Mietrecht Gartenpflege – Das müssen Mieter beachten!

Gärten und Grünflächen benötigen Pflege. Sonst sehen sie schnell aus wie Kraut und Rüben. Laufende Kosten für die Pflege solcher Außenanlagen lassen sich dabei grundsätzlich als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Doch im Einzelfall gelten Besonderheiten. So sind Nebenkosten für Flächen, die jedermann betreten darf, tabu – mit einer Ausnahme. Diese und weitere Grundsätze rund um den Garten sollten Vermieter und Mieter kennen.

Rasen mähen und wässern …

… Bäume, Sträucher und Hecken schneiden, gießen, Gartenabfälle und Laub entsorgen und vieles mehr: Da kommt einiges zusammen. Die Betriebskostenverordnung zählt Kosten der Gartenpflege ausdrücklich zu den Betriebskosten (BetrKV). Konkret nennt der einschlägige § 2 Nr. 10 BetrKV dabei Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Betriebskosten auch wirksam umgelegt?

Allein dadurch, dass die Kosten in der Betriebskostenverordnung stehen, sind Vermieter noch nicht dazu berechtigt, sie auf ihre Mieter umzulegen. Dazu müssen sie deren Umlage auch wirksam mit ihnen vereinbart haben. Dabei passieren immer wieder Fehler. So sind z. B. Mietvertragsklauseln, die dem Mieter die üblichen Betriebskosten auferlegen, unwirksam.

Keine Nutzung durch die Öffentlichkeit

Kosten für die Gartenpflege von Gemeinschaftsflächen, die nur Mieter nutzen dürfen, müssen diese auch dann übernehmen, wenn sie diese nicht nutzen, obwohl sie es könnten. Darüber hinaus dürfen Vermieter auch Kosten für die Pflege nicht direkt nutzbarer Grünflächen – wie insbesondere für einen gepflegten Vorgarten – umlegen. Schließlich tragen auch solche Grünstreifen zum Aussehen des Hauses und damit zum Wohnwert bei. Kosten für Gärten, die nur bestimmte Mieter nutzen können und dürfen – z. B. ein nur dem Erdgeschossmieter zugänglicher Hintergarten – sind ausschließlich von diesen zu tragen.

Aufpassen sollten Mieter aber dann, wenn auch die Öffentlichkeit die Garten- oder Parkflächen nutzen darf. Durch diese Öffnung geht der Bezug zur Mietsache verloren. Dieser ist aber wiederum entscheidend für die zulässige Umlage von Betriebskosten auf die Mieter.

Gerade bei Flächen rund um Wohnanlagen ist es wahrscheinlich, dass sie jedermann nutzen darf und nicht nur diejenigen, die eine Wohnung gemietet haben. Sind solche Flächen dabei durch bauplanerische Bestimmung – z. B. per Bebauungsplan – oder durch den Vermieter der Öffentlichkeit gewidmet, dürfen Mietern keine für die Flächen anfallenden Kosten abverlangt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst kürzlich entschieden (Urteil v. 10.02.2016, Az.: VIII ZR 33/15).

Ausnahme bei Verunreinigung

Davon gilt eine Ausnahme, wenn es um die Beseitigung von Verunreinigungen geht. Kosten, die beispielsweise für das Entfernen von Hundekot oder Müll entstehen, dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen. Denn insofern zählen diese Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung.

Auch keine Rolle spielt es deshalb, von wem die Verunreinigung stammt. Auch Dreck durch Personen, die keine Mieter sind, ist umfasst. Mieter sollten daher darauf achten, wenn jemand Sperrmüll auf dem Grundstück lagert oder dort regelmäßig seinen Hund sein Geschäft verrichten lässt. Sonst zahlen sie am Ende auch dafür die Rechnung, selbst wenn es sich um eine öffentliche Fläche handelt.

In jedem Fall sollten auch Mieter daran denken, dass manche Nebenkosten steuerlich absetzbar sind. Das gilt gerade – aber nicht nur – für Gartenarbeiten. Schon allein deshalb kann sich ein Blick in die Nebenkostenabrechnung lohnen.

(GUE)