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Gewerbemiete: Kündigung bei Rückstand von weniger als einer Monatsmiete

Rechtstipp vom 17.12.2015
Rechtstipp vom 17.12.2015

In Mietverhältnissen über Gewerbeflächen kann schon ein Rückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Hierzu bedarf es aber besonderer Einzelfallumstände (BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14).

Wenn ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug kommt, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger erheblich in diesem Sinne sein und den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Voraussetzung ist allerdings, dass besondere Einzelfallumstände hinzukommen. Solche besonderen Umstände können neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.

Im oben genannten Fall war der BGH der Ansicht, dass die Weigerung der Mangelbeseitigung durch den Vermieter und die gleichzeitige Herabsetzung der Miete dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspreche. Eine angemessene Reduzierung des Mietzins sei zwar bis zur Mangelbeseitigung vom Gesetz durchaus vorgesehen, dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter z.B. Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen) nicht duldet, Einwirkungen auf die Mietsache nicht zulässt oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht.

Ohne weiteres erheblich ist ein Mietrückstand mit mehr als einer Monatsmiete. Zwar ist dies – anders als in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für die Wohnraummiete – für gewerbliche Mietverhältnisse nicht ausdrücklich geregelt. Da aber § 569 BGB dem Schutz des Wohnraummieters dient, ist ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten bei gewerblichen Mietverhältnissen erst recht erheblich und berechtigt zu einer Kündigung.

Konsequenzen

Bei Gewerbemietverträgen muss daher auch bei Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen Rücksicht auf die Umstände des Gewerbebetreibers genommen werden, damit dessen Umsatzeinbußen nicht unverhältnismäßig sind. Der Mieter kann jedoch nicht die Miete wegen eines Mangels mindern und gleichzeitig die Mängelbeseitigung verweigern. Anders als bei Wohnmietverhältnissen kann in gewerblichen Mietverhältnissen schon der Rückstand von insgesamt weniger als einer Monatsmiete eine fristlose Kündigung rechtfertigen.


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