Ferienhaus in Holland – Rechtstipp 7: Kaufvertrag – problematische Klauseln

1. Auflassungsvormerkung

Beim Kauf einer Immobilie gehört es in Deutschland zum Standard, dass für den Käufer eine Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsübertragungsvormerkung genannt) im Grundbuch eingetragen wird. Diese sichert den Käufer dagegen, dass

• das Kaufobjekt zwischen Abschluss des Kaufvertrags und Eintragung des Käufers ins Grundbuch belastet wird (z. B. von Gläubigern des Verkäufers im Wege der Zwangsvollstreckung),
• der Verkäufer insolvent wird oder
• der Verkäufer das Grundstück an einen Dritten verkauft (z. B. wenn dieser einen höheren Preis bietet).

Seit einigen Jahren kennt auch das niederländische Recht eine Auflassungsvormerkung. In Kaufverträgen, die von dem holländischen Makler des Verkäufers aufgesetzt sind, findet man häufig, dass keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden soll.

Mein Rat: Bestehen Sie auf einer Auflassungsvormerkung.

2. Bestimmung des Notars für die Auflassung

Hat der Makler des Verkäufers den Kaufvertrag entworfen, so wird er regelmäßig einen Notar vorschlagen, dessen Büro in seiner Nähe ist. Darauf brauchen Sie sich nicht einzulassen: Wenn Sie den Notar bezahlen müssen, dann können Sie ihn auch bestimmen. Das ist wichtig, wenn Sie sich bei einem Notar besser aufgehoben fühlen, der Ihre Sprache spricht und nicht verlangt, dass ein Dolmetscher hinzugezogen wird. Bei einem grenznahen Notar können Sie Reise- und Dolmetscherkosten sparen.

3. Sicherheitsleistung durch Käufer?

Standardmäßig finden Sie in niederländischen Grundstückskaufverträgen etwas, was in Deutschland unbekannt ist: Sie sollen als Käufer eine Sicherheit leisten, etwa in Form einer Bankbürgschaft oder einer Anzahlung von 10 % des Kaufpreises.

Wenn Sie sich auf eine Sicherheit einlassen, kompliziert das die Abwicklung und kann zu zusätzlichen Kosten (Bankbürgschaft) führen. Sie sollten daher eine Sicherheitsleistung unter Hinweis darauf, dass dies in Deutschland ungebräuchlich ist, ablehnen.

4. Vertragsstrafe für Käufer?

Auch eine Vertragsstrafe findet sich standardmäßig in Grundstückskaufverträgen, die der Makler des Verkäufers entworfen hat. Darin heißt es, dass der Käufer 10 % der Kaufvertragssumme als Vertragsstrafe verwirkt, wenn er von dem Vertrag Abstand nimmt.

Die Vertragsstrafe ist diskriminierend, wenn nicht auch der Verkäufer eine Vertragsstrafe verwirkt, etwa wenn er an einen Dritten, der mehr bietet, verkauft. Eine Vertragsstrafe ist in deutschen Grundstückskaufverträgen ungebräuchlich. Das liegt wohl daran, dass der deutsche Käufer erst die Finanzierung sicherstellt, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt. Sie sollten eine Vertragsstrafe unter Hinweis darauf, dass Ihre Finanzierung steht, ablehnen.

GENSCH – Anwaltsbüro für niederländisches Recht.

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