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Flächenabweichung in der Mietwohnung und die juristische Behandlung

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Die Miete einer Wohnung orientiert sich – neben anderen Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung – vor allem an der Fläche der Mietsache. Nicht zuletzt führt das stets steigende Mietniveau zu einer zunehmenden Anzahl rechtlicher Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern wegen etwaiger Flächenabweichungen. Im Folgenden wird dargelegt, wie eine Flächenabweichung zu ermitteln ist, zu welchen rechtlichen Konsequenzen sie führt, welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen und welche prozessualen Schritte geboten sind, um Rechtssicherheit herbeizuführen.

Einführung

Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass die tatsächliche Fläche von dem abweicht, was vereinbart wurde, ist eine rechtliche Auseinandersetzung vorprogrammiert. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die vertraglich geschuldeten Leistungen anzupassen bzw. Gewährleistungsrechte begründet, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche abweicht. Geringere Differenzen werden als unwesentlich erachtet, eine „Maßtoleranz“ nach oben wird verneint; rechtliche Konsequenzen seien hier nicht geboten. Nicht selten erweist sich aber bereits die Ermittlung der in rechtlicher Hinsicht maßgeblichen Fläche als problematisch. Woraus ergibt sich die vertragliche Mietfläche, wenn dem Mietvertrag keine Angaben zu entnehmen sind? Oftmals besteht auch hinsichtlich der Berechnungsmethode Unsicherheit, vor allem, zu welchem Bruchteil untergeordnete Wohnungsbestandteile bei der Flächenberechnung anzusetzen sind; insbesondere gilt dies für Balkone, Loggien, Terrassen, Kellerräume sowie Dachschrägen. Nachdem Flächenangaben des Vermieters von potenziellen Mietern nicht ohne weiteres überprüft werden können, ist eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche in der Praxis keine Seltenheit. Aber auch der Vermieter hat ein gesteigertes Interesse daran, durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Feststellung einer Flächenabweichung

Für die Feststellung einer Abweichung ist die Kenntnis von zwei Basiswerten erforderlich: die vertragliche und die tatsächliche Mietfläche.

Die vertragliche Mietfläche

Sofern im Mietvertrag eine Quadratmeterzahl festgelegt wurde, handelt es sich dabei um die vertraglich vereinbarte Fläche.

Ca.-Angaben: Von welcher vertraglichen Fläche ist jedoch auszugehen, wenn die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Quadratmetergröße lediglich eine ca.-Angabe vereinbart haben? Die Parteien signalisieren hier schließlich, dass der exakten Größe der Immobilie keine maßgebliche Bedeutung beigemessen wird. Beruft sich nun eine der Parteien auf eine wesentliche Abweichung von der vereinbarten Fläche, stellte dies die Judikatur vor die Frage, ob eine Korrektur des vereinbarten Wertes vorzunehmen ist, um dem Umstand der gewollten Toleranz hinsichtlich der Fläche Rechnung zu tragen.

Der VIII. Senat des BGH erteilte in seiner Entscheidung vom 10.03.2010 einer Anpassungserwägung aufgrund der ca.-Angabe zwar eine Absage, da die maßgebliche Flächenunterschreitung von 10 % nicht erreicht wurde, stellte zugleich aber fest, dass von der vereinbarten Fläche auszugehen ist, wenn vertraglich eine Wohngröße von „ca. 100 qm“ festgehalten wurde. Nach der Einschätzung des Senats ist dem „relativierenden Zusatz ‚ca.‘ keine eigenständige Bedeutung“ beizumessen, sodass der Abweichungsberechnung eine vereinbarte Wohnfläche von 100 qm zugrunde zu legen sei.

Nachdem der BGH – wie eingangs erwähnt – Rechtsfolgen aufgrund von Flächenabweichungen nur bei wesentlichen Flächenabweichungen zulässt, überzeugt diese gerichtliche Einschätzung. Infolge der Anordnung einer Toleranzschwelle durch die Rechtsprechung kann es nicht mehr darauf ankommen, ob die Parteien zu erkennen geben, dass sie bereit sind, geringfügige Flächenabweichungen zu akzeptieren; sie werden durch die Rechtsprechung zur Duldung geringer Differenzen gezwungen. Da der Verwendung eines ca.-Zusatzes seitens der Rechtsprechung jeder Bedeutungsgehalt versagt wird, kann in der Praxis hierauf verzichtet werden.

Keine Festlegung im Mietvertrag

Wie vom BGH bestätigt, kann in einem Mietvertrag von der Vereinbarung einer Mietfläche abgesehen werden, um jeglicher Diskussion hinsichtlich einer Flächenabweichung die Grundlage zu entziehen. Gleichwohl ist Vorsicht geboten, wenn sich die Parteien hinsichtlich der Fläche des Mietobjekts während der Vertragsanbahnung – wie in der Praxis üblich – ausgetauscht haben.

In der der Entscheidung des VIII. Senats vom 23.6.2010 zugrunde liegenden Konstellation wurde in den schriftlichen Mietvertrag hinsichtlich der Flächenangabe keine Regelung aufgenommen. Die Fläche der streitgegenständlichen Wohnung wurde jedoch zuvor in einer Zeitung mit einer Flächenangabe von „ca. 76 qm“ annonciert. Des Weiteren wurde dem Mieter noch vor der Unterzeichnung des Vertrags eine Flächenberechnung nach der II. BerechnungsVO zugeschickt, in der eine Wohnungsgröße von 76,45 qm angegeben wurde.

In diesem Fall hat der BGH aufgrund der vorherigen Umstände eine konkludente Flächenvereinbarung angenommen, obwohl diesbezüglich eine schriftliche Vereinbarung nicht getroffen wurde. Der bloße Verzicht auf eine schriftliche Vereinbarung der Mietfläche birgt folglich das Risiko, dass aufgrund weiterer Umstände eine konkludente Flächenvereinbarung bejaht wird. Denn in der Praxis wird, vor allem bei Gewerbeeinheiten, die Mietfläche stets eine zentrale Fragestellung im Rahmen der Vertragsanbahnung darstellen. Diese Gefahr lässt sich auch nicht durch die Vereinbarung einer (doppelten) Schriftformklausel im Formularmietvertrag verhindern. Nach der Rechtsprechung ist eine solche gem. § 307 BGB unwirksam, da diese intransparent sei und den Vertragspartner unangemessen benachteilige, indem der Eindruck erweckt werde, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 b BGB unwirksam. Etwas anderes muss bei befristeten Mietverträgen gelten, da die Schriftformklausel hier der Einhaltung der gesetzlichen Form i. S. der §§ 550, 575 BGB dient.

Bestandsräumlichkeiten

Es bietet sich an, zwar zwecks Referenz bzw. zwecks einer Betriebskostenverteilung eine Fläche anzugeben, jedoch mit dem Hinweis, dass die Räumlichkeiten – als Bestand – angemietet werden (Mietgegenstand) – und dies unabhängig von der tatsächlichen Größe. Der BGH hat eine derartige Vertragsgestaltung mit Urteil vom 10.11.2010 als zulässig erachtet und eine Mietminderung bei einer Flächenabweichung von 21,54 % mit dem Hinweis abgelehnt, dass die Flächenangabe aufgrund des Ausschlusses nicht Bestandteil der vereinbarten Beschaffenheit geworden ist und der räumliche Umfang des Mietobjekts sich ausschließlich aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt.

Ermittlung der Fläche

Für die Ermittlung der Fläche bedarf es zum einen der tatsächlichen Vermessung der Fläche und zum anderen ihrer rechtlichen Beurteilung. Während die Vermessung keine rechtlichen Probleme aufwirft, ist die Beurteilung des Vermessungsergebnisses oftmals problembehaftet.

Die Wohnflächenermittlung richtet sich für öffentlich geförderten Wohnungsbau nach der seit 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Gerichte übertragen die hierin enthaltenen Vorgaben auf den frei finanzierten Wohnungsmarkt. Dies gilt nicht, sofern ein Mietverhältnis betroffen ist, das bereits vor Inkrafttreten der WoFlV zum 1.1.2004 eingegangen wurde. In diesem Fall bleibt es nach der Übergangsvorschrift des § 5 WoFlV bei der Anwendung der bis 31.12.2003 gültigen II. BerechnungsVO16. Es ergeben sich inhaltliche Unterschiede. So bestimmt auszugsweise § 44 II der II. BerechnungsVO eine Anrechnung von Balkonen bis zu ½, während § 4 IV WoFlV dem Grundsatz nach eine Anrechnung von ¼ vorsieht.

Rechtsfolgen

Steht fest, dass die tatsächliche von der vereinbarten Mietfläche abweicht, sind damit diverse Rechtsfolgen verbunden.

  • Minderung und Vertragsanpassung: Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte am 24.03.2004 darüber zu befinden, ab wann eine Mietminderung eintritt, wenn die tatsächliche Wohnfläche einer Immobilie von der vertraglich vereinbarten nach unten abweicht. Der BGH entschied, dass erst ab einer Differenz von mehr als 10 % ein erheblicher, gem. § 536 I 2, 3 BGB zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Trifft dies zu, umfasst die kraft Gesetz eintretende Minderung die gesamte Abweichung; der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete – innerhalb der Verjährung der §§ 195, 199 BGB – zurückfordern. Mangels Abhilfemöglichkeit kommt ein Ausschluss gem. § 536 c II 2 BGB nicht in Betracht. Während bei erheblichen Flächenabweichungen zugunsten des Mieters eine Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse kraft Gesetzes eintritt, scheidet eine Anpassung zugunsten des Vermieters aus, wenn dieser die Fläche zu seinen Ungunsten berechnet hat. Nach Ansicht des BGH trägt der Vermieter das Risiko der Falschberechnung der Fläche und kann daher auch in Fällen einer erheblichen Abweichung von über 10 % nicht gem. § 313 BGB die Angleichung der Miete an die tatsächliche Fläche verlangen.
  • Fristlose Kündigung und Schadensersatz: Darüber hinaus qualifizierte der BGH in einem Urteil vom 04.05.2005 eine Flächenabweichung von mehr als 10 % als einen wichtigen Kündigungsgrund i. S. des § 543 II 1 Nr. 1 BGB, da der Vermieter dem Mieter das Objekt aufgrund der Flächenabweichung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand überlassen habe; mangels Abhilfemöglichkeit ist eine Abmahnung entbehrlich.

Die Übertragung der Wesentlichkeitsgrenze auf die Beurteilung des Vorliegens eines wichtigen Kündigungsgrundes gem. § 543 II 1 Nr. 1 BGB erscheint konsequent, da ab einer Differenz von mehr als 10 % zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Fläche nicht mehr von einer vertragsgemäßen Gebrauchsüberlassung ausgegangen werden kann. Da es sich bei § 543 II 1 Nr. 1 BGB um einen – nicht näher konkretisierten – „typisierten Fall der Unzumutbarkeit“ einer Vertragsfortsetzung handelt, bedurfte es auch in diesem Fall einer Präzisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs durch die Rechtsprechung. Die gewählte Lösung erweist sich dabei als geeignet, um eine Abgrenzung zwischen zumutbaren und unzumutbaren Abweichungen zu ermöglichen.

  • Zudem führt eine Flächenabweichung zu einem verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch (z. B. Umzugskosten, erhöhte Miete) wegen eines anfänglichen nicht behebbaren Mangels, § 536 a I 1 BGB. Ab Überlassung der Mietsache geht diese Anspruchsnorm einem Schadensersatz wegen anfänglicher Unmöglichkeit gem. § 311 a II BGB vor, der ein Vertretenmüssen im Sinne einer Kenntnis bzw. eines Kennenmüssens der anfänglichen Unmöglichkeit voraussetzt.
  • Mieterhöhung:

Negative Flächenabweichung: Bereits im Juli 2004 übertrug der VIII. Senat seine Wesentlichkeitsrechtsprechung auf einen mit der Minderungsproblematik vergleichbaren Fall, in dem ein Mieter einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB entgegentrat, da er festgestellt hatte, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten um 12 % nach unten abwich. Das Gericht erachtete hier die Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarung gemäß den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB als geboten, da aufgrund einer Abweichung von mehr als 10 % ein unverändertes Festhalten an der Mieterhöhungsvereinbarung für den Mieter unzumutbar sei. Folge ist, dass im Rahmen einer Mieterhöhung zugunsten des Mieters die geringere Wohnfläche maßgeblich ist.

Positive Flächenabweichung: In seiner Entscheidung vom 23.05.2007 erstreckte der VIII. Senat seine Wesentlichkeitsrechtsprechung auf den gegensätzlichen Fall, in dem ein Vermieter aufgrund einer nach oben abweichenden tatsächlichen Wohnfläche im Vergleich zur vertraglich vereinbarten die tatsächlichen Verhältnisse als Grundlage der Mieterhöhung nach § 558 BGB heranzog. Zwar konnte in dem diesem Urteil zugrunde liegenden Fall eine Abweichung von mehr als 10 % nicht festgestellt werden, doch erklärte der BGH, dass ein redlicher Vermieter eine anhand der tatsächlichen Fläche berechnete Mieterhöhung verlangen kann, soweit die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird, da auch eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche nach oben eine Unzumutbarkeit gem. § 313 I BGB begründet.

Die Übertragung der Wesentlichkeitsrechtsprechung auf Mieterhöhungen wurde in der Literatur zum Teil mit dem Argument kritisiert, dass es hierfür – anders als bei Mietminderungen, bei denen die Überschreitung einer Erheblichkeitsschwelle von § 536 I 3 BGB vorgeschrieben wird – an einer gesetzlichen Grundlage fehle. Dem kann nicht zugestimmt werden, da auch § 313 I BGB mit dem unbestimmten Rechtsbegriff der „Unzumutbarkeit“ eines konkretisierenden Maßstabs bedarf. Die Übertragung der Wesentlichkeitsrechtsprechung auf Mieterhöhungen erscheint als die konsequente Fortsetzung einer um Einheitlichkeit und Rechtssicherheit bemühten Rechtsprechung. Inkonsequent erscheint es allerdings, dass dem Vermieter eine Anpassung der Miete an die tatsächlichen Verhältnisse zunächst mit dem Hinweis versagt wird, er trage das Risiko der Falschberechnung, um im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB dann eine Korrektur zuzulassen.

  • Betriebskostenabrechnung: In Fortsetzung seiner Rechtsprechung dehnte der BGH seine Wesentlichkeitsrechtsprechung auf die Betriebskostenabrechnung aus: Bei positiver Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche gegenüber der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % ist der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Was eine Anwendung der 10 %-Grenze auf die Anpassung von Betriebskostenabrechnungen an die tatsächlichen Flächenverhältnisse anbelangt, sprechen allerdings gewichtige Gründe gegen die vom BGH gewählte Übertragung. § 556 a I 1 BGB sieht vor, dass eine Betriebskostenabrechnung – sofern keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde – anhand des Verhältnisses der Wohnfläche einer Wohnung zum gesamten Mietkomplex zu bemessen ist. Hieraus folgt, dass bei Betriebskostenabrechnungen auf Basis einer vertraglich falsch angegebenen Wohnfläche – anders als bei falsch bemessener Miete – auch die Interessen der übrigen Mieter beeinträchtigt werden (Vertrag zulasten Dritter).

Solange der BGH dieser Forderung keine Folge leistet, bedeutet dies für die Praxis, dass unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze von 10% eine Möglichkeit, sich gegen eine unverhältnismäßig hohe Betriebskostenbeteiligung zur Wehr zu setzen, nicht besteht.


Rechtstipp vom 11.11.2014
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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