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(Gegen-) Rechte des Vermieters gegen den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung

Im Mietrecht hat der Vermieter die Pflicht, die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten" (§ 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB).

Das bedeutet, dass der Vermieter nach dem Gesetz Mängel der Wohnung auf seine Kosten beseitigen lassen muss. Etwas anderes kann –jedoch nur wegen kleinerer Reparaturen– gelten, wenn in dem Mietvertrag der Mieter wirksam verpflichtet wurde, kleinere Reparaturen ("Schönheitsreparaturen") auf eigene Kosten durchzuführen. Diese Klauseln sind jedoch in der Praxis sehr häufig unwirksam. Denn dadurch wird von dem gesetzlichen Leitbild (s.o.) abgewichen, so dass der Mieter nur in engen Grenzen zu "Schönheitsreparaturen" verpflichtet werden kann.Doch selbst dann, wenn die Schönheitsreparatur - Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, ist der Vermieter nicht "rechtlos" gestellt, wenn der Mieter die Beseitigung eines "Mangels" an der Wohnung/ die Durchführung einer Reparatur verlangt. Die wichtigsten Gegenrechte des Vermieters sind:
  • Berufen auf Unmöglichkeit der Reparatur: Ist die Beseitigung des Mangel durch Reparatur für den Vermieter unmöglich, kann sie der Mieter nicht verlangen und auch keine Mietminderung geltend machen. Beispiel: Die Wohnung ist tatsächlich kleiner als vereinbart; jedenfalls Abweichungen von bis zu 10% muss der Mieter hinnehmen. 
  • Berufen auf "subjektive Unmöglichkeit", wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann. Beispiel: Ruhestörungen des Nachbars
  • Berufen auf die "Opfergrenze": Der Vermieter kann die Mangelbeseitigung verweigern, wenn zwischen Reparaturaufwand und Nutzen des Mieters ein "krasses Missverhältnis" besteht; dies richtet sich nach dem konkreten Einzelfall.
  • Berufen auf Verjährung: Der Vermieter kann die Beseitigung des Mangels verweigern, wenn zwischen Auftreten des Mangels und Aufforderung des Mieters, diesen zu beseitigen drei Jahre liegen.
  • Berufen auf Mietrückstände: Der Vermieter kann die Mangelbeseitigung/ Reparatur verweigern, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand ist.
  • Verschulden des Mieters: Hat der Mieter schuldhaft einen Schaden an der Wohnung verursacht, hat der Mieter keinen Anspruch auf Reparatur. Denn es liegt kein Mangel im Sinne des Gesetzes vor.

Die oben genannten Fälle betreffen die wichtigsten Gegenrechte des Vermieters. Diese Liste ist nicht abschließend. Jeder Fall muss gesondert beurteilt werden.Jedenfalls sind Vermieter nicht "schutzlos", wenn der Mieter einen Mangel meldet und den Vermieter auffordert, diesen zu beseitigen. Dies gilt selbst dann, wenn eine Klausel in dem Mietvertrag, die den Mieter zu Reparaturen verpflichtet, unwirksam ist. Als auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei beraten wir Sie gerne zu Ihren Rechten im Mietrecht.

RA MAXIMILIAN KOCH

LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte

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