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Garage als Mietobjekt – was muss man beim Mietvertrag beachten?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Garage als Mietobjekt – was muss man beim Mietvertrag beachten?
Wenn zur Wohnung keine Garage gehört, kann man sich auch eine Garage anmieten.

Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes sind Mieter und Vermieter bei der Gestaltung des Vertrages sehr frei, da es sich nicht um Wohnräume, sondern um Nutzräume handelt. Dementsprechend wichtig ist der Vertrag, bei dem es einiges zu beachten gibt.

Da Garagen und Stellplätze keine Wohnräume sind, ist das Wohnraummietrecht in weiten Teilen nicht anwendbar. Deshalb können die Vertragsdetails vor allem zur Kündigung, Laufzeit, zu Betriebskosten und Kleinreparaturen für Mieter und Vermieter gleichermaßen von großer Bedeutung sein. Wird eine Garage oder ein Stellplatz unabhängig von einer Mietwohnung vermietet, gilt für die Gestaltung des Vertrages in weiten Teilen tatsächlich Vertragsfreiheit, der nur sehr wenige Grenzen gesetzt sind. Wird die Garage oder der Stellplatz dagegen gemeinsam mit einer Mietwohnung vermietet, ist der Mieterschutz auch auf die Garage in vollem Umfang anwendbar.

Der Mietvertrag als Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage für jedes Mietverhältnis ist der Mietvertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert den Mietvertrag lediglich als Vertrag, der eine Partei dazu verpflichtet der anderen Partei eine bestimmte Sache (Mietgegenstand) zum Gebrauch zur überlassen, während die andere Partei hierfür ein Entgelt (Mietzins oder Miete) zu zahlen hat. Auch wenn Wohnraummietvertrag und Geschäftsraummietvertrag die bekanntesten Formen des Mietvertrages sind, kommen viele andere Gegenstände ebenfalls als Mietobjekt infrage wie z. B. Fahrzeuge, DVDs oder Garagen und Stellplätze. Welche Sache Gegenstand eines Mietvertrages ist, richtet sich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag.

Beim Garagenmietvertrag vereinbaren die Vertragsparteien, dass eine bestimmte Garage bzw. ein bestimmter Stellplatz künftig vom Mieter genutzt werden darf und dieser hierfür einen festgelegten Geldbetrag bezahlt. Der Mietvertrag verpflichtet aber nicht nur den Vermieter, dem Mieter die Garage zur Nutzung zu überlassen, und den Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen, sondern entscheidet auch, welche weiteren Rechte und Pflichten beide Vertragsparteien darüber hinaus haben. Welche Ansprüche Mieter und Vermieter haben, entscheidet also stets der Inhalt des konkret abgeschlossenen Mietvertrages.

Inhalt des Mietvertrages

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zum Garagenmietvertrag kaum Vorschriften, sodass im Mietvertrag alle relevanten Rechtsfragen zum Mietverhältnis geregelt werden müssen. Besonders wichtig bei der inhaltlichen Gestaltung eines Garagenmietvertrages ist, dass die Regelungen zum Mieterschutz in der Regel keine Anwendung finden, sodass für den Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz in weiten Teilen Vertragsfreiheit gilt. Die Vertragsparteien können deshalb bei vielen Fragen nicht auf den Schutz des Gesetzes zurückgreifen, sondern müssen die gewünschten Regelungen selbst niederschreiben.

An erster Stelle regelt der Mietvertrag, welche Garage bzw. welcher Stellplatz genau vermietet wird und wie hoch der Mietzins ist. Neben diesen Kernbestandteilen enthält der Mietvertrag noch eine Vielzahl weiterer Regelungen wie etwa zur Laufzeit, zur Kündigung, zu den Fragen, ob sich der Mietvertrag automatisch verlängert, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat, wie Garage oder Stellplatz zu übergeben sind, was in der Garage gelagert werden darf oder ob der Mieter verpflichtet wird, bestimmte Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Miethöhe

Für die Höhe der Miete gibt es bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen keine Vorschriften. Eigentümer können deshalb grundsätzlich jede beliebige Miethöhe fordern, solange sie die Grenze zum Wucher nicht überschreiten. Der Wucher ist eine spezielle Unterform eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts, bei dem eine Leistung wie die Vermietung einer Garage zu einem deutlich überhöhten Preis angeboten wird, wobei der Vermieter zusätzlich eine Schwächesituation des Mieters ausnutzen muss. Da diese Grenze nur sehr selten überschritten wird, sind Vermieter in der Gestaltung der Miete für eine Garage oder einen Stellplatz sehr frei.

Wichtig ist bei der Regelung der Miethöhe jedoch, dass Vermieter und Mieter die anfallende Umsatzsteuer berücksichtigen, denn die Vermietung von Garagen ist nur dann von der Umsatzsteuer befreit, wenn sie gemeinschaftlich mit einer Mietwohnung vermietet wird. In allen anderen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer abzuführen. Diese Steuer kann der Vermieter nur dann vom Mieter zusätzlich zur Miete verlangen, wenn er dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen hat.

Kündigungsfristen

Da Garagen und Stellplätze keine Wohnräume sind, ist das Wohnraummietrecht in weiten Teilen nicht anwendbar. Für Mieter ist dies vor allem mit Blick auch den Kündigungsschutz von großer Bedeutung. Während der soziale Mieterschutz es Vermietern von Wohnräumen sehr schwer macht, diese zu kündigen, gibt es bei Garagen keinerlei gesetzliche Grenzen zur Kündigung des Mietverhältnisses. Enthält der Mietvertrag zur Kündigung keine Regelung, bedeutet das, dass das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund gekündigt werden kann. Daher ist es wichtig die Kündigungsfrage im Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz aufzugreifen, wobei die Kündigungsfristen ebenfalls deutlich freier vereinbart werden können als bei einer Mietwohnung.

Befristung

Da der Garagenmietvertrag von Gesetzeswegen relativ leicht kündbar ist, werden Mietverträge über Garagen oder Stellplätze häufig für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Solch einen Vertrag bezeichnet man als befristetes Mietverhältnis. Enthält der Vertrag neben der Befristung keine weitere Regelung zur Beendigung, scheidet ein ordentliches Kündigungsrecht für beide Seiten aus und der Vertrag endet mit Ablauf der Befristung. Da der Befristungszeitraum oft einige Jahre umfasst, sollten beide Seiten bei der Gestaltung des Vertrages darauf achten, eine Regelung zur Kündigung einzubauen. Sonst können sie sich vorzeitig nicht vom Vertrag lösen, wenn sich die Umstände ändern, weil man als Mieter z. B. wegen Jobwechsel in eine andere Stadt zieht.

Betriebskosten

Naturgemäß fallen für eine Garage oder einen Stellplatz nur sehr wenige Betriebskosten an, da z. B. Heizung und Wasser nicht erforderlich sind. Die wenigen umlagefähigen Betriebskosten können aber nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Will der Vermieter zusätzlich zum Mietzins Betriebskosten abrechnen, muss er dies daher im Vertrag festhalten. Andernfalls hat er keinen Anspruch auf Zahlung dieser Kosten.

Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Für die Instandhaltung des Mietgegenstandes ist auch im allgemeinen Mietrecht der Vermieter zuständig. Der Mieter einer Garage oder eines Stellplatzes muss daher nur bestimmte Renovierungen übernehmen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Will der Vermieter die Renovierung teilweise auf den Mieter abwälzen, muss er hierzu eine Regelung in den Vertrag aufnehmen.

Form des Mietvertrages

Das Gesetz kennt für den Mietvertrag keine expliziten Formvorschriften. Das heißt, ein Garagenmietvertrag kann grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, sodass bereits eine mündliche Vereinbarung ausreichend ist. Es empfiehlt sich aber, den Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz stets schriftlich abzuschließen. Zum einen ist dies aus beweisrechtlicher Sicht immer die sicherere Variante und zum anderen gerät gerade bei langen Mietverhältnissen die Regelung einer speziellen Einzelfrage im Laufe der Zeit leicht in Vergessenheit. Ein schriftlicher Mietvertrag vermeidet in diesen Situationen unnötigen Streit, da beide Seiten nachlesen können, was sie z. B. für Kündigungsfristen vereinbart haben.

Garage und Mietwohnung

Eine besondere Konstellation der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen liegt vor, wenn Garage und Stellplatz zu einer Mietwohnung gehören. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob Mietwohnung und Garage gemeinsam oder getrennt voneinander vermietet werden sollen und was dabei beachtet werden muss. Getrennte Verträge haben den Vorteil, dass für die Garage nicht die gleichen Regeln gelten wie für die Mietwohnung und Vermieter leichter die Miete erhöhen oder den Mietvertrag kündigen können. Jedoch sind zwei separate Vertragsformulare für getrennte Mietverhältnisse nicht ausreichend, sondern es sollten ein paar Abweichungen (z. B. andere Vertragslaufzeit, anderer Ehepartner als Mieter etc.) eingebaut werden, damit die Trennung der Verträge auch vor Gericht standhält.

Werden Garage bzw. Stellplatz und Mietwohnung gemeinsam vermietet oder nehmen die Gerichte ein einheitliches Mietverhältnis an, liegt nur ein einziges Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter vor. Für die Garage oder den Stellplatz gelten damit dieselben Vorschriften wie für die Mietwohnung. Das hat einerseits zur Folge, dass auch die Garage dem sozialen Mieterschutz unterliegt und andererseits die Miete nur einheitlich erhöht bzw. Mietwohnung und Garage nur zusammen gekündigt werden können.

(THE)

Foto : fotolia.com/Grischa Georgiew


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