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Fehlerhafte Mieterhöhungen

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Jede dritte Mieterhöhung ist nach Auskunft der örtlichen Mietervereine fehlerhaft. Eine traurige Statistik, die unnötige Kosten bzw. verpasste Mietmehreinnahmen auf Vermieterseite und ein hohes Ersparnispotential auf Mieterseite offenbart.

Viele Mieter nehmen die Mieterhöhungen ungeprüft hin und zahlen auf diese Weise Jahr für Jahr unnötig hohe Mieten. Wer eine entsprechende Erhöhungsaufforderung von seinem Vermieter erhält, sollte diese nicht fraglos akzeptieren. Um viel Geld in den nächsten Jahren zu sparen, gilt es zu prüfen, ob der Vermieter überhaupt berechtigt ist, die Mieterhöhung zu verlangen.

Voraussetzung für eine berechtigte Erhöhung der Grundmiete bei frei finanziertem Wohnraum ist beispielsweise, dass diese im Jahr zuvor nicht schon einmal gestiegen ist. Nur im Falle von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter auch zwischendurch die Miete erhöhen. Außerdem darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht die sogenannte Kappungsgrenze von 20 Prozent übersteigen und maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Es gibt also - was oftmals nicht beachtet wird - gleich zwei Kappungsgrenzen, die dem Mieter zugutekommen können. Besonderheiten ergeben sich zudem bei Mietverträgen, die eine Staffelmiete oder Indexmiete beinhalten.

Der Vermieter hat sein Mieterhöhungsbegehren unter Bezugnahme auf die ortsüblichen Mieten stichhaltig zu begründen. Dafür hat er gleich mehrere Möglichkeiten, die das Gesetz in § 558a Abs. 2 BGB ausdrücklich benennt: Er kann einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank heranziehen, drei Vergleichswohnungen anführen oder aber ein Sachverständigengutachten vorlegen. Ganz gleich welche Variante auch gewählt wird: Mieter wie Vermieter sollten überprüfen, ob die Begründung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Besteht der Verdacht, dass die Mieterhöhung nicht den rechtlichen Bestimmungen unterliegt oder ist diese für den Mieter einfach nicht nachvollziehbar, so hat der Mieter zwei Monate nach Erhalt des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zu widersprechen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder wird die Einhaltung der Frist versäumt, so kann der Vermieter gerichtlich auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Eine professionelle Überprüfung der Mieterhöhungen zahlt sich letztlich aus und erspart Vermietern sowie Mietern unnötigen Ärger.

Rechtsanwalt Christian Ahl

Rechtsanwälte Ahl & Kollegen


Rechtstipp vom 08.11.2011

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