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„Erwerb von Wohnungseigentum“ – Bauträgervertrag und Grundstückskaufvertrag (Serie – Teil 8)

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Anja Mlosch, Rechtsanwältin, Berlin und Essen.

Vorliegend lesen Sie Teil 8 einer Artikelserie zum Thema „Erwerb von Wohnungseigentum". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht.

Heute: Teil 8 - Bauträgervertrag und Grundstückskaufvertrag

1. Bauträgervertrag:

Der Bauträger baut auf eigenes Risiko mit eigenen oder finanzierten Geldmitteln. Seine Tätigkeit besteht zum einen in der Errichtung von Immobilien auf eigenem Grund und zum anderen darin, dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück, als auch am darauf erstellten Gebäude oder eben an Wohnungseigentum, zu verschaffen.

Im Unterschied zum Bauträger ist ein Bauunternehmer derjenige, der beauftragt ist auf fremdem Grund Bautätigkeiten auszuführen.

Inhalt des Vertrages:

Zur Abwicklung des Geschäfts wird ein Bauträgervertrag geschlossen, in dem sich der Bauträger verpflichtet, die Immobilie entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und anschließend dem Erwerber das Eigentum daran zu verschaffen - entweder am gesamten Grundstück mit Gebäude oder an einem Grundstücksanteil, der verbunden ist mit beispielsweise dem Sondereigentum an einer Wohnung.

Es handelt sich also um eine Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag.

Form des Vertrages:

Da der Bauträgervertrag also auch die Eigentumsverschaffung enthält, sind die Formvorschriften ebenso wie beim reinen Grundstückskaufvertrag zu beachten. Das bedeutet es ist eine notarielle Beurkundung des Vertrags erforderlich.

Der Käufer sollte sich vor dem Beurkundungstermin die Baubeschreibung und die Baupläne aushändigen lassen und gründlich prüfen. Auf diese Unterlagen wird bei der Beurkundung des Vertrags Bezug genommen. Sie sind für die Vertragsparteien verbindlich.

Gesetzliche Vorgaben:

Die Bauträgertätigkeit unterliegt den strengen Regelungen der GewO und der MaBVO (Makler- und Bauträger-VO). So richtet sich die Fälligkeit des Kaufpreises hiernach. Der Käufer hat regelmäßig in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu zahlen. Alternativ ist häufig eine Zahlung gegen Vorlage einer vom Bauträger zu stellenden Bankbürgschaft vorgesehen. 

Darüber hinaus regelt der Bauträgervertrag den Zeitplan und den Umfang der Bauerrichtung und etwaige Sonderwünsche des Käufers.

Mängel:

Im Falle eines Mangels richten sich die Ansprüche des Käufers nach den Regelungen über den Werkvertrag. Demzufolge kann der Käufer zuerst Nachbesserung verlangen und nach Fehlschlagen der Nachbesserung Minderung (Kaufpreisreduzierung) verlangen.

Ein Rücktritt vom Vertrag bei gravierenden nicht behebbaren Mängeln sollte tatsächlich nur letztes Mittel sein, da dann nur noch der unsichere Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger besteht und die im Grundbuch bereits eingetragene Vormerkung gegenstandslos wird.

Besondere Vorsicht beim Bauträgervertrag:

Zur eigenen Sicherheit sollte vor Abschluss eines Bauträgervertrages ein Bauträger stets sorgfältig ausgewählt und überprüft werden:

  • die Historie des Unternehmens
  • Recherche, inwieweit Problemprojekte des Bauträgers bekannt sind
  • Einholung von Referenzen z. B. durch Kontakt mit früheren Käufern
  • Besichtigung von Referenzobjekten
  • Prüfen des allgemeinen Rufs des Unternehmens
  • und nach Vertragsschluss: baubegleitende Qualitätssicherungsmaßnahmen

2. Grundstückskaufvertrag

Der reine Grundstückskaufvertrag bzw. Wohnungseigentumskaufvertrag umfasst im Gegensatz zum Bauträgervertrag lediglich den Eigentumsübergang. Der Vertrag ist im Beisein beider Vertragspartner notariell zu beurkunden.

Erforderlich ist das Vorliegenden folgender Voraussetzungen:

  • Eintrag der Immobilie im Grundbuch (sog. Grundbuchblattstelle). Dieser findet sich entweder in den Erwerbsurkunden oder in einem Grundbuchauszug.
  • Persönliche Daten der Vertragsteile: Name, Vorname, Geburtsdatum, Anschrift, Güterstand (ledig, verheiratet, geschieden).
  • Kaufpreis der Immobilie.
  • Räumungstermin für die Übergabe der Immobilie an den Erwerber.
  • Sofern Altschulden des Veräußerers im Grundbuch eingetragen sind, Angaben zur Bank.
  • Liste bezüglich mitverkaufter Gegenstände (z. B. Küche, Einbauschränke etc.)

Beurkundung:

Im Notartermin verliest der Notar die gesamte Urkunde, klärt die letzten noch offenen Fragen ab und fügt noch letzte Änderungen in den Vertragstext ein.
Es erfolgt dann die Unterschrift durch die Vertragsteile und den Notar, die notarielle Urkunde ist errichtet, der Vertrag wirksam abgeschlossen.

Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de

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Rechtstipp vom 07.01.2014
aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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