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Führt die Änderung des Logistikkonzepts auch zu einer Änderung des Mietzwecks der Logistikimmobilie?

Rechtstipp vom 23.10.2018
(15)
Rechtstipp vom 23.10.2018
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Für einen Logistik-Dienstleister kann es vorteilhaft sein, einen langfristigen Logistikimmobilien-Mietvertrag abzuschließen, wenn er sich dadurch z. B. einen günstig gelegenen Standort sichert. Zugleich erhöht sich durch die Bindung aber auch das finanzielle Risiko, für die gesamte Laufzeit ein wirtschaftlich erfolgreiches Logistikunternehmen zu führen. Hier kann es für den Logistik-Dienstleister essentiell werden, ob eine Änderung seines Tätigkeitsfeldes vom Nutzungszweck des Logistikimmobilien-Mietvertrages gedeckt ist. Denn durch den Mietzweck wird die vertragsgemäße Nutzung einer Logistikimmobilie bestimmt und damit das, was der Logistik-Dienstleister darin alles tun darf.

Fall 

Ein Logistik-Dienstleister hat ein einfaches Lager angemietet, um dort nicht-gefährliche Güter vor ihrem Weitertransport zwischenzulagern. Nachdem sein größter Auftraggeber den Transportvertrag nicht verlängert hat, gelangt er in einen finanziellen Engpass. In derselben Branche ist kein anderer Auftraggeber zu finden. Der Logistik-Dienstleister erwägt daher, sein Tätigkeitsfeld zu erweitern und auch Gefahrgüter und gefährliche Güter zu transportieren. 

Er schafft es, einen Großkunden aus dem Automotive-Bereich zu gewinnen, der auch Transporte von Gefahrstoffen in Auftrag geben will. Der Logistik-Dienstleister teilt dies seinem Vermieter mit und bittet ihn um eine entsprechende Änderung des Mietzwecks.

Der Vermieter verweigert seine Zustimmung zu der Lagerung dieser Gefahrstoffe und begründet dies mit der wesentlichen Änderung der vertraglichen Nutzung. Er lässt sich auch nicht durch den finanziellen Engpass des Logistik-Dienstleisters umstimmen. 

Rechtlicher Hintergrund

Die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung beschreibt die im Mietobjekt erlaubten Tätigkeiten. Diese kann der Vermieter bei Vertragsschluss als Eigentümer der Logistik-Immobilie nach eigenem Ermessen einschränken. Denn der Logistik-Dienstleister hat einen Anspruch darauf, dass die Immobilie dem ihm vertraglich zugesagten Zweck entspricht und für die Nutzung auch erhalten bleibt. 

Eine Änderung des Mietzwecks bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters, da dieser über den Gebrauch seines Eigentums entscheiden kann. Handelt es sich lediglich um eine zeitgemäße Anpassung bzw. eine Fortentwicklung des vertraglich gewährten Gebrauchs, so hat der Logistik-Dienstleister nach herrschender Meinung einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Nutzungsänderung, wenn dessen legitimen Interessen nicht verletzt werden, vgl. etwa OLG Köln, NZM 2005, 866. Der Vermieter kann eine solche Nutzungsänderung nicht verhindern. Dies könnte z. B. bei der Erweiterung eines reinen Lagers zu einer Logistikhalle der Fall sein. 

Die Lagerung von Gefahrstoffen birgt jedoch ein zusätzliches und erhebliches Risiko, das auch für die baulichen Anforderungen und die behördlichen Genehmigungen relevant werden kann. Der Vermieter wird daher ein hinreichendes Interesse begründen können, das eine Ablehnung der Zustimmung rechtfertigt. 

Wirtschaftliche Interessen bzw. Schwierigkeiten des Logistik-Dienstleisters spielen hingegen keine Rolle. Mit dem Logistikimmobilien-Mietvertrag erhält er die Möglichkeit, bestimmte Immobilien des Vermieters zu einem bestimmten Zweck zu nutzen, und verpflichtet sich dafür zur Zahlung eines Mietzinses. Ob er die Logistik-Immobilie tatsächlich nutzt bzw. wie er den Mietzins aufbringt, ist zunächst nicht relevant. Sein Interesse ist dadurch gewahrt, dass sein Vermieter keine willkürliche Entscheidung treffen kann, sondern ihm in den vorgenannten Fällen ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Darüber hinaus wird sein wirtschaftliches Risiko aber nicht auf den Vermieter verlagert. 

Der Logistik-Dienstleister sollte diese Ablehnung der Nutzungsänderung beachten. Denn andernfalls riskiert er u. U. eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und steht dann ganz ohne Räumlichkeiten dar.

Praxistipp: 

Für den Logistik-Dienstleister ist es günstig, die ihm erlaubte Nutzung im Mietvertrag möglichst weit und allgemein zu fassen. Dadurch schafft er sich einen Gestaltungsraum für die Art seiner Nutzung der Logistik-Immobilie. Dies hat wiederum einen unmittelbaren Einfluss auf die Größe seiner Entscheidungsräume über die Art und Ausübung seiner Logistik-Tätigkeit.

Aus Vermietersicht hingegen bedeutet eine weite Fassung der Nutzungsgewährung eine Einschränkung der Kontrollmöglichkeiten und zugleich eine Erhöhung des Risikos, dass sich die Anforderungen an die Logistik-Immobilie ändern. Für den Vermieter ist daher regelmäßig eine präzise Nutzungsbeschreibung empfehlenswert. 

Marei-Katharina Raming

Für Logistikimmobilien-Mietverträge zuständige Rechtsanwältin bei der Gimmler Rechtsanwalts GmbH, Koblenz 


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