Fallen beim Kauf gebrauchter Immobilien

Üblicherweise wird bei gebrauchten Immobilien die Sachmängelhaftung auf die Fälle beschränkt, in denen Mängel arglistig verschwiegen oder vom Verkäufer anderweitig arglistig getäuscht wurde.

Deshalb ist zunächst der Zustand der Immobilie selbst von großer Bedeutung. Sind sofort Instandsetzungsmaßnahmen notwendig oder werden mittelfristig Investitionen erforderlich? Sehen Sie in alle Ecken des Hauses, besonders im Keller und im Dachboden. Lassen sie sich nicht durch Kartons, Schränke etc. davon abhalten, die Wände, Böden und Ecken vollständig zu prüfen.

Zudem müssen Sie überprüfen (lassen), ob alle Bauten genehmigt sind. Insbesondere im Außenbereich kann es zu äußerst unliebsamen Überraschungen kommen. Es ist sogar möglich, dass Sie ein Objekt erwerben und es hinterher nicht nützen dürfen oder sogar abreißen müssen.

Auch sollten Sie natürlich berücksichtigen, dass ein Haus altert und früher oder später Instandsetzungen erforderlich werden. Elektro,- Gas- und Wasserleitungen sowie die Heizung müssen unterhalten werden und deren Austausch verursacht hohe Kosten.

Außerdem können noch Kosten außerhalb der Immobilie auf Sie zukommen. Dazu gehören Anliegerbeiträge und die Erschließungskosten. Denn bei der Erst- und der Umgestaltung der Wege und Straßen werden häufig die Anlieger zu den Kosten herangezogen. Das kann dann noch Monate und Jahre später erfolgen. Bei Bauten im Außenbereich besteht die Tendenz den Anschluss an das öffentliche Kanalsystem zu verlangen, was für den Eigentümer mit hohen Kosten verbunden ist.

Wenn Sie Wohnungseigentum erwerben wollen, muss die Teilungserklärung einschließlich aller Anlagen überprüft werden. Ist das, was man Ihnen vor Ort als zu Ihrer Wohnung gehörig verkaufen will, nach der Teilungserklärung tatsächlich Ihr Wohnungssondereigentum? Es haben schon einige Käufer einen vermeintlich ausgebauten Dachboden als Zimmer einer Wohnung erworben, der eigentlich nur eine Abstellfläche ist. Ein weiteres Problem ist die richtige Zuordnung der Kellerräume und Stellplätze.

Wichtige Informationen liefern die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort sehen Sie auch, ob die Gemeinschaft zerstritten ist oder Sanierungen anstehen, die anschließend eventuell über eine Sonderumlage auf die aktuellen Wohnungseigentümer umgelegt werden Die Beschlusssammlung und die im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen sind neben der Teilungserklärung für Ihre Rechte in der Wohnungseigentumsgemeinschaft von großer Bedeutung.

Die Ergebnisse dieser Prüfungen sollten im Notarvertrag berücksichtigt werden. Die Anforderungen an den Notar sind nach den Gesetzen und der Rechtsprechung hoch. Gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG erforscht der Notar den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt und belehrt die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts. Dabei hat er insbesondere darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Die Pflicht zur Belehrung über die rechtliche Tragweite erfasst dabei zunächst die Belehrung über die Voraussetzungen für den rechtlichen Erfolg des beantragten Rechtsgeschäfts und dessen unmittelbare rechtliche Folgen. Hierzu gehört eine umfassende, ausgewogene und interessengerechte Vertragsgestaltung und eine Belehrung über die rechtlichen Risiken der beantragten Urkundsgestaltung. Bei Bedarf soll der Notar alternative Gestaltungsmöglichkeiten vorschlagen, die den Interessen der Beteiligten entsprechen, möglichst ausgewogen und rechtlich zulässig sind. 

Diese Idealanforderungen in der notariellen Praxis werden nicht immer erfüllt und die geforderte Beratung erfolgt nicht in dem für den jeweiligen Mandanten erforderlichen Maße. Häufig erfolgt keine vorherige Beratung, sondern der Vertragsentwurf wird übersandt und dann wird im Termin der Vertrag vorgelesen und gefragt, ob noch Fragen bestehen.

Der notarielle Kauvertrag stellt in der Praxis also nicht notwendig eine ausgewogene Verteilung der Risiken von Käufer und Verkäufer dar. Insbesondere muss der Notar über die speziellen Risiken im konkreten Fall auch informiert werden. Eine juristisch nicht geschulte Partei erkennt diese Risiken nicht und kann diese Informationen dem Notar daher nicht miteilen. Sie werden daher nicht berücksichtigt.  Die Interessenwahrnehmung der Partei erfolgt allein durch den Rechtsanwalt.

Dennoch haben einige Notare kein Interesse daran, das Rechtsanwälte beteiligt werden. Denn das führt häufig dazu, dass Verträge verändert werden und die Notare damit zusätzliche Arbeit haben. Zudem kommt es auch vor, dass nach erfolgter anwaltlicher Beratung unter umfangreicherer Darstellung der Risiken der Mandant/die Mandantin von dem Kauf Abstand nimmt.

Daher empfiehlt sich hier anwaltliche Beratung um Regelungen zu vereinbaren, die Ihnen bei den bekannten und den unbekannten Problemen der Immobilie in einer nicht gewünschten rechtlichen Auseinandersetzung helfen. Das Beraterhonorar ist gut angelegt – insbesondere, wenn Sie es im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie setzen.

Rechtsanwalt Dr. jur. Torsten Fritz

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Erbrecht