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Flächenabweichung in Mietwohnungen ist auch für Mieterhöhungen relevant

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Bereits am 07.07.2004 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter die Monatsmiete mindern können, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als die vertraglich geschuldete Wohnfläche (Az. VIII ZR 192/03; NJW 2004, 3115).

In einem neuen Urteil vom 23.05.2007 (Az. VIII ZR 138/06) bestätigten die Bundesrichter diese Entscheidung nun "in umgekehrter Richtung": Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen will, ist hierbei grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche abzustellen. Wenn die tatsächliche Wohnfläche aber um mehr als 10 Prozent größer ist, kann statt dessen diese als Berechnungsgrundlage herangezogen werden.

Im zugrunde liegenden Fall stritten sich die Mietparteien über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die Mieterin lehnte die Zustimmung hierzu mit der Begründung ab, dass es allein auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche von 121,49 qm ankomme und nicht auf die tatsächliche Wohnfläche von 131,80 qm. Der Vermieter verklagte seine Mieterin daraufhin auf Zustimmung zur Mieterhöhung und erhielt in den ersten beiden Instanzen Recht. Der Bundesgerichtshof wies die Klage im Ergebnis - trotz der oben dargestellten Auffassung - ab. Dies lag aber allein darin begründet, dass im zu entscheidenden Fall die Differenz zwischen der tatsächlichen und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Grenzwert von 10 Prozent nicht erreichte. Nur deswegen war in diesem Fall die Mieterhöhung auf Basis der vertraglich angegebenen Wohnfläche zu errechnen.

Dr. jur. Sven Hufnagel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Kanzlei Dr. Hufnagel Rechtsanwälte

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Rechtstipp vom 03.07.2007
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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