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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlichen Zahlungsverhaltens

Rechtstipp vom 24.01.2018
(2)
Rechtstipp vom 24.01.2018
(2)

Nach den gesetzlichen Regelungen der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen möglich, wenn der Mieter

  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt hat,
  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt hat und die zwei rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete überschreiten,
  • über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt hat und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten angehäuft worden ist.

In der Praxis kommt es jedoch immer wieder vor, dass ein Mieter immer wieder zu wenig Miete bezahlt, ohne jedoch die für eine außerordentliche Kündigung erforderlichen Rückstände zu erreichen. Ursache hierfür kann z. B. sein, dass das Jobcenter die Anträge des Mieters nicht rechtzeitig bearbeitet. Häufig werden die Rückstände ausgeglichen, nachdem der Vermieter eine Mahnung versandt hat, sodass die oben genannten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nicht (mehr) vorliegen. Dennoch kommt bei Vermietern dann nicht selten der Wunsch auf, das Mietverhältnis zu lösen, um sich weitere Mahnungen und damit einhergehenden Arbeitsaufwand zu ersparen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte in seiner Entscheidung vom 29.06.2016 (Az.: VIII ZR 173/15), unpünktliche Zahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB, dass dem Vermieter im Hinblick auf das Verhalten des Mieters ein weiteres Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten ist. Damit der Vermieter mit seiner Kündigung in einem etwaigen Räumungsprozess erfolgreich sein kann, muss er die Umstände offenlegen, aus denen sich die besondere Schwere des Pflichtverstoßes ergibt.

D. h. grundsätzlich ist eine Kündigung wegen unpünktlichen Zahlungsverhalten möglich, wobei am Ende nach der Rechtsprechung des BGH immer die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend dafür sind, ob die Kündigung rechtens ist. Aufgabe der Gerichte ist es daher bei derartigen Kündigungsstreitigkeiten, die Unzumutbarkeit von den Fällen der bloßen Lästigkeit abzugrenzen.

Bei der von den Gerichten vorzunehmenden Gesamtabwägung könnte man z. B. folgende Punkte zu Gunsten des Vermieters anführen:

  • zahlreiche Verspätungen trotz wirksamer Abmahnungen
  • ein erheblicher Zeitraum, in dem der Mieter das unpünktliche Zahlungsverhalten an den Tag gelegt hat
  • der Vermieter ist auf pünktliche Zahlungen angewiesen, weil er mit der Miete Kredite begleicht oder seinen Lebensunterhalt bestreitet

Ein Mieter, der Leistungen vom Jobcenter bezieht, könnte demgegenüber z. B. in die Waagschale werfen, dass er die Mietzahlungen beim Jobcenter stets pünktlich beantragt hat und das Jobcenter trotz der von ihm dort vorgelegten Mahnschreiben des Vermieters nicht rechtzeitig seinen Antrag bearbeitet hat. Alternativ könnte ein Mieter auch vortragen, dass das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen stets störungsfrei verlaufen ist.

Im Ergebnis besteht für Vermieter die Möglichkeit, Mieter mit schleppender / unpünktlicher Zahlungsmoral erfolgreich zu kündigen. Hierbei ist jedoch auf Vermieterseite mit äußerster Sorgfalt vorzugehen und insbesondere mit wirksamen Abmahnungen bzw. Mahnungen zu arbeiten. Auf Mieterseite bestehen wiederum auch Chancen derartige Kündigungen abzuwehren. Mieter sollten z. B., wenn sie Sozialleistungen beziehen und die Miete vom Amt bezahlt bekommen, stets die Behörden drängen, die Miete pünktlich zu überweisen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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