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Gewerbe als Wohnraum nutzen? Ist diese Nutzungsänderung erlaubt und wie geht das?

Rechtstipp vom 07.04.2017
Aktualisiert am 14.09.2018
(118)
Rechtstipp vom 07.04.2017
Aktualisiert am 14.09.2018
(118)

Wir beraten Eigentümer und Eigentümergemeinschaften zu der Frage, ob eine Änderung der Nutzung von Gewerbeeinheiten zu Wohnzwecken erlaubt und möglich ist. Denn immer häufiger taucht gerade in Ballungsgebieten bei einzelnen Eigentümern der Wunsch auf, ihr Sondereigentum, welches gemäß der Teilungserklärung als Gewerbeeinheit vorgesehen und bestimmt ist, nunmehr als Wohneinheit zu nutzen.

1. Was gilt es bei dieser Nutzungsänderung zu beachten?

Grundsätzlich ist das „Nutzungsrecht“, also ob das Sondereigentum als Wohn- oder Gewerberaum zu nutzen ist, in der Teilungserklärung geregelt. Die Teilungserklärung ist sozusagen als „Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu sehen, da diese genau regelt, welcher Teil einer Immobilie bzw. eines Grundstücks allen Eigentümern, also sogenanntes Gemeinschaftseigentum, und welcher Teil einem einzelnen Eigentümer gehört, sogenanntes Sondereigentum. 

Sofern in der Teilungserklärung aufgeführt ist, dass eine Einheit ausschließlich zu Gewerbezwecken zu nutzen ist, wird darüber hinaus häufig auch genau beschrieben, inwiefern diese Nutzung auszusehen hat; ob z. B. die Gewerbeeinheit als

  • Büro,
  • Arztpraxis,
  • Gaststätte,
  • Restaurant,
  • Kindertagesstätte,
  • Kiosk,
  • Schnellimbiss oder
  • Spielhalle etc. 

genutzt werden darf. 

Damit jeder Eigentümer auch darauf vertrauen kann, dass der Inhalt der Teilungserklärung bestandskräftig ist und bleibt, wird die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Daher kann und darf eine Änderung der Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen. Es muss also die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer vorliegen, um auch gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein. 

Insofern stellt sich die Frage, inwiefern ein Sondereigentümer, der gemäß der Teilungserklärung sein Sondereigentum ausschließlich als Gewerbeeinheit nutzen darf, dieses nunmehr als Wohnraum nutzen kann und darf.

2. Urteil des Bundesgerichtshofs zur Nutzungsänderung

Zwar hat der Bundesgerichtshof sich bereits im Jahr 2000 (Aktenzeichen V ZR 217/02 und V ZR 1/11) zu diesem Thema geäußert und geurteilt, dass es grundsätzlich einer Änderung der Teilungserklärung bedarf, wenn eine vom Inhalt der Teilungserklärung abweichende Nutzung zulässig sein soll. Jedoch muss immer auf den Einzelfall abgestellt werden. Im Verfahren des oben genannten Urteils war der Betrieb einer Gaststätte in eine Wohnung „umgewidmet“ worden. 

Wir erleben trotz des BGH Urteils jedoch auch Rechtsauffassungen an anderen Gerichten, die vielmehr auf eine sogenannte „typisierende Betrachtungsweise“ abstellen. 

Hierbei ist entscheidend, ob von der zweckwidrigen Nutzung eine höhere Störung ausgeht als von einer der Teilungserklärung entsprechende Nutzung. 

Was heißt das?

Das Oberlandesgericht Köln hat mit Beschluss vom 27.12.2002, 16 Wx 233/02, bestätigt, dass auch grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung des Sondereigentums ausnahmsweise zulässig ist, sofern diese die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung. 

Vorliegend sah die Teilungserklärung die Nutzung des Gewerberaums mit verschiedenen Möglichkeiten, wie zum Beispiel zur Büro-, Praxis- oder Ladennutzung, vor. 

Abwägung Beeinträchtigung Gewerbe vs. Wohnraum

Vor diesem Hintergrund musste das Oberlandesgericht genau den Einzelfall betrachten und die beidseitigen Beeinträchtigungen – also vorherige Belastung durch das Gewerbe im Vergleich zu der Wohnnutzung – abwägen. Dabei hat das Gericht hypothetische Beeinträchtigungen zu berücksichtigen, wie z. B.

  • Publikumsverkehr, 
  • Öffnungszeiten, 
  • Lärmbelästigung, 
  • Geruchsbelästigung und
  • Parkplatzsituation.

Nur wenn durch die nunmehr vorhandene Wohnraumnutzung eine spürbare und höhere Beeinträchtigung hervorgeht als bei einer eine Gewerbenutzung, ist die Nutzung zu untersagen.

Abwägung des Einzelfalls

Insofern hatte das Gericht etwaige Störungen der übrigen Bewohner den Beeinträchtigungen gegenüberzustellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend der Teilungserklärung üblicherweise auftreten. Hierbei war eine typisierende, verallgemeinernde Betrachtung zugrunde zu legen. 

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass – gemessen an diesem Maßstab – sich keine konkreten Umstände ergaben, wonach die Wohnnutzung für die übrigen Eigentümer belastender wäre als eine gewerbliche Nutzung nach Maßgabe der Teilungserklärung. 

Insofern kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass auch die abweichende Nutzung des Sondereigentumes ausnahmsweise zulässig war, da im Ergebnis die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt waren als durch die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. 

3. Fazit

Es kann nicht grundsätzlich gesagt werden, ob eine Nutzungsänderung erlaubt oder untersagt werden kann, da es immer auf die Prüfung des Einzelfalls ankommt. Demensprechend bedarf es also nicht immer einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung bezüglich der Nutzungsart des Sondereigentums. Um jedoch mögliche Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, raten wir immer an, sich vorab anwaltlich beraten zu lassen.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. 

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp aus der Themenwelt Eigentümergemeinschaft (WEG) und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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