle Beratung und stehe Ihnen nicht nur im Raum Nürnberg, Fürth und Schwabach, sondern auch bundesweit zur Seite – egal, ob es um die Berechnung Ihrer Nutzungsentschädigung oder die Auseinandersetzung mit Ihrer Gebäudeversicherung geht.

Lassen Sie sich helfen, Ihre Rechte durchzusetzen

Ein Wasserschaden und die damit verbundene Unbewohnbarkeit der Wohnung sind nicht nur ärgerlich, sondern oft auch finanziell belastend. Lassen Sie Ihre Ansprüche nicht ungenutzt und setzen Sie sich gegen ungerechtfertigte Kürzungen zur Wehr. Gerne unterstütze ich Sie dabei, die Entschädigung, die Ihnen zusteht, in voller Höhe durchzusetzen.

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166 oder per e-Mail info@rae-schwabach.de.