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Faire Indexierung in Logistikimmobilien-Mietverträgen

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Indexklauseln sind mittlerweile Standard in allen Mietverträgen. Im Gewerbemietrecht und damit auch für Logistikimmobilien-Mietverträge richtet sich ihre Zulässigkeit nach dem Preisklauselgesetz (PrKG). Es lohnt sich, einen Blick auf ihre Wirksamkeit zu werfen, denn langfristig kann die Indexierung einen erheblichen Teil der Miethöhe ausmachen und wird somit wesentlich für Vermieter und Mieter.

Fall:

Ein Logistikdienstleister schließt mit seinem Vermieter einen Logistikimmobilien-Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von 5 Jahren. In der Indexklausel heißt es: „Ändert sich der von dem Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland auf der Basis 2010 = 100 gegenüber dem für den Monat des Mietbeginns veröffentlichten Index um mindestens 10 Prozentpunkte, so wird der Mietzins automatisch um 10 % angepasst.“

Rechtlicher Hintergrund:

Diese Indexklausel ist unzulässig. Nach dem PrKG muss der Mietvertrag für die Dauer von mindestens 10 Jahren geschlossen werden. Wie diese Laufzeit von 10 Jahren erreicht wird, kann indes frei gestaltet werden. So kann etwa der Vermieter für diesen Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Oder es wird eine Festlaufzeit von 5 Jahren vereinbart und dem Mieter ein einseitiges Optionsrecht zur Vertragsverlängerung auf 10 Jahre eingeräumt.

Der Mieter darf nach dem PrKG auch nicht unangemessen benachteiligt werden. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt darin, dass die Veränderung der Indexpunktzahl mit einer prozentualen Mietänderung gleichgesetzt wird. Ähnlich wäre es, wenn die Indexierung nur bei einem Preisanstieg und nicht bei einem Preisrückgang Anwendung finden würde. Diese Verstöße gegen das PrKG führen zur Unzulässigkeit und zum Verbot der Indexklausel nach § 1 Abs. 1 PrKG. Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, tritt die Unwirksamkeit der Indexklausel aber erst ein, wenn sie rechtskräftig festgestellt wurde.

Die automatische Mietanpassung ist zudem extrem gefährlich für den Logistikdienstleister. Denn wenn er eine automatische Mieterhöhung nicht berücksichtigt und seine Mietzahlungen nicht anpasst, so gerät er in einen Mietzahlungsrückstand. Ab einer bestimmten Höhe des Rückstands entsteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters.

Die Indexklausel ist zudem nicht wirtschaftlich ausgestaltet. Der Vermieter sollte darauf achten, dass nicht erst eine bestimmte Stufe zur Mietanpassung führt, sondern jede Änderung des Preisindexes. Dies ist auch fair gegenüber dem Mieter, da hierin die allgemeine Inflation aufgefangen wird und der Vermieter darüber hinaus keinen weitergehenden wirtschaftlichen Vorteil erzielt.

Praxistipp: Für beide Seiten ist es fair, wenn sich die Miete automatisch an jede Preisänderung anpasst. Hierfür müssen die Voraussetzungen des PrKG eingehalten werden. Um einen ungewollten Zahlungsrückstand des Mieters zu vermeiden, sollten die Parteien im Vertrag zudem einen festen Zeitpunkt für die Neuberechnung der Miete festlegen. Der Vermieter sollte darüber hinaus verpflichtet sein, die Mieterhöhung anzuzeigen und ohne eine solche Anzeige kein Zahlungsverzug eintreten.

Auch wenn eine unzulässige Indexklausel noch nicht zu ihrer Unwirksamkeit führt, so ist sie für beide Parteien mit einem hohen Risiko belastet. Der Logistikdienstleister als Mieter riskiert in diesem Fall unzulässige Mieterhöhungen, die er u. U. in einem langjährigen Gerichtsverfahren feststellen lassen muss und die er nicht für die Vergangenheit erstattet bekommt. Der Vermieter wiederum riskiert die einseitige Übernahme des Inflationsrisikos, wenn er auf künftige Anpassungen verzichten muss.

Marei-Katharina Raming

Für Logistikimmobilien-Mietverträge zuständige Rechtsanwältin bei der Gimmler Rechtsanwalts GmbH, Koblenz


Rechtstipp vom 16.04.2018

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