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Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung: Gesamtkosten bei jahresübergreifenden Rechnungen

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02. April 2014 – VIII ZR 201/13 –, juris.

Ausgangslage:

Einmal jährlich muss der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen. Hinsichtlich der Wirksamkeit der Abrechnung unterscheidet man wesentlich zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit der Abrechnung. Wenn eine Abrechnung formell unwirksam ist, so werden entsprechende Nachforderungsbeträge vom Mieter nicht geschuldet. Wenn der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung erstellt, kann er letztlich die Nachforderungsbeträge gegenüber dem Mieter nicht mehr durchsetzen. Der Bundesgerichtshof stellt keine hohen Anforderungen an die formale Richtigkeit der Abrechnung. Trotzdem wird die formale Richtigkeit von Mietern immer wieder gerne angegriffen, da hinsichtlich der inhaltlichen Richtigkeit eine häufig sehr mühsame Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege erforderlich ist.

Fall:

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter Positionen in die Abrechnung eingestellt, die teilweise in dem Abrechnungsjahr und teilweise im folgenden Jahr angefallen waren. Er hat den Anteil für das Abrechnungsjahr ausgerechnet und diesen ohne weiteren Kommentar, insbesondere ohne Erläuterung der Gesamtkosten dieser Position, in die Abrechnung eingestellt. Der Mieter hatte die Zahlung einer Nachforderung unter Verweis auf die seiner Ansicht nach vorliegende formale Unwirksamkeit der Abrechnung verweigert.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht.

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat (BGH, Urteil vom 02. April 2014 – VIII ZR 201/13 –, juris).

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass der Vermieter lediglich den in die Position einzustellenden Betrag angeben muss. Er muss nicht sämtliche Rechenschritte, wie er auf diesen Betrag kommt, darlegen. Dies ist jedenfalls keine Frage der formalen Richtigkeit mehr. Der Mieter hätte sich also nicht lediglich auf die formale Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung berufen dürfen, sondern hätte sich mit der inhaltlichen Richtigkeit auseinandersetzen müssen. In diesem Rahmen wäre dann möglicherweise der Vermieter verpflichtet gewesen, die Rechenschritte näher darzulegen. Hierfür hätte der Mieter aber vermutlich in die Belege einsehen müssen. Die Richtigkeit der ermittelten Höhe der Positionen gehört jedenfalls nicht mehr zur Frage der formalen Wirksamkeit.

Fazit:

Der Bundesgerichtshof bleibt seiner groben Linie treu, die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung jedenfalls hinsichtlich der formalen Richtigkeit niedrig zu halten. Dies entspricht den gesetzgeberischen Vorgaben. Der Gesetzgeber hat keine besonderen Formalien für die Abrechnung vorgesehen. So bleibt es bei den für eine Schlüssigkeit der Abrechnung zwingenden Angaben wie Abrechnungsmaßstab, Gesamtkosten, auf die Wohnung entfallenden Kosten, Vorauszahlungen usw. Eine Anforderung, die konkreten Rechenschritte darzulegen, lässt sich aus dem Gesetzestext jedenfalls nicht herauslesen.

Quelle: BGH, Urteil vom 02. April 2014 – VIII ZR 201/13 –, juris

3.6.2014

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Rechtstipp vom 26.06.2014

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