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Freizeichnung beim Grundstückskauf

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Blog @de, Recht | Mai 24, 2016 by Dominique Calcò Labbruzzo

Im März 2010 kaufte eine Aktiengesellschaft ein Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt eine Freizeichnungsklausel, welche jede Gewährleistungspflicht (Haftung) der Verkäuferin aufhob, sofern allfällige Gewährsmängel durch diese nicht absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwiegen worden seien. Außerdem vereinbarten sie, dass die gesetzlich vorgesehene Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen am Erwerbsobjekt durch die Käuferin nach dem Eigentumsübergang zu veranlassen sei. Für daraus resultierende Kosten befreite sich die Verkäuferin ausdrücklich von ihren Gewährleistungspflichten. Wegen gravierenden Mängeln am Kaufobjekt reichte die Käuferin Klage ein und machte geltend letztere Vertragsklausel sei nach OR 20 aufgrund eines Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig.

Gemäß der Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen müssen elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperioden bei jeder Handänderung nach Ablauf von fünf Jahren seit der letzten Kontrolle überprüft werden. Nicht geregelt wird, wer für die Veranlassung dieser Kontrolle zuständig ist. Das dazu erlassene Fact-Sheet des Bundesamtes für Energie statuiert, dass der Verkäufer für eine solche Kontrolle zuständig sei und der Sicherheitsnachweis grundsätzlich bereits im Zeitpunkt der Handänderung vorliegen muss. Damit soll erreicht werden, dass der neue Eigentümer eine Anlage übernimmt die nachgewiesenermaßen dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen entspricht. Wird allerdings eine Renovation an der gekauften Liegenschaft geplant, die auch die elektrischen Installationen mitumfasst, so geschieht dies im Bewusstsein des unter Umständen unsicheren Zustandes der Installationen. In derartigen Fällen kann auf das vorgängige Einholen eines Sicherheitsnachweises verzichtet werden.

Verstößt ein Vertrag oder eine Vertragsklausel dem geregelten Gegenstand nach, dem Abschluss mit dem vereinbarten Inhalts wegen oder aufgrund des mittelbar verfolgten Zwecks gegen objektives schweizerisches Recht, so ist der Vertrag bzw. die Klausel gemäß OR 20 widerrechtlich und daher nichtig. Selbst wenn das erwähnte Fact-Sheet des Bundesamtes für Energie als Verwaltungsverordnung zu qualifizieren wäre, so wäre es dennoch für das Gericht nicht verbindlich. Denn Verwaltungsverordnungen, sogar diejenigen, die eine Außenwirkung entfalten, stellen kein objektives schweizerisches Recht dar. Sie sind allerdings als Auslegungshilfen vom Gericht zu berücksichtigen. Daher ist eine Nichtbefolgung der im Fact-Sheet vorgegebenen Regelung zur Veranlassung der Kontrolle durch den Veräußerer vor der Handübergabe keine Verletzung von objektivem schweizerischem Recht. Eine privatrechtlich vereinbarte Klausel, die von den entsprechenden Vorgaben abweicht, ist daher gültig.

Da der Käufer im fraglichen Fall den Nachweis eines arglistigen Verhaltens der Verkäuferin nicht erbringen konnte, wurde die Verkäuferin für den strittigen Betrag nicht gewährleistungspflichtig.

Der Entscheid stellt somit klar, dass vereinbart werden kann, die Kontrolle der elektrischen Installationen einer Liegenschaft solle erst nach der Eigentumsübertragung durch den Käufer veranlasst werden. Der Sicherheitsnachweis muss daher nicht bereits vor der Handübergabe vorliegen. Das Fact-Sheet ändert an dieser Rechtslage nichts.


Rechtstipp vom 06.10.2016

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