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Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien in Polen erschwert

Rechtstipp vom 18.09.2018
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Rechtstipp vom 18.09.2018
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Mit dem Inkrafttreten am 01.04.2016 des Gesetzes vom 11. April 2003 über die Gestaltung des Agrarsystems wurde in Polen der freie Markt der landwirtschaftlichen Immobilie stark eingeschränkt, wenn nicht sogar vollumfänglich gestoppt. 

Betroffen von den Rechtsfolgen der Geltung des Gesetzes sind nicht nur polnische Landwirte, die eigene Grundstücke nicht mehr frei an jeden Käufer verkaufen können, sondern auch die Erwerber, die mit dem Vorkaufsrecht des sog. Landeszentrums für Unterstützung der Landwirtschaft rechnen müssen.

Das Gesetz über die Gestaltung des Agrarsystems funktionierte in der Rechtsordnung bereits seit 2003, jedoch die bis 2016 geltende Fassung wirkte sie sich nicht stark auf den Markt der landwirtschaftlichen Grundstücke. Die neue Fassung gibt dem Staat, insbesondere dem Minister für Agrarangelegenheiten, ein Instrument zur Entscheidung, ob der Staat die zum Verkauf frei angebotenen Grundstücke nicht selber erwirbt. Die zwei Stichwörter heißen „Genehmigung“ und „Vorkaufsrecht“.

Verkauf der landwirtschaftlichen Grundstücke nur an einen Landwirt

Zunächst sieht das Gesetz vor, dass ein landwirtschaftliches Grundstück, welches mehr als 0,3 ha Fläche hat, nur an einen Landwirt verkauft werden darf. Das Ziel des Gestzes ist, dass Agrarimmobilien in Händen von Landwirten konzentriert werden und nicht vereinzelt an Personen bzw. gar Unternehmen verkauft werden, die die agrare Eigenschaft des Grundstücks nicht aufrechterhalten. Kann der Verkäufer (Landwirt) nachweisen, dass

- es keine Möglichkeit gibt, das Grundstück an einen anderen Landwirt zu verkaufen,

- der Erwerber eine Garantie der angemessenen Betreibung der landwirtschaftlichen Tätigkeit gibt

und

- im Folge de Erwerbs keine übermäßige Konzentration der Äcker erfolgt,

so darf er einen Antrag an das Landeszentrum stellen und eine Genehmigung zum Verkauf an andere Personen bzw. Subjekte beantragen, die im Wege eines verwaltunsgrechtlichen Bescheids erteilt wird. 

Die Bedingungen können u. U. für einen verkaufswilligen Landwirt zum Nachweisen schwierig sein, sodass bereits an dieser Stelle der Erwerb eingeschränkt wird. 

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber eine weitere Bedingung für den Erwerber eingeführt: gehört zu dem verkauften Grundstück ein landwirtschaftlicher Betrieb, so gebietet das Gesetz dem Käufer, den Betrieb für 10 Jahre ab Kauf des Grundstücks fortzuführen. Ein Ankauf einer Agrarimmobilie mit einem landwirtchaftlichen Betrieb, der grundätzlich zum Abriss geeignet wäre, erstellt sich somit kaum realistisch. 

Wird entgegen der Bedingung der Betrieb nicht fortgeführt, besteht der Anspruch des Landeszentrums auf Feststellung des Erwerbs des Grundstücks durch das Landeszentrum. In diesem Fall wird der Eigentümer, der die Bedingung nicht erfüllt, ausgezahlt, wobei der Betrag nicht dem bezahlten Preis entsprechen muss. 

Verkauf der Anteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist

Auch der Verkauf der Anteile als auch Aktien an einer Gesellschaft, die Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist, ist durch das Gesetz enorm betroffen. Werden nämlich Anteile bzw. Aktien verkauft, wird dem Landeszentrum das Vorkaufsrecht eingeräumt, was zur Folge hat, dass der Kaufvertrag über Erwerb der Anteile bzw. Aktien bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Landeszetrum zunächst schwebend unwirksam ist. Verpflichtet die Anzeige an das Landeszentrum über den Kauf der Anteile ist der Erwerber. Das Landeszentrum hat eine Monatsfrist um über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu benachrichtigen und eine weitere Frist von einem Monat, den Preis zu bezahlen. 

Durch das Vorkaufsrecht des Landeszentrums ist der Weg für die sog. staatliche Gewalt offen, um sich an Gesellschaften zu beteiligen, ohne dass die Gesellschaften es sich wünschten. Denn bei einem Anteilenverkauf an einer Gesellschaft, die Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken hat, kann man es nicht von vornerein ausschließen, dass das Landeszentrum dads Vorkaufsrecht nicht ausübt. Und so kann überraschenderweise als Gesellschafter das Landeszentrum hinzutreten, welches ein anderes wirtschaftliches Ziel als die anderen Geslellschafter es vorhaben verfolgen. 

Bei Fragen über Verkauf der Gesellschafteranteile als auch Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 

Für unsere Mandanten haben wir das Gesetz über Gestaltung des Agrarsystems übersetzt und stellen im Rahmen des Auftrags zur Verfügung. 


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Agrarrecht | Polnisches Recht

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