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Gewerbemiete in der „Corona-Krise“? Mein Mieter/Pächter will und kann nicht zahlen?

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Der Bundestag hat am 25. März 2020 gesetzliche Regelungen beschlossen, um Mieter während der Corona-Krise vor einer Kündigung zu schützen. Können Mieter wegen der Corona-Krise ihre Miete nicht zahlen, darf der Vermieter ihnen derzeit nicht kündigen. Dies gilt für rückständige Mieten, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig sind. 

Das Gesetz betrifft sowohl die private Wohnungsmiete als auch die Miete oder Pacht für Gewerbe- und Geschäftsräume

Was ändert sich hierdurch ?

Die Kündigungsmöglichkeit bei Verzug entfällt befristet. Ansonsten gelten die allg. Regeln weiter – die beschlossenen Regelungen legen also nichts Neues zur grundsätzlichen Verpflichtung der Mietzahlung und deren Höhe fest.

Empfehlung an gewerbliche Vermieter: Regeln Sie die Miethöhe einvernehmlich! Einigen Sie sich auf eine temporäre Vertragsanpassung!

Aktuell hat die „Corona-Krise“ Deutschland fest im Griff. Seit geraumer Zeit sind durch diverse Notstandsverordnungen Betriebsschließungen angeordnet. Gewerbliche Einrichtungen und Betriebe dürfen ihre Betriebsräume, Ladengeschäfte und Lokale nicht oder nur stark eingeschränkt für den Publikumsverkehr öffnen. Mit einem geschlossenen Laden, Restaurant, Café, Fitnessstudio oder dergleichen lässt sich kein Geld verdienen. Daher stellen sich Mieter die Frage der weiteren Mietzahlung.

Aktuell haben lt. Pressemeldungen große deutsche Unternehmen ihre Mietzahlungen für Gewerbeflächen ganz eingestellt! Gehen Sie davon aus, dass dies nicht ohne fundierten Grund erfolgt ist.

I. Muss Ihr Mieter/Pächter trotz Nutzungsverbot weiterhin (voll) Miete zahlen?

Ausdrückliche vertragliche Regelungen fehlen in der Regel. Dennoch wird häufig keine Pflicht zur fortdauernden Mietzahlung während der Dauer der angeordneten Betriebsschließungen bestehen!

1. Wegfall der Zahlungspflicht bei vereinbarter (Miet-) Zweckbestimmung 

Wenn Ihr Miet-/Pachtvertrag einen konkret bestimmten Vertragszweck des Mietobjektes festlegt (also z. B.: „zum Betrieb als Einzelhandel / Friseur / Yogastudio / Café / Restaurant oder dgl.) haben Sie eine Zweckvereinbarung getroffen. Das Miet-/Pachtobjekt darf dann auch nur zu diesem Zweck genutzt werden. Ist dieser Nutzungszweck durch die Notstandsverordnungen oder durch sonstige behördliche Anordnungen (vorübergehend) verboten, können Sie Ihrem Mieter das Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht zur Verfügung stellen.

Für den Vermieter und den Mieter entfällt dann jeweils die vertraglich vereinbarte Leistungspflicht.

2. Anpassung des Mietzinses wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Die behördlichen Schließungsanordnungen führen ggf. dazu, dass sich die Umstände, die dem Nutzungsvertrag zugrunde lagen, nachträglich schwerwiegend verändert haben. Sowohl Vermieter als auch Mieter sind bei Vertragsschluss regelmäßig davon ausgegangen, dass das Mietobjekt zum vereinbarten Zweck auch nutzbar ist. Eben diese Nutzbarkeit ist aktuell womöglich auf unbestimmte Dauer aufgehoben.

Gemäß § 313 BGB führt dies zu einem Recht des Mieters auf Anpassung des Mietzinses. Bei einer vollständigen Schließung kann u. U. auch eine Anpassung auf „0“ erfolgen, solange diese andauert.

3. Mietminderung wegen Mangel

Die behördlichen Schließungsanordnungen können als Nutzungsuntersagung in Form einer Allgemeinverfügung einen Mangel der Mietsache darstellen, die deren Brauchbarkeit voll aufhebt. Ihr Mieter könnte demnach die Mietzahlung (voll) mindern, also einstellen. Ihr Vertrag sieht aber ggf. eine Einschränkung des Ausübungsrechts vor, nämlich die vorherige rechtskräftige gerichtliche Feststellung.

II. Wie können Sie sich als Vermieter sinnvoll verhalten?

Die „Corona-Krise“ wird irgendwann zu Ende gehen, behördliche Nutzungsbeschränkungen werden wieder aufgehoben werden und dann nützt es auch Ihnen, wenn Ihr Mieter/Pächter wirtschaftlich überlebt hat und in der Lage ist, weiterhin Miete zu zahlen und den Geschäftsbetrieb wieder voll aufnehmen kann.

Von daher ist es nicht nur rechtlich, sondern gerade auch wirtschaftlich vernünftig, sich mit den Mietern/Pächtern jetzt zu verständigen! Wenn Ihr Mieter/Pächter das Gespräch mit Ihnen sucht, die Miete mindert oder gar nicht zahlt – reden Sie miteinander und treffen Sie bestenfalls verbindliche Absprachen – soweit nötig auch über eine temporäre Anpassung des Mietzinses. 

Benötigen Sie hierfür Hilfe oder Rat, stehe ich Ihnen im Einzelfall für eine Einschätzung und Fragen zu Ihrem konkreten Miet- oder Pachtvertrag gerne beratend zur Verfügung.

Sprechen Sie mich an: 

Thomas Schaller 

Rechtsanwalt und Mediator

Fachanwalt für Miet-/WEG-Recht

Rechtsanwälte SchallerHeldWeiß


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