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Fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen möglich

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(BGH Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 )

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in zwei Verfahren mit der Frage zu befassen, ob die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann.

Der Sachverhalt der beiden Verfahren gestaltete sich wie folgt. Die Mieter beider Wohnungen hatten Ihre Miete für zwei aufeinander folgende Monate nicht an den Vermieter entrichtet. Daraufhin haben die Vermieter die Mietverträge fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich aufgrund des Zahlungsverzuges der Mieter gekündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) und die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgefordert. Nach Zugang der Kündigung wurden die Zahlungsrückstände durch die Mieter innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) ausgeglichen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlich erklärter Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf denselben Kündigungsgrund (hier: rückständige Miete) möglich ist, wenn die vorrangig fristlose Kündigung zunächst wirksam erklärt wurde und lediglich aufgrund der durch den Mieter nachträglich vorgenommenen Schonfristzahlung nachträglich als unwirksam zu betrachten ist.

Begründet hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsauffassung damit, dass der Vermieter mit einer solch kombinierten Kündigung stets zum Ausdruck bringen möchte, dass die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung nicht nur dann zur Geltung kommen solle, wenn die vorrangig fristlose Kündigung schon zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung als unwirksam anzusehen ist. Vielmehr gebietet es die Auslegung der Kündigungserklärung des Vermieters, dass dieser die ordentliche Kündigung hilfsweise auch für den Fall erklärt hat, wenn die zunächst wirksame fristlose Kündigung nachträglich als unwirksam anzusehen ist.

Mit dieser Annahme teilt der Bundesgerichtshof nicht die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.10.2017, Az. 66 S 90/17 sowie Urteil vom 15.11.2017, Az. 66 S 192/17). Dieses hatte angenommen, dass eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Folge hat, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ geht.

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof allerdings die Frage, ob gegebenenfalls der nach Zugang der Kündigung kurzfristig erfolgte Ausgleich der Mietrückstände zur Folge hat, dass ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) zu werten ist. Da der Bundesgerichtshof die Urteile des Berufungsgerichts aufgehoben hat und zur Neuverhandlung an dieses zurückverweisen hat, dürfte diese Rechtsfrage zunächst durch das Berufungsgericht zu entscheiden sein.

Rechtsanwaltspraxis 

Dr. Thalhofer, Herrmann & Kollegen


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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