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Fünf häufige Fehler in Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung

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Immer wieder sehen sich Mieter großen Mieterhöhungsverlangen ihrer Vermieter nach Modernisierungen ihrer Wohnung ausgesetzt. Oft ist die Mieterhöhung aber überzogen. Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur, nennt die fünf häufigsten Fehler.

1. Es handelt sich um gar keine Modernisierung

Wenn der Vermieter nur die Immobilie instand hält, etwa durch Wartung der Heizung, oder durch Reparaturen bzw. Ersatzbeschaffung Schäden beseitigt, wie die Neueindeckung des Dachs nach einem Sturm oder die Reparatur der Heizung, dann muss er diese Kosten natürlich selbst tragen. Gerade beim Arbeiten an der Heizung sollten Sie zweimal hinschauen: Tauscht der Vermieter etwa nur die Umwälzpumpe oder den angerosteten Heizkörper durch einen desselben Standards aus, dann bleiben diese Kosten freilich beim Vermieter, da zur Reparatur kein Modernisierungseffekt hinzukommt.

Tipp vom Anwalt: Die Umstellung von einer Gasetagenheizung – egal ob Gastherme oder Gas-Kombitherme, sogenannter Durchlauferhitzer – auf eine Zentralheizung ist nach der überwiegenden Rechtsprechung eine Modernisierung. 

2. Erhaltungsmaßnahmen werden bei einer modernisierenden Instandhaltung nicht abgezogen

Entscheidet sich der Vermieter hingegen für eine modernere Umwälzpumpe oder dafür, einen moderneren Heizkörper einzusetzen, dann spricht man von einer modernisierenden Instandhaltung. Hier hat der Vermieter vom Gesamtkostenaufwand die Kosten abzuziehen, die er bei einer reinen Erhaltungsmaßnahme aufgewendet hätte, also für ein Bauteil gleichen Standards. Auch bei der Ertüchtigung der aufgrund Alters sanierungsbedürftigen Außenfassade mit einer zusätzlichen Wärmedämmung muss der Kostenaufwand für die Fassadenerhaltung abgezogen werden. Gleiches gilt, wenn alte verzogene Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster ersetzt werden – auch hier müssen die hypothetischen Kosten für neue, aber der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster abgezogen werden.

Tipp vom Anwalt: Oft wird der Vermieter die umlagefähigen Kosten auf alle Mieter umlegen dürfen, es gibt jedoch auch Grenzen. Diskutabel ist etwa, ob die Kosten für einen Fahrstuhl auch auf die Mieter umgelegt werden dürfen, die nicht oder kaum von diesem profitieren. Von einer Dachsanierung profitieren hingegen in der Regel alle Mieter, wenn auch teilweise nur mittelbar.

3. Diese Modernisierungskosten dürfen nicht weitergegeben werden

Schafft der Vermieter mit seiner Modernisierung nur neuen Wohnraum, indem er etwa das Dachgeschoss ausbaut, das Haus aufstockt oder einen Keller zur Souterrainwohnung umbaut, dann darf er diese Kosten freilich nicht an den Mieter weitergeben, weil dies nur für ihn Vorteile hat (vgl. § 559 I BGB)

Ebenfalls nicht weitergegeben werden dürfen Kosten, die für bauliche Maßnahmen aufgewendet werden, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart werden oder durch die das Klima nachhaltig geschützt wird, wenn diese nicht in Bezug auf die Mietsache erfolgen. Die Installation einer Photovoltaikanlage oder eines Windkraftrads führt nämlich zu keiner Energieeinsparung am Gebäude, sondern nur zu einer anderen Art der Energieerzeugung (vgl. § 559 I BGB).

4. Bauliche Veränderungen, die über eine Modernisierung hinausgehen?

Bauliche Veränderungen, die den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie verändern, können nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil sie den Wert der Immobilie nur einseitig zugunsten des Vermieters verändern. Dies kann der Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch sein oder irgendwelche Luxusmaßnahmen – vom Einbau eines Schwimmbads über eine Sauna oder Ähnliches oder auch der Anbau eines Wintergartens. 

Tipp vom Anwalt: Der Wechsel von Parabolantenne zu Kabelanschluss ist nach der Rechtsprechung keine Luxusmaßnahme. 

5. Fördermittel und Rabatte wurden nicht in Abzug gebracht

Eine Vielzahl von Modernisierungsmaßnahmen sind durch KfW und andere Anbieter förderungsfähig. Der Vermieter muss sich gem. § 559a BGB Drittmittel und Rabatte anrechnen lassen.

Tipp vom Anwalt: Monieren Sie den Erhöhungsbetrag und stellen Sie Rückfragen, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben diesen Aspekt nicht anspricht.

Hier geht es zu unserem Ressort Mietrecht: http://www.anwaltskanzlei-wue.de/pages/rechtsgebiete/mietrecht.php

Bei Rückfragen: Rechtsanwalt Christopher Richter, LL.M.Eur

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung für den Einzelfall und die Rechtstipps können je nach Sachverhalt und Situation auch anders ausfallen! Eine Haftung für die Richtigkeit im Einzelfall kann daher nicht übernommen werden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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