Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten – BGH stärkt Käuferrechte

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) eine wichtige Entscheidung zur Maklerprovision getroffen. 

Im Mittelpunkt des Verfahrens stand die Frage, ob eine Vereinbarung über die vollständige Übernahme der Maklerkosten durch den Käufer wirksam ist, wenn der Maklervertrag ausschließlich mit dem Verkäufer geschlossen wurde. 

Der BGH stellte klar, dass eine solche Regelung gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt und daher insgesamt nichtig ist. 

Käufer, die in vergleichbaren Situationen eine Maklerprovision gezahlt haben, können diese nun unter Umständen vollständig zurückfordern. 

Das Urteil sorgt für mehr Rechtssicherheit und stärkt die Position von Immobilienkäufern, indem es Umgehungsgeschäfte zur Kostenverlagerung unterbindet.

Das ist der Sachverhalt

Die Kläger erwarben eine Doppelhaushälfte, die von der Verkäuferin über ein Maklerunternehmen vermittelt wurde. Dabei bestand der Maklervertrag ausschließlich zwischen der Verkäuferin und dem Makler.

Trotz dieser vertraglichen Konstellation wurde vereinbart, dass nicht die Verkäuferin, sondern die Käufer die Maklerprovision in voller Höhe übernehmen sollten. Dies wurde durch eine Reduzierung des Kaufpreises um den Betrag der Maklercourtage und eine separate Verpflichtung der Käufer zur Zahlung an den Makler umgesetzt.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags entrichteten die Käufer die vereinbarte Maklergebühr. Eine Zahlung durch die Verkäuferin erfolgte jedoch nicht. Die Käufer forderten daraufhin die Rückerstattung des Maklerhonorars, da sie die Vereinbarung für unwirksam hielten.

Gerichtlicher Schlagabtausch: Der lange Weg zum BGH

Landgericht Bonn: Klare Entscheidung für die Käufer

Das Landgericht Bonn gab den Klägern in erster Instanz Recht. Es stellte fest, dass die Vereinbarung über die vollständige Kostenübernahme durch die Käufer gegen § 656d BGB verstößt und daher unwirksam ist. Die Beklagte wurde zur vollständigen Rückzahlung der Maklerprovision verurteilt.

OLG Köln: Teilweise Korrektur der Erstentscheidung

In der Berufungsinstanz gelang es der Maklerin, eine teilweise Milderung des Urteils zu erreichen. Das Oberlandesgericht Köln änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und sprach den Käufern nur die Hälfte der gezahlten Provision zur Rückerstattung zu. 

Das Gericht argumentierte, dass eine Teilnichtigkeit angemessen sei, anstatt die gesamte Vereinbarung für unwirksam zu erklären.

BGH: Finale Klärung durch das höchste Zivilgericht

Sowohl die Käufer als auch die Maklerin legten Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Während die Käufer die vollständige Rückzahlung forderten, wollte die Maklerin die Klage insgesamt abweisen lassen. 

Der Fall landete damit vor dem höchsten deutschen Zivilgericht, das eine endgültige Entscheidung traf.

BGH setzt Maßstäbe: Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung

Kein Schlupfloch: Gesamtnichtigkeit der Maklerkostenregelung

Der BGH entschied eindeutig: Die gesamte Vereinbarung zur Maklerkostenübernahme durch die Käufer ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion – wie sie das OLG Köln vorgenommen hatte – sei unzulässig. Sobald gegen § 656d BGB verstoßen werde, könne die Zahlungspflicht nicht teilweise aufrechterhalten werden.

BGH bestätigt Gesetzeszweck: Schutz der Käufer vor versteckten Maklerkosten

Nach Auffassung des BGH dient § 656d BGB dem Schutz von Käufern, indem er sicherstellt, dass die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Durch die Umgehung dieser Regel – etwa durch eine Kaufpreisreduzierung und eine separate Maklergebühr – werde der Gesetzeszweck unterlaufen.

Rückzahlungspflicht: § 812 Abs. 1 BGB als Grundlage

Da die Käufer eine Zahlung ohne rechtlichen Grund geleistet haben, haben sie nach § 812 Abs. 1 BGB einen vollständigen Rückforderungsanspruch gegen das Maklerunternehmen. Die Maklerin muss die gesamte gezahlte Provision an die Käufer zurückerstatten.

Rechtliche Eckpfeiler: Die maßgeblichen Gesetzesnormen

§ 656d BGB – Keine einseitige Maklerkostenübertragung mehr möglich

Das Gesetz sieht vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision tragen muss. Eine komplette Kostenübertragung auf den Käufer ist unzulässig.

§ 812 Abs. 1 BGB – Rückforderung unrechtmäßig erhaltener Zahlungen

Zahlungen, die ohne rechtlichen Grund erfolgen, können zurückverlangt werden. Da die Käufer nach Ansicht des BGH eine unzulässige Maklerprovision gezahlt haben, steht ihnen eine vollständige Rückzahlung zu.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis?

Käufer aufgepasst: Maklerkosten genau prüfen

Immobilienkäufer sollten sich genau anschauen, welche Maklerklauseln in ihrem Kaufvertrag enthalten sind. Ist die vollständige Übernahme der Maklerprovision vereinbart, kann die Zahlung möglicherweise zurückgefordert werden.

Makler unter Zugzwang: Transparente Vertragsgestaltung notwendig

Makler müssen künftig besonders darauf achten, dass ihre Provisionsregelungen gesetzeskonform sind. Vereinbarungen, die eine versteckte Kostenübertragung beinhalten, sind rechtlich nicht haltbar.

Zukunft der Maklerverträge: Striktere Kontrollen zu erwarten

Das Urteil wird dazu führen, dass Maklerverträge und Kaufverträge verstärkt geprüft werden. Käufer werden sensibler für unzulässige Kostenverlagerungen sein, und Gerichte dürften ähnliche Fälle künftig strenger beurteilen.

BGH-Urteil mit Signalwirkung: Was bedeutet die Entscheidung?

Mehr Schutz für Käufer: Stärkung der Verbraucherrechte

Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH die Rechte von Immobilienkäufern erheblich. 

Das Urteil stellt sicher, dass Käufer nicht durch kreative Vertragsgestaltungen unzulässig zur alleinigen Zahlung der Maklerprovision verpflichtet werden. 

Wer eine Immobilie erwirbt, kann sich künftig darauf verlassen, dass der Gesetzgeber eine faire Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer durchsetzt.

Klare Spielregeln: Mehr Rechtssicherheit im Maklerrecht

Das Urteil bringt mehr Transparenz und Verlässlichkeit in das Maklerrecht. Unklare oder unzulässige Provisionsvereinbarungen gehören der Vergangenheit an. 

Sowohl Käufer als auch Makler wissen nun, dass die hintergründige Verlagerung von Maklerkosten durch Kaufpreisreduzierung und separate Honorare rechtswidrig ist.

Dieses Grundsatzurteil sorgt dafür, dass künftige Maklerverträge den Vorgaben des § 656d BGB strikt entsprechen müssen. Damit werden rechtliche Grauzonen beseitigt, und Käufer erhalten eine stärkere Verhandlungsposition. 

Makler und Verkäufer müssen sich darauf einstellen, dass Verstöße gegen das Gesetz nicht nur zur Unwirksamkeit der Vereinbarung, sondern auch zur kompletten Rückzahlungspflicht führen.