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Gewerbe oder Homeoffice – Arbeiten in der Mietwohnung

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Arbeiten von zu Hause aus verbreitet sich immer mehr. Doch wann ist ein Homeoffice oder sogar die Gewerbetätigkeit in einer zu Wohnzwecken überlassenen Mietwohnung erlaubt?

Wann muss der Vermieter über die Arbeit in der Wohnung informiert werden?

Das häusliche Arbeitszimmer ist nicht zustimmungs- bzw. genehmigungspflichtig. Beispiel: Der Lehrer, der Klassenarbeiten studiert, der selbstständige Makler, der dort seine Post bearbeitet oder der Angestellte im sog. Homeoffice. Entscheidend ist, ob eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung vorliegt. Davon abzugrenzen ist eine freiberufliche Tätigkeit.

Wann beginnt eine gewerbliche Nutzung?

Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu ziehen. Gewerbliche Nutzung liegt vor, wenn der gesamte Lebensunterhalt in der Wohnung verdient wird. Das sollte mit dem Vermieter abgesprochen werden, da bei gewerblicher Vermietung keine exakten Regelungen zur Mieterhöhung vorliegen und die Kündigungsschutzregelungen des Wohnraummietverhältnisses nicht gelten.

Muss der Vermieter einer gewerblichen Arbeit in der Wohnung zustimmen?

Nein. Dies ist insbesondere abzuklären, wenn Visitenkarten mit der Wohnanschrift gedruckt werden oder ein Firmenschild am Briefkasten o. ä. angebracht werden soll. Duldet der Vermieter letzteres über längere Zeit, kann er dies nicht mehr verbieten.

Ganz entscheidend ist jedoch Folgendes:

Nach der BGH Entscheidung von 2009 (BGH VIII ZR 165/08) ist die gewerbliche Nutzung von Wohnungen dann zu erlauben, wenn „es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt“. Der Senat führt hierzu aus: „Der Vermieter kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein, dass sie – wie beispielsweise bei einem Makler oder Rechtsanwalt – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mietmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung“.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.

Arbeitsgemeinschaften: Strafrecht, Verkehrsrecht, Mietrecht und Immobilien, Verwaltungsrecht, Familienrecht


Rechtstipp vom 07.03.2018

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