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Gewerberaummietvertrag: Einschränkung der Aufrechnung / Oграничение прав арендатора на перерасчет

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Grundsätzlich darf der Vermieter im Rahmen eines formularmäßigen Gewerberaummietvertrages (AGB) die Aufrechnung durch den Mieter auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen einschränken. Davon müssen alle Forderungen erfasst sein, die dem Mieter gegen den Vermieter zustehen, also auch außerhalb des Mietvertrags. Solche Ansprüche können z. B. entstehen, wenn der Vermieter oder sein beauftragtes Bauunternehmen den Stromanschluss des Mieters genutzt haben, oder der Vermieter ein Fahrzeug des Mieters beschädigt. Dem Mieter steht damit ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter zu, der nicht aus dem Mietverhältnis stammt.

Beschränken die AGBen im Gewerberaummietvertrag die Aufrechnungsmöglichkeit zusätzlich nur auf Rechte des Mieters aus dem Mietverhältnis, so benachteiligt dieses Aufrechnungsverbot den Mieter unangemessen nach § 309 Nr. 3 BGB. Aus diesem Grund hat der BGH diese unzulässige Verkürzung der Gegenrechte des Mieters bei einem Gewerberaummietverhältnis in seiner Entscheidung vom 6. April 2016 – (VIIIZR 29/15) – für unwirksam erklärt.

Diese Frage wird wichtig, wenn der Vermieter die Aufrechnung nicht anerkennt und den Aufrechnungsbetrag als Mietschulden zum Anlass nimmt, das Gewerberaummietverhältnis – evtl. fristlos – zu kündigen.

Gerne beantworte ich Ihnen weitere Fragen und helfe bei der Problemlösung rund um das Thema Mietrecht.

Vladislava Zdesenko, Rechtsanwältin

В рамках формулярного арендного договора (правила и условия) о коммерческих помещениях принципиально допускается ограничение перерасчета встречными требованиями арендатора до бесспорных или судебно установленных. В них включены все претензии арендатора, в том числе и вне аренды. Такие права могут возникать, например, если арендодатель или нанятое им строительное предприятие использовали электричество арендатора, или арендодатель повреждает транспортное средство арендатора и т.п. . Право арендатора на возмещение ущерба при этом не исходит их договора об аренде.

Правила и условия, ограничивающие возможность перерасчета арендатором только требованиями из аренды несоразмерно и необоснованно ущемляют aрендатора в его правах согласно § 309 № 3 BGB. По этой причине Верховный суд Германии (BGH) в своем решении от 6 апреля 2016 г. (-VIII ZR 29/15)- признал такое сокращение прав арендатора недействительным.

Этот вопрос становится важным, если наймодатель не признает перерасчёт и трактует сумму перерасчёта как долги аренды, чтобы расторгнуть договор аренды – возможно бессрочно.

Я буду рада ответить на Ваши вопросы и помочь при решении проблем из области аренды и недвижимости.

Владислава Здесенко, адвокат


Rechtstipp vom 07.09.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht | Iranisches Recht

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