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Gewerbliche Nutzung von Sondereigentum in privaten spanischen Urbanisationen

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Privates Eigentum in Eigentümergemeinschaften, entweder in gesamten Wohnanlagen in Form von Wohnblocks oder in Form von Urbanisationen, unterliegt auch Einschränkungen. Zwar leitet sich aus der Eigentümerstellung das Recht des Eigentümers ab, das Sondereigentum nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen zu nutzen. Diese Nutzung ist allerdings dort begrenzt, wo der Gebrauch des Sondereigentums durch einzelne Eigentümer einen negativen Einfluss auf die restliche Eigentümergemeinschaft haben könnte.

Das Zusammenleben von Wohnungseigentümern ist in Deutschland durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in Spanien durch das Ley de Propiedad Horizontal (LPH) geregelt. Insbesondere das spanische LPH ist nur eine sehr rudimentäre Kodifizierung der vielfältigen alltäglichen Probleme die eine Eigentümergemeinschaft mit sich bringt. Deswegen ist auch die Frage wo die Grenzen der privaten Nutzung zur gewerblichen Nutzung zu ziehen sind, gesetzlich nicht geregelt. In einer Vielzahl von Eigentümerversammlungen an denen ich in den letzten 20 Jahren teilgenommen habe, wird immer wieder das gleiche Problem und immer wieder ohne klares Ergebnis diskutiert.

Die Grenzen der gewerblichen Nutzung von Sondereigentum

Ein Eigentümer betreibt in seiner Wohnung eine private Vermögensverwaltung mit mehreren Mitarbeitern. Ein Eigentümer betreibt ein Thai Massage Studio in seiner Wohnung. Ein Eigentümer betreibt eine Rechtsanwaltskanzlei in seiner Wohnung. Ein weiterer Eigentümer arbeitet als Zahnarzt und hat sich eine kleine Praxis eingerichtet.

Ist all dies möglich? Wie das so ist, kann die Frage nicht mit Ja oder Nein beantwortet werden, sondern man muss den Satz mit: „Es kommt darauf an…“ beginnen.

Wir hatten bereits gesagt, dass die jeweiligen Gesetze, und hier wollen wir die spanische Situation behandeln, dieses Thema nicht ausreichend behandeln. Deswegen sind die verschiedenen Probleme die dann auch die Gerichte beschäftigt haben, lediglich in einer großen Sammlung von Urteilen zu finden.

Wenn sich Regelungen irgendwo wiederfinden, so in der Teilungserklärung bzw. dem spanischen Pendant der „división horizontal“. Dies ist sozusagen die Geburtsurkunde jeder Eigentümergemeinschaft, die grundsätzlich dazu da ist, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufzuteilen, um es mit Quoten zu versehen. In der Teilungserklärung wird allerdings auch die Nutzung der Eigentümergemeinschaft beschrieben. In Spanien findet sich da in der Regel „Residencial“ als einzige und ausschließliche Nutzung wieder. Das heisst, eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn dann in der Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos) dieses Thema auch noch ausdrücklich in der Gestalt beschrieben wird, dass gewerbliche Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen ist, muss man nur noch definieren, was gewerbliche Nutzung ist und was eben nicht darunterfällt. Hier liegt in den meisten Fällen das Problem. Bei den oben angegebenen Beispielen muss man immer danach fragen, inwieweit die Ausübung dieser Tätigkeiten ein Gewerbe darstellt. Ein Gewerbe ist eine Tätigkeit die auf Gewinnerzielungsabsicht gerichtet ist. Damit fällt schon einmal die private Vermögensverwaltung heraus. Eine Anwaltskanzlei, ein Massagesalon und Ähnliches sind aber eindeutig Gewerbe und dürfen nicht ausgeübt werden, wenn sich vergleichbare Klauseln in der Teilungserklärung und in der Satzung wiederfinden. 

Es ist danach zu fragen, ob Interessen der restlichen Eigentümer durch die im Privateigentum ausgeübten Aktivitäten berührt werden. Hier ist zu nennen: An und abfahrender lauter Verkehr, Gefährdung der Sicherheit und Ordnung der an und abfahrenden Kunden, Besetzung von Parkplätzen, die eigentlich für die Eigentümer vorgesehen sind, und natürlich immer wieder die sonstige Lärmbelästigung durch eben solche Kundschaft.

Idealerweise findet sich in den Statuten eine Klausel wieder, wonach jegliche Aktivitäten, egal ob sie nun störend oder nicht störend sind, wenn sie abweichend von reinen Wohnzwecken vorgenommen werden, der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Eigentümerversammlung bedürfen. 

Natürlich hat dieses Thema noch einen öffentlich-rechtlichen Aspekt: Wer z. B. eine Zahnarztpraxis in einer Eigentümergemeinschaft betreibt – nehmen wir einmal an, die Eigentümer werden hierdurch nicht gestört und bemängeln die Ausübung dieses Gewerbes nicht –, so bedarf diese gewerbliche Aktivität in Spanien zumindest, einer „Licencia de Apertura“ und unter Umständen einer zumindest kleinen Baugenehmigung (Obra Menor).

Daran wird es bei fast allen Aktivitäten der vorgenannten Art fehlen. Auch hier besteht eine Möglichkeit der Eigentümergemeinschaft gegen widerspenstige Miteigentümer vorzugehen, indem die Tätigkeit bei der Gemeinde angezeigt wird.

Es kommt also ganz auf den einzelnen Fall an.


Rechtstipp vom 01.03.2018

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