Garage als Mietobjekt – was muss man beim Mietvertrag beachten?
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Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes sind Mieter und Vermieter bei der Gestaltung des Vertrages sehr frei, da es sich nicht um Wohnräume, sondern um Nutzräume handelt. Dementsprechend wichtig ist der Vertrag, bei dem es einiges zu beachten gibt.
Da Garagen und Stellplätze keine Wohnräume sind, ist das Wohnraummietrecht in weiten Teilen nicht anwendbar. Deshalb können die Vertragsdetails vor allem zur Kündigung, Laufzeit, zu Betriebskosten und Kleinreparaturen für Mieter und Vermieter gleichermaßen von großer Bedeutung sein. Wird eine Garage oder ein Stellplatz unabhängig von einer Mietwohnung vermietet, gilt für die Gestaltung des Vertrages in weiten Teilen tatsächlich Vertragsfreiheit, der nur sehr wenige Grenzen gesetzt sind. Wird die Garage oder der Stellplatz dagegen gemeinsam mit einer Mietwohnung vermietet, ist der Mieterschutz auch auf die Garage in vollem Umfang anwendbar.
Der Mietvertrag als Rechtsgrundlage
Rechtsgrundlage für jedes Mietverhältnis ist der Mietvertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert den Mietvertrag lediglich als Vertrag, der eine Partei dazu verpflichtet der anderen Partei eine bestimmte Sache (Mietgegenstand) zum Gebrauch zur überlassen, während die andere Partei hierfür ein Entgelt (Mietzins oder Miete) zu zahlen hat. Auch wenn Wohnraummietvertrag und Geschäftsraummietvertrag die bekanntesten Formen des Mietvertrages sind, kommen viele andere Gegenstände ebenfalls als Mietobjekt infrage wie z. B. Fahrzeuge, DVDs oder Garagen und Stellplätze. Welche Sache Gegenstand eines Mietvertrages ist, richtet sich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag.
Beim Garagenmietvertrag vereinbaren die Vertragsparteien, dass eine bestimmte Garage bzw. ein bestimmter Stellplatz künftig vom Mieter genutzt werden darf und dieser hierfür einen festgelegten Geldbetrag bezahlt. Der Mietvertrag verpflichtet aber nicht nur den Vermieter, dem Mieter die Garage zur Nutzung zu überlassen, und den Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen, sondern entscheidet auch, welche weiteren Rechte und Pflichten beide Vertragsparteien darüber hinaus haben. Welche Ansprüche Mieter und Vermieter haben, entscheidet also stets der Inhalt des konkret abgeschlossenen Mietvertrages.
Inhalt des Mietvertrages
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zum Garagenmietvertrag kaum Vorschriften, sodass im Mietvertrag alle relevanten Rechtsfragen zum Mietverhältnis geregelt werden müssen. Besonders wichtig bei der inhaltlichen Gestaltung eines Garagenmietvertrages ist, dass die Regelungen zum Mieterschutz in der Regel keine Anwendung finden, sodass für den Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz in weiten Teilen Vertragsfreiheit gilt. Die Vertragsparteien können deshalb bei vielen Fragen nicht auf den Schutz des Gesetzes zurückgreifen, sondern müssen die gewünschten Regelungen selbst niederschreiben.
An erster Stelle regelt der Mietvertrag, welche Garage bzw. welcher Stellplatz genau vermietet wird und wie hoch der Mietzins ist. Neben diesen Kernbestandteilen enthält der Mietvertrag noch eine Vielzahl weiterer Regelungen wie etwa zur Laufzeit, zur Kündigung, zu den Fragen, ob sich der Mietvertrag automatisch verlängert, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat, wie Garage oder Stellplatz zu übergeben sind, was in der Garage gelagert werden darf oder ob der Mieter verpflichtet wird, bestimmte Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Miethöhe
Für die Höhe der Miete gibt es bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen keine Vorschriften. Eigentümer können deshalb grundsätzlich jede beliebige Miethöhe fordern, solange sie die Grenze zum Wucher nicht überschreiten. Der Wucher ist eine spezielle Unterform eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts, bei dem eine Leistung wie die Vermietung einer Garage zu einem deutlich überhöhten Preis angeboten wird, wobei der Vermieter zusätzlich eine Schwächesituation des Mieters ausnutzen muss. Da diese Grenze nur sehr selten überschritten wird, sind Vermieter in der Gestaltung der Miete für eine Garage oder einen Stellplatz sehr frei.
Wichtig ist bei der Regelung der Miethöhe jedoch, dass Vermieter und Mieter die anfallende Umsatzsteuer berücksichtigen, denn die Vermietung von Garagen ist nur dann von der Umsatzsteuer befreit, wenn sie gemeinschaftlich mit einer Mietwohnung vermietet wird. In allen anderen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer abzuführen. Diese Steuer kann der Vermieter nur dann vom Mieter zusätzlich zur Miete verlangen, wenn er dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen hat.
Kündigungsfristen
Da Garagen und Stellplätze keine Wohnräume sind, ist das Wohnraummietrecht in weiten Teilen nicht anwendbar. Für Mieter ist dies vor allem mit Blick auch den Kündigungsschutz von großer Bedeutung. Während der soziale Mieterschutz es Vermietern von Wohnräumen sehr schwer macht, diese zu kündigen, gibt es bei Garagen keinerlei gesetzliche Grenzen zur Kündigung des Mietverhältnisses. Enthält der Mietvertrag zur Kündigung keine Regelung, bedeutet das, dass das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund gekündigt werden kann. Daher ist es wichtig die Kündigungsfrage im Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz aufzugreifen, wobei die Kündigungsfristen ebenfalls deutlich freier vereinbart werden können als bei einer Mietwohnung.
Befristeter Mietvertrag
Da der Garagenmietvertrag von Gesetzeswegen relativ leicht kündbar ist, werden Mietverträge über Garagen oder Stellplätze häufig für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Solch einen Vertrag bezeichnet man als befristeter Mietvertrag. Enthält der Vertrag neben der Befristung keine weitere Regelung zur Beendigung, scheidet ein ordentliches Kündigungsrecht für beide Seiten aus und der Vertrag endet mit Ablauf der Befristung. Da der Befristungszeitraum oft einige Jahre umfasst, sollten beide Seiten bei der Gestaltung des Vertrages darauf achten, eine Regelung zur Kündigung einzubauen. Sonst können sie sich vorzeitig nicht vom Vertrag lösen, wenn sich die Umstände ändern, weil man als Mieter z. B. wegen Jobwechsel in eine andere Stadt zieht.
Betriebskosten
Naturgemäß fallen für eine Garage oder einen Stellplatz nur sehr wenige Betriebskosten an, da z. B. Heizung und Wasser nicht erforderlich sind. Die wenigen umlagefähigen Betriebskosten können aber nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Will der Vermieter zusätzlich zum Mietzins Betriebskosten abrechnen, muss er dies daher im Vertrag festhalten. Andernfalls hat er keinen Anspruch auf Zahlung dieser Kosten.
Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
Für die Instandhaltung des Mietgegenstandes ist auch im allgemeinen Mietrecht der Vermieter zuständig. Der Mieter einer Garage oder eines Stellplatzes muss daher nur bestimmte Renovierungen übernehmen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Will der Vermieter die Renovierung teilweise auf den Mieter abwälzen, muss er hierzu eine Regelung in den Vertrag aufnehmen.
Form des Mietvertrages
Das Gesetz kennt für den Mietvertrag keine expliziten Formvorschriften. Das heißt, ein Garagenmietvertrag kann grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, sodass bereits eine mündliche Vereinbarung ausreichend ist. Es empfiehlt sich aber, den Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz stets schriftlich abzuschließen. Zum einen ist dies aus beweisrechtlicher Sicht immer die sicherere Variante und zum anderen gerät gerade bei langen Mietverhältnissen die Regelung einer speziellen Einzelfrage im Laufe der Zeit leicht in Vergessenheit. Ein schriftlicher Mietvertrag vermeidet in diesen Situationen unnötigen Streit, da beide Seiten nachlesen können, was sie z. B. für Kündigungsfristen vereinbart haben.
Garage und Mietwohnung
Eine besondere Konstellation der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen liegt vor, wenn Garage und Stellplatz zu einer Mietwohnung gehören. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob Mietwohnung und Garage gemeinsam oder getrennt voneinander vermietet werden sollen und was dabei beachtet werden muss. Getrennte Verträge haben den Vorteil, dass für die Garage nicht die gleichen Regeln gelten wie für die Mietwohnung und Vermieter leichter die Miete erhöhen oder den Mietvertrag kündigen können. Jedoch sind zwei separate Vertragsformulare für getrennte Mietverhältnisse nicht ausreichend, sondern es sollten ein paar Abweichungen (z. B. andere Vertragslaufzeit, anderer Ehepartner als Mieter etc.) eingebaut werden, damit die Trennung der Verträge auch vor Gericht standhält.
Werden Garage bzw. Stellplatz und Mietwohnung gemeinsam vermietet oder nehmen die Gerichte ein einheitliches Mietverhältnis an, liegt nur ein einziges Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter vor. Für die Garage oder den Stellplatz gelten damit dieselben Vorschriften wie für die Mietwohnung. Das hat einerseits zur Folge, dass auch die Garage dem sozialen Mieterschutz unterliegt und andererseits die Miete nur einheitlich erhöht bzw. Mietwohnung und Garage nur zusammen gekündigt werden können.
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Rechtstipps zu "Mietvertrag Garage"
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11.01.2024 Rechtsanwalt Dr. Florian Gaibler„… die Verantwortung. Allerdings hat er auch die Möglichkeit, den Mietern die Räum- und Streupflicht zu übertragen. Das muss allerdings im Mietvertrag verankert sein. Wer für das Schneeräumen verantwortlich …“ Weiterlesen
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19.12.2023 Rechtsanwältin Kathrin Fedder-Wendt„… eine seiner Garagen an die W vermietet und möchte den mündlich geschlossenen Mietvertrag schnellstens beenden, wobei er genau weiß, dass die W den Unterstand für ihr Sportcabrio nicht einfach aufgeben …“ Weiterlesen
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14.07.2023 Rechtsanwalt Dr. Dominic John Patrick Porta„… oder eine bebaute Fläche (für Wohnzwecke) von mehr als 1.500 m2 besitzen, wobei in beiden Fällen Garagen und Lagerräume/Abstellflächen ausgeschlossen sind (siehe Präambel III.). Als Großvermieter können auf Antrag …“ Weiterlesen
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04.04.2023 Rechtsanwältin Sabrina Bauroth LL.M., CertHE„… von zu DDR-Zeiten (bzw. bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes am 01.01.1995) errichteten Erholungsbaulichkeiten oder Garagen. Da im Internet eine größere Anzahl von Videos …“ Weiterlesen
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30.12.2022 Rechtsanwalt D. Jens Gerl„… der Vermietungen an Großvermieter Eigentümer von Großimmobilien, d. h. natürliche oder juristische Personen, die mehr als 10 Immobilien (ohne Garagen und Abstellräume) oder eine bebaute Fläche von mehr …“ Weiterlesen
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08.12.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… des Zusammenlebens oder im Verhältnis zum Vermieter sind daher im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt. Nicht immer ist die Rechtslage aber ganz eindeutig, vor allem wenn es keine konkreten …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„In Deutschland werden jedes Jahr rund 1,5 Millionen Mietverträge neu abgeschlossen. Mieter und Vermieter treffen darin Absprachen und Vereinbarungen, die neben den gesetzlichen Regelungen …“ Weiterlesen
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30.08.2022 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… ist eine besondere Form der Mietanpassung in einem Mietverhältnis über Wohnraum oder andere Flächen (Geschäftsraum, Garage, Keller usw.). Die Parteien eines Mietvertrages können schriftlich vereinbaren …“ Weiterlesen
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13.04.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… . und eventuell Stellplatz / Garage genannt werden. Am Besten Sie übernehmen die Beschreibung aus dem Mietvertrag. Ihre Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen, d.h. auf Papier erklärt werden …“ Weiterlesen
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26.01.2022 Rechtsanwältin Franziska Lechner„… , oder die nach den gesamten Umständen jedenfalls dafür bestimmt war, einschließlich aller Nebenräume (wie z.B. Keller, Garage, Sporträume) und zugehörigem Garten. Daher kann grds …“ Weiterlesen
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29.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… wurde. Gartenpflege Die Gartenpflege ist, solange im Mietvertrag nichts geregelt wurde, Aufgabe des Vermieters. Heizung Weiterhin muss die Heizung funktionieren. Vom 1.10. bis zum 30.04 . muss …“ Weiterlesen
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18.04.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… des Mietspiegels unterliegen. Gesonderte Mietverträge über Nebenflächen abschließen und so dem Mietendeckel und der Mietpreisbremse entgehen Sie können daher mit einer gesonderten Vermietung des Kellers, der Garage …“ Weiterlesen
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18.09.2020 Rechtsanwalt Thomas Weissinger„Im Wohnraummietverhältnis wird neben dem Hauptmietvertrag über den Wohnraum häufig ein gesonderter Vertrag über die Anmietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes geschlossen. Vermieter wollen damit …“ Weiterlesen
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02.04.2020 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… und die entsprechende Erklärung für das Jahr 2019 1. Katasterwert der spanischen Immobilie: Dieser ist nicht nur für die Wohnung anzugeben, sondern auch für die Garage und den Abstellraum. 2. Wird die spanische …“ Weiterlesen
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16.12.2019 Rechtsanwalt Finn Streich„… eine Entschädigung vom Vermieter erhalten, vgl. § 552 BGB. Durchführung vertraglich vereinbarter wirksamer Schönheitsreparaturen Mietverträge, in denen der Vermieter dem Mieter eine vollständige Endrenovierung …“ Weiterlesen
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26.11.2019 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… , diese Pflicht schriftlich zu fixieren – entweder im Mietvertrag oder in einer Hausordnung. Zudem kann sich der Vermieter durch die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Mieter nicht vollständig …“ Weiterlesen
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02.01.2019 Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert„… weiterreichen, sofern diese Position wirksam im Mietvertrag erfasst ist und auf den Mieter umgelegt ist. Letzteres ist etwa der Fall, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verweist …“ Weiterlesen
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05.11.2018 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„Das Wichtigste zur Mieterhöhung – Kurzüberblick: Eine Mieterhöhung kann vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Gibt es keine solche Regelung im Mietvertrag …“ Weiterlesen
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13.09.2018 Rechtsanwältin Katharina Modawell„… der Eheleute für die Familie einen Lebensmittelpunkt gebildet haben. Zur Ehewohnung gehören auch Nebenräume wie Keller, Garage, Dachboden oder Gartenanteile. Auch wenn ein Ehepartner die Wohnung nur …“ Weiterlesen
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12.09.2018 Rechtsanwältin Katharina Modawell„… entschieden, dass es für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge spricht, wenn es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage gibt …“ Weiterlesen
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09.07.2018 Rechtsanwältin Luba Mayr„Hier nur einige Tipps, worauf der Mieter beim Abschluss des Vertrages achten sollte: Mieträume: Dies sind alle Räume, auch Keller und Garage. Sind diese im Vertrag nicht aufgeführt, sind sie kein …“ Weiterlesen
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15.12.2017 anwalt.de-Redaktion„… von Supermärkten sind in der Regel kein öffentliches Straßenland, sondern privater Grundbesitz. Der Ladeninhaber ist entweder selbst Eigentümer oder hat die Flächen gemietet bzw. gepachtet. Beim Mietvertrag …“ Weiterlesen
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24.09.2020 Rechtsanwalt Matthias H. Bernds„… nicht wissen, dass die Ehe nach dem Gesetz auf Lebenszeit geschlossen wird – nicht nur hier liegt ein gewaltiger Unterschied zu einem schlichten Mietvertrag über eine Garage vor. So sehr ich als Mensch …“ Weiterlesen
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01.02.2017 Gräf & Centorbi Rechtsanwaltsgesellschaft mbH„… eigentlich wann Schnee räumen? Räumpflicht muss mietvertraglich geregelt sein Grundsätzlich gilt: Ohne wirksame mietvertragliche Regelung gibt es keine Pflicht zum Winterdienst für den Mieter! Die Räum …“ Weiterlesen